감정가	532,169,000 원
최저가	(70%) 372,518,000 원
보증금	(10%) 37,251,800 원
청구액	274,284,534 원

인천광역시 강화군 송해면 하도리 760

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사건번호	2023타경14546
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.06.02(월) 10:00 입찰 19일전
토지면적	3,753.00㎡(1,135.28 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 일부토지는 인접 토지(하도리 760-1번지)의 ‘담장 안 마당’으로 타인 점유 중이며, 법정지상권 성립여부 불분명

- 지적이 불분명하여 정확한 위치확인 및 경계등은 지적측량 등의 별도의 조치를 요함(감정평가서 참조) - 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함 - 공부상 지목은 ‘전'이나 현황은 ‘전'과 일부 도로 및 통행로로 이용중임 - 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-10-25	경매접수
~1일	2023-10-26	경매개시결정
~90일	2024-01-23	배당요구종기일
~519일	2025-03-27	10%	52,503,000	변경
~551일	2025-04-28	100%	532,169,000	유찰
~586일	2025-06-02	70%	372,518,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	하도리 760	전	407 ㎡ (123.12평)
	하도리 762	대	840 ㎡ (254.10평)
	하도리 763	임야	2334 ㎡ (706.04평)
	하도리 773	전	172 ㎡ (52.03평)
1) 위치/보전관리지역/보전산지/차량의 접근이 가능/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 송해면 하도리 소재하는 "하도저수지" 서측 인근에 위치하며, 주 위는 농경지 및 주택, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 시외곽지역으로 대중교통상황은 불편시됨. 3)형태 및 이용상태 ● 기호(1) 부정형 "전"으로 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.6 항 참조. ● 기호(2) 부정형 "주거나지"로 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.6 항 참조. ● 기호(3) 부정형 "토지임야"로 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ.6 항 참조. ● 기호(4) 부정형 "전"임. 4)인접 도로상태 기호(1) 북측, 기호(2) 북동측, (4) 남서측 비포장 통행로 이용하여 접근 가능하며, 기호(3) 을 가로지르는 현황 포장 도로를 이용하여 타 도로와 연결됨. 5)토지이용계획 및 제한상태 ● 기호(1), (4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설 공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다. ● 기호(2) 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매 장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조 례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시 기 바랍니다. ● 기호(3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문 화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드 시 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 ● 기호(2) 지상에 소유자 미상의 제시외건물(블록조 슬래브지붕 단층 용도 변소 추정 약 3 ㎡) 소재함. ● 기호(3) 지상에 후면 사진용지와 같이 분묘 소재함. 7)공부와의 차이 본건 및 인근은 지적이 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인 등은 지적측량이 필요함. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 목록 1.2.3.4. : 지적이 불분명하여 정확한 위치확인 및 경계등은 지적측량 등의 별도의 조치를 요함(감정평가서 참조), 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함 - 목록 1. 4. : 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 - 목록 1. : 공부상 지목은 ‘전'이나 현황은 ‘전'과 일부 도로 및 통행로로 이용중임 - 목록 2. : 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '주거나지'와 일부도로 및 통행로로 이용중임 지상에 소재하는 소유자 미상의 제시외건물이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. (제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격은 154,275,000원임) - 목록 3. : 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '토지임야'와 일부 도로 및 통행로로 이용중임 지상에 분묘가 소재하나 분묘기지권성립여부는 불분명(분묘로 인하여 제한받는 가격은 297,216,000원임) - 주변은 낮은 야산이고, 마을 임. - 본건 부동산들은 농가와 야산 사이에 서로 접하거나, 모여 있음. - 목록1은 농가 옆의 전(밭)의 일부이고 - 목록2는 낮은 석축이 있는 것으로 보아 과거 집터로 보이고, 키작은 잡풀이 우거지고 생활쓰레기(야채등)가 널려 있는 나대지 임.(제시외 블럭조 야외화장실과 밤나무 1그루 있음) - 목록3은 가운데에 마을도로(임도)가 지나고 한쪽은 낮은 야산이고(제시외 묘소 1기), 반대쪽은 전(밭) 임. - 목록4는 농가 뒤와 야산 밑의 가늘고 긴 전(밭)이고 현재 제시외 유실수가 일렬로 5그루 식재되어 있음.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 송해면 하도리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.16	도로	계획관리	-	41	1,000	지분
25.04.16	도로	계획관리	-	41	1,000	지분
25.03.27	묘지	보전관리	-	8	1,300	지분
24.12.05	묘지	보전관리	-	8	1,300	지분
24.12.02	전	농림	8m미만	873	9,240
24.12.02	답	농림	-	139	1,460
24.11.11	임야	농림	-	1.6	295	지분
24.11.11	묘지	보전관리	-	8.7	1,605	지분
24.10.29	전	생산관리	8m미만	1124	10,200
24.10.16	임야	계획관리	-	3.4	85
24.10.16	대	계획관리	-	10.6	265
24.10.02	묘지	보전관리	-	8.7	1,000	지분
24.10.01	묘지	보전관리	-	8	1,300	지분
24.09.20	대	계획관리	8m미만	843	10,000
24.08.24	답	보전관리	8m미만	179	3,000
24.08.22	도로	계획관리	-	248	1,000
24.08.15	임야	농림	-	4165	4,700
24.08.10	전	농림	8m미만	503.4	8,529
24.08.10	답	농림	8m미만	1197	20,058
24.08.10	전	농림	8m미만	45	613
24.07.31	묘지	보전관리	-	8	1,300	지분
24.07.30	도로	생산관리	-	79	500	지분
24.07.29	답	농림	12m미만	2336	40,000
24.07.23	대	농림	8m미만	431	9,000
24.07.23	대	농림	8m미만	431	9,000
24.07.23	도로	농림	-	18.67	150	지분
24.07.23	도로	농림	-	37	300	지분
24.07.23	도로	계획관리	-	9.33	70	지분
24.07.23	도로	농림	-	18.67	150	지분
24.07.20	답	계획관리	-	734	15,150
24.07.09	전	농림	-	13	300
24.07.09	목장용지	농림	8m미만	447	10,125
24.07.01	묘지	보전관리	-	8	1,300	지분
24.07.01	묘지	계획관리	8m미만	4.4	1,300	지분
24.06.26	도로	보전관리	8m미만	203	2,000	지분
24.06.26	도로	보전관리	8m미만	203	2,000	지분
24.06.26	임야	보전관리	8m미만	1433	31,500
24.06.26	임야	보전관리	8m미만	1433	31,500
24.06.25	전	생산관리	12m미만	330	8,500
24.06.23	전	계획관리	-	476	2,300
24.06.20	대	보전관리	-	305	9,367
24.06.20	대	보전관리	-	509	15,633
24.06.15	답	생산관리	12m미만	433	13,598
24.06.14	전	생산관리	8m미만	552	5,120
24.06.14	전	생산관리	-	136	1,200
24.06.14	전	생산관리	-	330	2,920	지분
24.06.08	답	농림	8m미만	1647	7,968
24.05.27	도로	보전관리	-	8	8	지분
24.05.27	도로	계획관리	-	76	600	지분
24.05.23	잡종지	계획관리	8m미만	60	1,170
24.05.07	전	생산관리	12m미만	330	8,000
24.04.24	도로	보전관리	-	8	4	지분
24.04.24	도로	계획관리	-	76	306	지분
24.04.10	임야	보전관리	-	483	11,680
24.04.01	창고용지	농림	-	8	1,300	지분
24.04.01	묘지	농림	-	8	1,300	지분
24.04.01	대	계획관리	12m미만	167	5,000	지분
24.04.01	전	계획관리	-	486	14,500	지분
24.03.25	전	농림	-	553	11,690
24.03.21	도로	계획관리	-	89	4,000
24.02.26	임야	계획관리	8m미만	860	17,000
24.02.23	대	계획관리	-	87	1,500
24.02.23	대	계획관리	-	40	500
24.02.17	묘지	계획관리	8m미만	4.4	1,300	지분
24.01.11	답	농림	8m미만	562	8,500
24.01.06	임야	보전관리	-	525	12,600

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1998년8월6일	소유권 이OO		소멸
2	2007년1월19일	근저당권 강OOOO	350,000,000	소멸기준
3	2007년1월23일	지상권 강OOOO		소멸
4	2023년9월15일	가압류 농OOOO	40,113,227	소멸
5	2023년10월26일	임의경매 강OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-01-23)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	13건	314,890,680원 144,964,153원	54% 2.5회
6개월	22건	316,319,988원 158,529,318원	57% 2.5회
12개월	44건	251,333,634원 137,389,490원	56% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.