감정가	407,520,000 원
최저가	(49%) 199,685,000 원
보증금	(10%) 19,968,500 원
청구액	0 원

부산광역시 북구 구포동 131-3

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사건번호	2024타경106281
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.24(수) 10:00 입찰 18일전
토지면적	144.00㎡(43.56 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 106281

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 529일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 529일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.06.25. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

- 제시외 건물 제외(법정지상권 성립여지 있음). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황은 ‘대’임. - 토지 중 남동측 일부 약 4㎡는 현황 도로이므로 이를 감안하여 전체 면적을 기준으로 한 평균가액으로 감정평가함. 정확한 위치 및 면적은 지적 측량을 요하므로 응찰시 참고하시기 바람. - 경매신청인 디에이치개발 주식회사로부터 ‘제시외 건물 1-4의 소유자로서 토지낙찰자에게 위 제시외 건물을 무상으로 양도 할 의향이 있다’는 내용의 의견서 제출되어 있음. - 경매상대방 박은성으로부터 ‘제시외 건물 1-1 내지 1-3(무허가)의 소유자로서 토지낙찰자에게 위 제시외 건물을 무상으로 양 도할 의향이 있다’는 내용의 의견서 제출되어 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-21	경매접수
~4일	2024-06-25	경매개시결정
~90일	2024-09-19	배당요구종기일
~300일	2025-04-17	100%	407,520,000	변경
~405일	2025-07-31	100%	407,520,000	유찰
~440일	2025-09-04	70%	285,264,000	변경
~482일	2025-10-16	100%	407,520,000	유찰
~517일	2025-11-20	70%	285,264,000	유찰
~551일	2025-12-24	49%	199,685,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구포동 131-3	전	144 ㎡ (43.56평)
제시외 건물	구포동 131-3	화장실	1 ㎡ (0.30평)	제외
	구포동 131-3	창고	5 ㎡ (1.51평)	제외
	구포동 131-3	주택	89.7 ㎡ (27.13평)	제외
	구포동 131-3	주택	33.39 ㎡ (10.10평)	제외
1) 위치/제2종일반주거지역/시내버스정류장/차량접근이 가능/슬래브지붕/스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘덕천초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 부동산 (토지, 북서향)으로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 상가 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 북서하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 옹벽으로 조성한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지(단독주택용지)로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 북서측 및 남동측으로 폭 약 20미터 및 폭 약2미터 이내의 포장도로와 각각 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고높이 120%), 상대보호구역입니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 기호1 지상에 제시외건물ㄱ-ㄷ< ㄱ: 조적조 슬래브지붕 단층, 화장실, 약 1㎡ ㄴ: 샷시조 샤시지붕 단층, 창고, 약 5㎡, ㄷ : 조적조 슬래브지붕 2층, 주택, 약 89.7㎡ : 뒷면 지적도 참조>과 미등기 제시외건물ㄹ <보르크조 스라브지붕 단층, 주택, 약 33.39㎡ (일반건축물대장에 등록되어 있으나 미등기되어 있음)이 소재하여 구조, 면적, 용도상으로 본건 토지에 영향을 미치는 것으로 사료됩니다. 7)공부와의 차이 본건은 공부상 지목이 "전" 이나, 현황은 "대" 이며, 토지중 남동측 일부 약 4㎡는 현황 도로입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 이해관계인 부재로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대 내역은 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2) 기 타 : 1)본건은 토지만 의뢰하였으나, 본건 기호1 지상에 제시외건물ㄱ-ㄷ< ㄱ: 조적조 슬래브지붕 단층, 화장실, 약 1㎡ ㄴ: 샷시조 샤시지붕 단층, 창고, 약 5㎡, ㄷ : 조적조 슬래브지붕 2층, 주택, 약 89.7㎡ : 뒷면 지적도 참조 >과 미등기 제시외건물ㄹ <보르크조 스라브지붕 단층, 주택, 약 33.39㎡ (일반건축물대장에 등록되어 있으나 미등기되어 있음)이 소재하나 감정목적을 고려하여 이에 관계없이 토지를 정상평가하였습니다. 다만, 제시외건물ㄱ -ㄹ이 본건 토지에 미치는 영향을 감안한 토지가격은 [앞면 토지명세 표상]에 별도로 부기하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. 2)본건 토지중 남동측 일부 약 4㎡는 현황 도로이므로 이를 감안하여 전체면적을 기준으로 한 평균가격으로 평가하였습니다. 다만, 위치 및 면적은 목측으로 대략적으로 확인하고 사정하였으니 정확한 위치 및 면적은 지적측량을 요합니다. 닫기
참고 사항	- 제시외 건물 제외(법정지상권 성립여지 있음). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황은 ‘대’임. - 토지 중 남동측 일부 약 4㎡는 현황 도로이므로 이를 감안하여 전체 면적을 기준으로 한 평균가액으로 감정평가함. 정확한 위치 및 면적은 지적 측량을 요하므로 응찰시 참고하시기 바람. - 경매신청인 디에이치개발 주식회사로부터 ‘제시외 건물 1-4의 소유자로서 토지낙찰자에게 위 제시외 건물을 무상으로 양도할 의향이 있다’는 내용의 의견서 제출되어 있음. - 경매상대방 박은성으로부터 ‘제시외 건물 1-1 내지 1-3(무허가)의 소유자로서 토지낙찰자에게 위 제시외 건물을 무상으로 양도할 의향이 있다’는 내용의 의견서 제출되어 있음. 위 박병희에 대한 주소변동사항이 필요

국토부실거래가 부산광역시 북구 구포동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.31	대	준주거	12m미만	330.3	108,000
25.10.22	대	제3종일반주거	8m미만	312	78,312
25.10.22	대	제3종일반주거	8m미만	7	1,680
25.10.22	대	제3종일반주거	8m미만	17	4,080
25.10.22	대	제3종일반주거	8m미만	267	63,546
25.10.22	도로	제3종일반주거	8m미만	15	1,245
25.10.22	도로	제3종일반주거	8m미만	11	913
25.10.22	대	제3종일반주거	8m미만	268	63,784
25.08.22	대	제3종일반주거	8m미만	26.5	3,000	지분
25.08.12	답	제3종일반주거	8m미만	393	17,000
25.08.08	도로	제2종일반주거	-	17.59	470	지분
25.08.08	도로	제2종일반주거	-	1.47	52	지분
25.05.14	도로	제3종일반주거	-	1	890
25.05.14	도로	제3종일반주거	-	103	53,652
25.05.14	도로	제3종일반주거	-	11	4,285
25.05.14	도로	제3종일반주거	-	17.55	9,091	지분
25.05.14	도로	제3종일반주거	25m이상	58	30,044
25.05.07	도로	준주거	-	11	7,838
25.05.07	도로	제3종일반주거	-	309	154,964
25.05.07	도로	제3종일반주거	8m미만	33	17,028
25.05.07	전	제3종일반주거	8m미만	13	6,708
25.05.07	도로	제3종일반주거	-	8	4,272
25.04.26	대	제3종일반주거	25m이상	13	20,000
25.04.16	도로	제3종일반주거	-	49.2	25,498	지분
25.03.14	도로	제3종일반주거	-	85	42,232
25.03.14	도로	제3종일반주거	-	68	33,786
25.03.14	도로	제3종일반주거	-	14	7,672
25.02.26	대	제3종일반주거	25m이상	344	176,000
24.12.06	임야	제2종일반주거	8m미만	187	32,707
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	338	59,117
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	212	37,079
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	121	21,163
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	334	58,417
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	210	36,730
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	1	175
24.12.06	답	제2종일반주거	8m미만	124	21,688
24.12.06	도로	제2종일반주거	8m미만	2	350
24.12.06	도로	제2종일반주거	8m미만	9	1,574
24.11.27	대	제3종일반주거	8m미만	271	78,000
24.11.20	대	제3종일반주거	25m이상	7.39	6,829	지분
24.11.20	답	준주거	25m이상	10	9,739
24.11.20	대	제3종일반주거	8m미만	28.09	13,098	지분
24.09.24	대	일반상업	12m미만	38	12,000
24.08.30	대	제3종일반주거	8m미만	21	1,300	지분
24.08.14	도로	제2종일반주거	-	14	1,000	지분
24.08.06	대	제2종일반주거	12m미만	4	1,051
24.07.29	대	제3종일반주거	25m미만	548.8	102,400
24.07.29	대	제3종일반주거	25m미만	548.8	103,150
24.06.05	도로	일반상업	-	11	1,450	지분
24.05.07	대	제3종일반주거	12m미만	50.67	13,250	지분
24.03.19	도로	일반상업	-	48	39,877
24.03.19	도로	일반상업	25m이상	9	7,477
24.03.19	대	일반상업	12m미만	22.27	18,505	지분
24.03.15	대	일반상업	12m미만	10	7,400
24.03.15	대	일반상업	12m미만	10	7,400
24.03.15	전	제3종일반주거	25m미만	41	30,500
24.03.15	전	제3종일반주거	25m미만	41	30,500
24.03.10	대	일반상업	12m미만	6.62	12,000	지분
24.03.04	대	제3종일반주거	-	34	10,000
24.02.20	대	일반상업	12m미만	24.46	8,000	지분
24.02.20	대	일반상업	-	5.77	2,000	지분
24.01.25	도로	준주거	-	12	2,000	지분
24.01.19	임야	제2종일반주거	-	150	11,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2024년1월16일	소유권 박OO	소멸
2	2024년3월6일	소유권 디OOOO	소멸
3	2024년6월25일	임의경매 디OOOO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-19)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO
박OO	2011.08.24

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 북부산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(051)304-6230, 부산광역시 북구 사상로583번길 14 (구포동 1186-26))
세무서	북부산세무서 (대표:051-310-62, 팩스:051-310-6549, 부산광역시 사상구 학감대로 263(감전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	0건	0원 0원	0% 0회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.