감정가	536,697,000 원
최저가	(49%) 262,982,000 원
보증금	(10%) 26,298,200 원
청구액	43,204,158 원

울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 154

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사건번호	2024타경108523
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.16(수) 10:00 입찰 14일전
토지면적	2,493.00㎡(754.13 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	신OOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8260))입니다.
입찰일은 2025-07-16입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 536,697,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 43,204,158원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 398일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 398일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2015. 9. 23. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

1. 일괄매각. 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상 회복명령이 발하여질 가능성 있음. 3. 목록 1. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '잡종지'임. 서측 일부는 진입도로인 점을 감안하여 평가함. 토지상에 소재 하는 이동이 용이한 컨테이너박스(2개)는 매각에서 제외함. 4. 목록 2. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '건부지'임. 본건 토지 북측으로 지목 '도로'인 인접지 및 목록 1. 토지를 통 하여 접근 가능함. 5. 토지상의 잡목 등은 토지가액에 포함됨. 6. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-29	경매접수
~1일	2024-05-30	경매개시결정
~85일	2024-08-22	배당요구종기일
~309일	2025-04-03	82%	437,689,000	변경
~344일	2025-05-08	100%	536,697,000	유찰
~379일	2025-06-12	70%	375,688,000	유찰
~413일	2025-07-16	49%	262,982,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	반곡리 154	전	2017 ㎡ (610.14평)
토지	반곡리 155	전	476 ㎡ (143.99평)
제시외 건물	반곡리 155	단독주택	91 ㎡ (27.53평)	제외
1) 위치/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지이며, 잡종지 및 농경지상태임. 기호(2) : 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지대 내 자체 등고 대체로 평탄하며, 제시외건물(단독주택) 건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 기호(1) : 본 건 서측으로 폭 약 3미터의 시멘트포장도로를 통해 진입가능하며, 본 건 서측 일부를 진입로로 이용 중임. 기호(2) : 본 건 북측으로 지목 "도로"인 인접지 및 기호(1) 토지를 통해 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. 기호(2) : 자연녹지지역, 자연취릭지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 6)제시목록 외의 물건 기호(1) : 토지 북측 일부 지상에 컨테이너박스(2개)가 소재하나 철거 용이성 등을 감안 하여 본 건 감정평가에 포함하지 아니하였음. 기호(2) : 지상에 소재하는 제시외건물은 구조 및 규모 등을 감안하여 원가법을 적용하 되 감가수정은 관리상태 및 현상 등을 참작하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 외부 실측면적에 의하였음. 현장조사 당시 소유자에 따르면 착공신고 요건을 충족하지 못한 상태로 건축 허가가 실효된 것으로 조사되며, 현재는 내ㆍ외부 건축이 대체로 완료된 상태 인 것으로 파악(소유자 거주)되는바, 정확한 소유관계 및 일괄 경매여부에 대 해서는 경매진행시 별도 재확인 하시기 바라며, 제시외건물이 경매대상에서 제외되어 그 토지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 ‘감정평가명 세표’ 비고란에 별도 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 기호(1) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "잡종지"임. 기호(2) : 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 "건부지"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 목록 2. 토지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 3. 목록 1. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '잡종지'임. 서측 일부는 진입도로인 점을 감안하여 평가함. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스(2개)는 매각에서 제외함. 4. 목록 2. 토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 '건부지'임. 본건 토지 북측으로 지목 '도로'인 인접지 및 목록 1. 토지를 통하여 접근 가능함. 5. 토지상의 잡목 등은 토지가액에 포함됨. 6. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 목록1.지목은 전이나 현황은 주택부지 조성이 토지로 지상에 이동 용이한 컨테이너박스 2개동 소재함. 목록2.지목은 전이나 현황은 건부지로 지상에 제시 외 건물 단층단독주택 1개동 소재함.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.05.15	잡종지	자연녹지	8m미만	2284	49,000
25.01.17	답	자연녹지	8m미만	189.26	4,000	지분
24.08.23	전	자연녹지	-	192	3,000
24.08.20	전	자연녹지	8m미만	783	9,500
24.08.06	공장용지	자연녹지	8m미만	648	23,700
24.07.25	대	자연녹지	25m미만	6	281
24.07.09	답	자연녹지	-	286	3,000
24.07.08	답	자연녹지	8m미만	330	9,400
24.05.28	전	보전관리	8m미만	482	8,800
24.03.27	답	생산녹지	8m미만	261	3,000
24.03.07	임야	자연녹지	-	4959	2,300

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년9월23일	소유권 김OO		소멸
2	2015년9월23일	근저당권 범OOOO	247,000,000	소멸기준
3	2020년3월31일	가압류 신OOOO	74,666,638	소멸
4	2021년6월30일	가압류 (OOOO	38,500,000	소멸
5	2024년5월30일	강제경매 신OOOO		소멸
6	2024년12월27일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-22)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	21건	333,938,731원 129,739,171원	40% 3.1회
6개월	44건	352,589,122원 131,791,414원	43% 3.1회
12개월	80건	332,901,540원 147,325,684원	47% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.