감정가	1,020,025,100 원
최저가	(24%) 244,908,000 원
보증금	(10%) 24,490,800 원
청구액	285,701,820 원

울산광역시 울주군 두동면 봉계리 48

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사건번호	2024타경3109
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.08.28(목) 10:00
토지면적	3,231.00㎡(977.38 평)
건물면적	33.75㎡(10.21 평)
채무/소유자	주OOO OOOO / 이OO외 1명
채권자	동OOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3109

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8262))입니다.
입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,020,025,100원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 285,701,820원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 602일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 602일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.8.31.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 컨테이너 3개 및 건축재는 제외 2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 3. [목록2,3] 지목상 잡종지이나 현황도로로 이를 고려하여 평가 4. [목록7] 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량 필요

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-05	경매접수
~3일	2024-04-08	경매개시결정
~90일	2024-07-04	배당요구종기일
~349일	2025-03-20	100%	1,020,025,100	유찰
~384일	2025-04-24	70%	714,018,000	유찰
~419일	2025-05-29	49%	499,813,000	유찰
~454일	2025-07-03	34%	349,869,000	유찰
~510일	2025-08-28	24%	244,908,000	매각
낙찰가 277,000,000 (27%)

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	봉계리 48	대지	2889 ㎡ (873.92평)
	봉계리 48-1	잡종지	30 ㎡ (9.08평)
	봉계리 48-2	잡종지	2 ㎡ (0.61평)
	봉계리 52-2	도로	38 ㎡ (11.50평)
	봉계리 52-3	도로	79 ㎡ (23.90평)
	봉계리 49-7	전	193 ㎡ (58.38평)
제시외 건물	봉계리 48	창고 등	33.75 ㎡ (10.21평)
1) 위치/계획관리지역/시내버스정류장/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두동면 월평리 소재 "하월평마을" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 중소규모 공장, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨. 2)교통상황 대상물건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적 인 대중교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 공업나지 상태임. 기호(2,3) : 인접필지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로 등임. 기호(4,5) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 도로임. 기호(6) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 일부 전(묵전), 일부는 하천임. 기호(7) : 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 전(묵전)임. 4)인접 도로상태 기호(1,4-7) : 세로(가)에 접함. 기호(2,3) : 세로(불)에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함) 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법> 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법> 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함) 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 - 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유불명의 제시외(ㄱ) 판넬구조 판넬지붕 단층 창고 등 33.75㎡가 소재하여, 별도로 평가하고, 토지가치에 미치는 영향을 고려하여 별도로 표기하였음. - 제시외 컨테이너 박스 3개(약3mx6m)가 소재하나 이동이 용이하여 이에 구애됨이 없이 평 가하였음. 7)공부와의 차이 기호(2,3)은 공부상 지목이 잡종지이나 현황 도로 등임. 기호(6)은 지목은 전이나 일부 약20%가 현황 하천임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기타 : 별첨 "사진용지"와 같이 기호(1)토지상에 철거 및 이동이 용이한 구조의 컨테이너 3동이 소재하나, 구조 등으로 보아 본건 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없는 것 으로 판단됨. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함, 제시외 컨테이너 3개 및 건축재는 제외 2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 3. [목록2,3] 지목상 잡종지이나 현황도로로 이를 고려하여 평가 4. [목록7] 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량 필요 목록1.지상에 제시 외 건물 샌드위치판넬조단층건물 1개동, 컨테이너박스 3개동 각 소재하며 지상에 건설자재(거푸집 등) 산재되어 있음. 목록2,3. 일단으로 형성된 부정형의 토지로 현황은 도로임. 목록4,5. 일단으로 형성된 부정형의 토지로 현황은 도로임. 목록6.세장형의 토지로 노견상태로 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목록7.부정형의 토지로 잡종지 상태이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두동면 봉계리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.13	임야	생산관리	-	17598.95	1,300	지분
25.07.01	전	자연녹지	-	140	60
25.06.16	답	생산녹지	8m미만	1661	12,624
25.06.16	답	생산녹지	8m미만	2854	21,690
25.05.23	답	제1종일반주거	8m미만	429	12,000
25.04.18	답	자연녹지	8m미만	1314	9,986
25.04.18	답	생산녹지	8m미만	1936	14,133
25.04.18	답	자연녹지	8m미만	1190	9,044
25.04.12	답	자연녹지	-	2315	35,015
25.04.03	전	계획관리	8m미만	849	10,000
25.04.02	답	자연녹지	8m미만	1682	25,000
25.03.21	전	자연녹지	12m미만	524	20,500
25.03.19	목장용지	일반상업	-	58	1,000
25.02.27	답	생산녹지	12m미만	1757	6,000
25.02.26	전	자연녹지	-	30	60
25.01.14	답	자연녹지	-	93	1,200
25.01.14	답	자연녹지	-	165	2,200
25.01.14	답	자연녹지	-	59	800
25.01.10	임야	농림	-	792	1,600
24.12.11	임야	농림	-	6612	14,000	지분
24.12.11	임야	농림	-	6612	14,000	지분
24.11.25	답	자연녹지	12m미만	1190	19,800
24.11.25	답	자연녹지	12m미만	1318	21,900
24.10.02	전	자연녹지	12m미만	366	7,600
24.09.03	전	자연녹지	12m미만	992	20,500
24.08.20	답	생산녹지	12m미만	2336	17,754
24.08.19	답	생산녹지	8m미만	1857	12,999
24.08.19	답	생산녹지	12m미만	2032	15,443
24.07.22	답	생산녹지	8m미만	1021	3,000
24.07.08	답	자연녹지	12m미만	501.5	7,400	지분
24.06.24	임야	농림	-	24198	5,000
24.06.14	대	자연녹지	8m미만	245	5,500
24.05.14	답	생산녹지	12m미만	3043	23,127
24.05.14	대	일반상업	12m미만	225	13,966
24.05.14	대	일반상업	12m미만	43	2,672
24.05.14	답	일반상업	8m미만	110	1,487
24.05.14	답	생산녹지	12m미만	336	2,554
24.05.10	답	생산녹지	8m미만	2412	18,090
24.05.10	답	생산녹지	8m미만	471	2,543
24.05.10	답	생산녹지	8m미만	1916	14,370
24.04.15	대	자연녹지	8m미만	350	5,000
24.04.09	답	자연녹지	8m미만	213.5	1,938	지분
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	902	6,585
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	2211	16,804
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	1456	10,629
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	2088	15,242
24.03.29	답	생산녹지	-	559	3,913
24.03.21	답	자연녹지	-	58	735	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	81.56	1,054	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	472.22	5,975	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	1180.56	17,926	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	154.44	2,350	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	61.78	783	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	145	2,206	지분
24.03.21	답	자연녹지	8m미만	677.22	11,454	지분
24.03.21	답	자연녹지	8m미만	270.89	3,818	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	1011.67	15,391	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	404.67	5,130	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	203.89	3,161	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	493.89	7,514	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	197.56	2,505	지분
24.03.15	답	생산녹지	8m미만	968	5,500
24.03.15	답	자연녹지	8m미만	55	500
24.03.02	전	농림	-	175	640
24.03.02	전	농림	-	1681	5,760
24.01.22	답	생산녹지	25m미만	1,678	10,023
24.01.22	답	생산녹지	-	197	1,177

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년2월5일	소유권 (OOOO		소멸
2	2019년3월14일	지상권 엠OOOO		인수
3	2021년8월31일	근저당권 엠OOOO	364,000,000	소멸기준
4	2022년1월13일	근저당권 (OOOO	400,000,000	소멸
5	2023년5월26일	근저당권 (OOOO	300,000,000	소멸
6	2023년6월7일	압류 국OOOO		소멸
7	2023년6월20일	압류 국OOOO		소멸
8	2023년10월23일	압류 국		소멸
9	2023년12월26일	압류 남O		소멸
10	2024년1월22일	가압류 근OOOO	36,510,000	소멸
11	2024년4월8일	임의경매 동OOOO		소멸
12	2024년5월7일	가압류 서OOOO	50,000,000	소멸
13	2024년9월19일	압류 국OOOO		소멸
14	2024년11월27일	압류 울OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-04)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	봉계리48	1,000,000 [월]500,000
김OO	2024.4.12.
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	1,642,267,875원 866,123,750원	47% 2.8회
6개월	21건	1,138,537,760원 609,437,000원	46% 2.7회
12개월	37건	1,362,223,815원 754,912,646원	51% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.