감정가	1,215,991,760 원
최저가	(21%) 255,012,000 원
보증금	(10%) 25,501,200 원
청구액	103,715,846 원

서울특별시 금천구 시흥동 892-61

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사건번호	2024타경2712
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.02.25(수) 10:00 입찰 44일전
토지면적	128.40㎡(38.84 평)
건물면적	302.94㎡(91.64 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	나OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2712

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026-02-25입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,215,991,760원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 103,715,846원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 574일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 574일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 토지:2023.11.10.가압류 설정 건물:2023.11.10.가압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 건물: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12번, 13번 임차권등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

감정서에 따르면 주택과-39717(2018.10.30.)호에 의거위반건축물표기[패널/패널], 41㎡, 주거, 4층 무단증축, 2017항측)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-23	경매접수
~25일	2024-06-17	경매개시결정
~119일	2024-09-19	배당요구종기일
~322일	2025-04-10	100%	1,215,991,760	유찰
~369일	2025-05-27	80%	972,793,000	유찰
~411일	2025-07-08	64%	778,234,000	유찰
~455일	2025-08-21	51%	622,587,000	유찰
~509일	2025-10-14	41%	498,070,000	유찰
~539일	2025-11-13	33%	398,456,000	유찰
~595일	2026-01-08	26%	318,765,000	유찰
~643일	2026-02-25	21%	255,012,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	시흥동 892-61	대지	128.4 ㎡ (38.84평)
건물	시흥동 892-61	지1층 다가구주택 철근콘크리트구조	58.55 ㎡ (17.71평)
	시흥동 892-61	1층 다가구주택 철근콘크리트구조	58.55 ㎡ (17.71평)
	시흥동 892-61	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	72.42 ㎡ (21.91평)
	시흥동 892-61	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	72.42 ㎡ (21.91평)
제시외 건물	시흥대로50길 31-2	주택 등	41 ㎡ (12.40평)	포함
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/버스정류장/차량접근이 가능/지하철/철근콘크리트구조/스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 금천구청역등이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 장방형의 토지로서, 다중주택 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변). 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 본건 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층/ 지상3층 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등. 창호 : 샷시창호 등임. 2)이용상태 다중주택으로 이용 중임. 3)설비내역 전기시설, 위생 및 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 "건축물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) -본건 일반건축물대장(갑)상 위반건축물로 등재되어 있는바 경매진행시 유의바람.(변동일 : 2018.10.31., 변동내용 및 원인 : 주택과-39717(2018.10.30.)호에 의거 위반건축물표기[패널/패널], 41㎡, 주거, 4층 무단증축, 2017항측) -임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 포함 건물 외벽에는 `DCT CASTLE`이라고 기재되어 있음.

건축물현황

소재지

서울특별시 금천구 시흥동 892-61번지

대지면적

121.2㎡
(36.73평)

연면적

261.94㎡
(79.38평)

건축면적

72.42㎡
(21.95평)

용적률산정
연면적

203.39㎡
(61.63평)

건폐율

59.75%

용적률

167.81%

지상층수

3층

지하층수

1층

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2016.09.20

사용승인일자

2017.04.07

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 금천구 시흥동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.22	16.59	500	35	1992
25.12.22	18.52	150	25	1991
25.12.20	36.3	500	35	1988
25.12.19	166.32	0	35	1985
25.12.18	93.66	22,000	0	1994
25.12.18	39.66	15,000	0	1993
25.12.17	119.99	1,000	60	1974
25.12.17	45.3	100	35	2018
25.12.17	192.84	500	35	1990
25.12.17	33.05	500	30	1989
25.12.17	38.92	12,000	10	1983
25.12.15	167.04	8,000	0	1992
25.12.14	33	500	40	1991
25.12.12	193.32	700	20	1983
25.12.11	116.86	30,500		1993
25.12.09	33	1,000	50	1976
25.12.09	52.2	15,000	0	1998
25.12.08	182.52	0	30	1985
25.12.08	17	200	28	1983
25.12.05	46.86	3,000	65	1988
25.12.05	20	100	20	1990
25.12.05	78.57	12,000	0	1983
25.12.05	18	600	45	1967
25.12.04	33.3	1,000	50	1992
25.12.04	28	0	30	1991
25.12.04	67.14	14,000	0	1983
25.12.02	57.33	11,000	0	1989
25.12.02	27.36	1,500	40	1988
25.12.02	15	200	31	2010
25.12.02	57.33	11,000	0	1989
25.12.01	32.94	2,000	40	1983
25.12.01	19	200	28	1989
25.12.01	199.8	2,000	40	1994
25.11.29	37.47	6,000	10	1988
25.11.29	23.47	500	30	1990
25.11.29	35	1,000	65	2017
25.11.29	33	1,000	48	1989
25.11.29	20	7,000	0	2009
25.11.29	36.3	15,000	5	2018
25.11.29	60	1,000	70	1990
25.11.29	23.47	500	30	1990
25.11.28	33	700	42	1993
25.11.28	41.71	500	40	1984
25.11.28	16.58	3,500	0	1992
25.11.28	25	1,000	60	2016
25.11.26	33	9,000	0	1996
25.11.26	37	5,000	0	1992
25.11.26	33	10,000	0	1987
25.11.25	44.23	2,000	45	1997
25.11.25	17.12	200	30
25.11.25	155.76	34,000		1989
25.11.25	61.02	12,000	0	1996
25.11.24	46.28	13,000	0	1982
25.11.24	29	1,000	60	1991
25.11.24	25	500	40	1987
25.11.24	30	1,000	47	1997
25.11.23	226.61	3,000	50	1995
25.11.22	33.15	8,500	0	1972
25.11.22	28.45	1,000	40	2015
25.11.21	30	300	33	1988
25.11.20	58.86	11,000	0	1983
25.11.20	240.42	90,200		2002
25.11.19	33	2,000	40	1989
25.11.19	15	300	43	2018
25.11.18	149.73	200	20	1993
25.11.17	31	500	30	1988
25.11.17	53.55	11,000	0	1982
25.11.17	74.67	2,000	100	1994
25.11.17	25	1,000	55	2017
25.11.16	30	500	50	1991
25.11.15	41	3,000	45	1983
25.11.14	36.8	13,000	0	1990
25.11.13	23	500	25	1992
25.11.13	31.35	8,500	0	1992
25.11.13	37.33	300	30	1993
25.11.13	60.39	7,000	0	1987
25.11.13	49.88	1,000	50	1987
25.11.13	40.27	8,000	20	1988
25.11.12	41.18	500	50	1989
25.11.12	38.22	8,000	0	2015
25.11.11	41.23	13,000	0	1989
25.11.11	49.79	10,000	0	2005
25.11.11	37	400	51	1992
25.11.11	227.52	200	20	1994
25.11.11	68.21	14,000	20	1986
25.11.10	32	500	50	1991
25.11.10	50	10,000	10	1983
25.11.10	27.9	500	30	1991
25.11.10	39.2	1,000	30	1993
25.11.10	30	1,000	45	1989
25.11.10	37.98	9,000	0	1987
25.11.10	27.73	2,200	0	1989
25.11.09	30	800	50	1996
25.11.09	214.71	70,000		1992
25.11.09	15	500	32	1967
25.11.08	62.13	5,000	50	1993
25.11.08	38.6	2,004	30	1994
25.11.08	29	20,000	0	2023
25.11.07	60	8,000	28	1999
25.11.07	82.41	4,000	50	1988
25.11.06	25	500	30	1982
25.11.06	25	1,000	50	2018
25.11.06	36	10,000	0	1992
25.11.05	25.78	300	30	2011
25.11.05	198.69	8,000	0	1990
25.11.05	32	6,500	0	1988
25.11.05	40.89	13,000	0	1983
25.11.05	30	7,000	0	1993
25.11.05	32	6,500	0	1988
25.11.05	32.97	300	25	1990
25.11.05	46.28	13,000	0	1982
25.11.04	34.97	500	35	1988
25.11.04	87.3	4,000	60	1987
25.11.04	15	500	49	2018
25.11.04	38	1,000	30	1983
25.11.03	20	200	25	1992
25.11.03	25.65	300	40	1988
25.11.03	28	3,000	0	1989
25.11.03	75.06	17,000	0	1992
25.11.02	171.3	2,000	65	1996
25.11.01	61.16	17,000	0	1991
25.11.01	77.52	2,000	50	1975
25.11.01	48.26	10,000	0	1982
25.11.01	20.2	1,000	40	1990
25.10.31	33	400	40	1986
25.10.30	247.05	4,000	0	1989
25.10.30	178.2	6,500	0	1989
25.10.30	36	3,000	50	1967
25.10.30	33.05	2,000	35	1988
25.10.29	23	300	25	1993
25.10.29	42	1,000	40	1993
25.10.29	53.82	2,000	50	2001
25.10.28	36	650	23	1990
25.10.28	249.48	500	35	1990
25.10.28	39.4	12,000	0	1991
25.10.28	36	13,000	0	1990
25.10.28	30	2,000	40	1990
25.10.28	20	300	30	1989
25.10.27	224.82	300	35	1988
25.10.27	25	3,500	0	1988
25.10.27	18	500	40	2017
25.10.27	153.54	3,000	70	1989
25.10.27	37.47	300	35	1988
25.10.27	41.44	13,000	0	1986
25.10.27	236.19	8,000	0	1996
25.10.27	149.28	500	40	1993
25.10.27	230.94	2,000	45	1993
25.10.26	20	500	30	1991
25.10.25	23	1,000	50	2018
25.10.25	15.4	1,500	0	1991
25.10.25	197.56	500	50	1993
25.10.25	221.16	300	30	1990
25.10.25	39.34	1,000	50	2012
25.10.25	41	200	30	1985
25.10.24	23	50	30	1985
25.10.24	41.49	7,000	15	1991
25.10.23	38.45	3,000	35	1992
25.10.23	41.34	1,000	35	1991
25.10.23	30	500	35	1989
25.10.22	41.5	500	60	1983
25.10.22	21.08	50	30	1996
25.10.22	35	1,000	48	1986
25.10.22	182.68	500	40	1989
25.10.21	27.26	500	35	1988
25.10.20	28	3,000	75	2019
25.10.20	23	200	25	1992
25.10.19	63.54	8,000	0	1990
25.10.19	25	300	40	1984
25.10.19	179.25	300	35	1988
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25.07.29	201.42	14,000	0	1983
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25.07.26	66.2	3,000	60	1991
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25.07.21	245.16	1,000	35	1983
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25.06.21	47.34	6,000	0	1994
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25.05.18	68.2	15,000	0	1974
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25.05.16	33.06	1,000	55	1971
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25.05.09	31.42	13,000	20	1977
25.05.08	171.21	62,392		1983
25.05.08	32.65	1,000	30	1993
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25.04.29	28	500	40	1993
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25.04.02	29.8	100	23	2018
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25.01.20	40.74	9,000	0	1989
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25.01.18	68.89	28,500		1976
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25.01.16	40	1,500	45	1990
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25.01.11	33.42	300	35	1987
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25.01.09	40	13,000	0	1977
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25.01.07	27.99	500	35	1969
25.01.07	30	6,000	0	1990
25.01.06	20	300	25	1988
25.01.06	45	2,000	65	1990
25.01.04	24	5,000	50	2017
25.01.03	18.18	5,000	0	1978
25.01.03	57.75	13,000	0	1996
25.01.03	173.1	66,152		1983
25.01.03	60	13,000	12	2009
25.01.02	32.88	200	35	1985
25.01.02	21.8	200	40	1993
25.01.02	47	2,000	45	2002
25.01.01	229.68	59,500		1995

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년7월26일	소유권 김OO		소멸
2	2023년11월10일	가압류 패OOOO	50,000,000	소멸기준
3	2023년11월24일	가압류 (OOOO	7,276,506	소멸
4	2024년6월17일	강제경매 나OO		소멸
5	2025년1월10일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		강OO		소멸
2	2024년7월19일	임차권설정	80,000,000	인수
3	2017년7월26일	소유권 김OO		소멸
4	2023년11월10일	가압류 패OOOO	50,000,000	소멸기준
5	2023년11월21일	임차권설정 나OO	100,000,000	소멸
6	2023년11월24일	가압류 (OOOO	7,276,506	소멸
7	2023년12월8일	임차권설정 정OO	105,000,000	소멸
8	2024년2월15일	임차권설정 김OO	105,000,000	소멸
9	2024년2월20일	임차권설정 이OO	80,000,000	소멸
10	2024년3월5일	임차권설정 이OO	105,000,000	소멸
11	2024년3월12일	임차권설정 박OO	105,000,000	소멸
12	2024년6월17일	강제경매 나OO		소멸
13	2024년8월21일	임차권설정 강O	88,000,000	소멸
14	2024년8월22일	임차권설정 강OO	110,000,000	소멸
15	2024년9월5일	임차권설정 정OO	105,000,000	소멸
16	2025년1월10일	압류 국		소멸
17	2025년3월10일	압류 서OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-19)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	B03호	80,000,000	O
강OO	2022.08.05. 2022.07.18.	2024.7.10.	2022.08.05.~2024.08.04.
강O	B02호	88,000,000	O
강O	2021.05.06. 2021.04.07.(84,000,000원)/2023.04.13.(4,000,000원)	2024.7.9.	2021.05.06.~2025.05.05.
강OO	202호	110,000,000	O
강OO	2022.12.29. 2022.12.09.	2024.8.3.	2022.12.29.~2024.12.29.
김OO	101호	105,000,000	O
김OO	2022.02.07. 2022.01.04.	2024.7.31.	2022.02.05.~2024.02.05.
나OO	302호	100,000,000	O
나OO	2021.10.06. 2021.10.07.	2024.5.23.	2021.10.31.
박OO	301호	246,750,000	O
박OO	2021.02.15. 2021.01.14.	2024.9.4.	2021.02.15.~
박OO	204호	105,000,000	O
박OO	2022.03.03.	2024.9.11.	2022.02.26.~2024.02.26.
박OO	102호	110,000,000	O
박OO	2021.08.19. 2021.07.26.(105,000,000원)/2023.06.30.(5,000,000원)	2024.9.12.	2021.08.16.~2025.08.16.
윤OO	미상	미상 [월]미상
윤OO	2021.02.15.(전입세대확인서) 미상		미상
이OO	203호	105,000,000	O
이OO	2022.03.04. 2022.02.14.	2024.8.2.	2022.03.04.~2024.03.03.
이OO	303호	105,000,000	O
이OO	2021.08.23. 2021.08.03.	2024.8.19.	2021.08.22.~2023.08.21.
이OO	B01호	80,000,000	O
이OO	2021.12.13. 2021.11.12.	2024.6.26.	2021.12.11.~2023.12.10.
이OO	미상	미상 [월]미상
이OO	2024.04.22.(전입세대확인서) 미상		미상
정OO	201호	105,000,000	O
정OO	2022.08.31. 2022.07.19.		2022.08.20.
정OO	103호	105,000,000	O
정OO	2019.09.02. 2019.08.16.(100,000,000원)/2021.08.13.(5,000,000원)	2024.7.1.	2019.08.30.~2023.08.29.
비고 (매각물건 명세서)	나희연:신청채권자임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	금천세무서 (대표:02-850-420, 팩스:02-861-1475, 서울특별시 금천구 시흥대로152길 11-21 (독산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	761,236,241원 526,744,995원	53% 4회
6개월	4건	798,788,490원 600,328,054원	67% 2.5회
12개월	6건	772,624,885원 553,113,703원	66% 2.5회

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