감정가	2,226,309,000 원
최저가	(34%) 763,624,000 원
보증금	(10%) 76,362,400 원
청구액	150,000,000 원

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2131

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사건번호	2024타경27969
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.07.15(화) 10:00 입찰 12일전
토지면적	5,796.00㎡(1,753.29 평)
건물면적	216.10㎡(65.37 평)
채무/소유자	문OO / 문OO
채권자	주OOO OOOOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2155))입니다.
입찰일은 2025-07-15입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,226,309,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 150,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 380일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 380일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제목록5. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있음

- 일괄매각, 과수목 매각 포함 - 목록5,7 : 농지취득자격증명 필요함-이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가 매수신고 후 매각허가 기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함. 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득 자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자 격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 감정평가서상 제시외 건물 ㄷ)판넬조 저온저장고 23.1㎡, ㄹ) 판넬조 마늘건조실 25㎡, ㅁ)판넬조 기계실 3㎡ 각 매각에서 제 외 - 목록5. 과수원, 지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 제시외 분묘 2기가 소재함 - 목록6. 창고시설로 이용중임[종전에는 저온창고로 이용되었으나 기준시점(2024.8.2.) 현재는 파손 및 고장 등으로 인해 일반 창고로 이용중임] - 목록6. 건축물대장상 소재지번이 '2129-2, 2131'에서 '2129-3, 2131'로 변경됨 - 목록7. 과수원, 일부 진입로로 이용 중이며 지상에 밀감목이 식재되어 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-12	경매접수
~6일	2024-06-18	경매개시결정
~99일	2024-09-19	배당요구종기일
~279일	2025-03-18	100%	2,226,309,000	유찰
~314일	2025-04-22	70%	1,558,416,000	유찰
~356일	2025-06-03	49%	1,090,891,000	변경
~357일	2025-06-04	49%	1,090,891,000	유찰
~398일	2025-07-15	34%	763,624,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	덕수리 2131	과수원	2245 ㎡ (679.11평)
토지	덕수리 2129-3	과수원	3551 ㎡ (1,074.18평)
건물	덕수리 2129-2	단층 창고시설 일반철골구조	165 ㎡ (49.91평)
제시외 건물	덕수리 2131	마늘건조실	25.0 ㎡ (7.56평)	포함
	덕수리 2131	기계실	3.0 ㎡ (0.91평)	포함
	덕수서로 95	저온저장고	23.1 ㎡ (6.99평)	포함
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/판넬지붕/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수초등학교" 북측 근거리에 위치하 며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재한 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반교통사정 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(3): 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호(5): 부정형의 평지로서, 과수원으로 이용중임. 일련번호(7): 자루형의 평지로서, 과수원으로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,3,7): 동측으로 폭 약 12m의 아스콘 포장도로에 접함. 일련번호(5): 지적상 맹지로서 인접지[일련번호(7) 토지]를 경유하여 출입가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 -일련번호(1,3) 계획관리지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구 역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, <추가기재> 지적재조사 예정지구. -일련번호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하 수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉), 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>, <추가기재> 지적재조사 예정지구. -일련번호(7) 계획관리지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30), 건축계획심의대상구 역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >, <추가기재> 지적재조사 예정지구. 6)제시목록 외의 물건 일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함. 일련번호(5) 지상에 제시외건물(ㄷ,ㄹ,ㅁ) 및 제시외분묘 2기가 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대관계는 미상임. -일련번호(5,7)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함. 1)건물의 구조 -일련번호(2) 벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 타일, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지, 목재, 타일마감 등 바닥: 장판지, 타일마감 등 창호: 샷시창 등임. -일련번호(4) 경량철골구조 패널지붕 단층으로서, 외벽: 판넬마감 등 창호: 페어글라스 등임. -일련번호(6) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서, 외벽: 판넬마감 등 내벽: 판넬마감 등 바닥: 시멘트몰탈마감 등 창호: 슬라이딩도어 등임. 2)이용상태 일련번호(2): 단독주택으로 이용중임. 일련번호(4): 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중임. 일련번호(6): 창고시설로 이용중임.[종전에는 저온창고로 이용되었으나 기준시점 현재는 파손 및 고장 등으로 인해 일반창고로 이용중임.] 3)설비내역 일련번호(2): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 태양광설비, 태양열설비 등이 되어 있음. 일련번호(4): 기본위생설비, 급배수설비, 천정형냉난방설비, 데크 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 일련번호(2): "제시외건물(ㄱ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 방", "제시외건물(ㄴ) 블럭조 슬래브 지붕 단층 보일러실"이 소재함. 일련번호(6): "제시외건물(ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고" 가 소재함. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각, 과수목 포함 평가임 목록5,7. 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) 소재지1(덕수리 2129)대지(소재지2 제시건물의 부지이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지2(덕수리 2129) 제시건물(건물 상부에 태양광 시설이 되어 있음) 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택 155.53㎡ 제시외 건물 ㄱ. 블록조 슬래브지붕 단층 보일러실 등이 소재함. 소재지3(덕수리 2129-2)대지(소재지4 제시건물의 부지이며, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음) 소재지4(덕수리 2129-2) 주건축물 제1동 제시건물 경량철골구조 패널지붕 단층 제2종근린생활시설 94.24㎡ 제시외 건물 ㄴ.경량철골조 천막지붕 단층 휴게실 등이 소재함. 소재지5(덕수리 2131)과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있으며, 제시외 분묘 2기가 소재함) 소재지6(덕수리 2129-2, 2131)제시건물 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설 165㎡ 제시외 건물 ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함. 소재지7(덕수리 2129-3)과수원(일부 진입로로 이용 중이며, 지상에 밀감목이 식재되어 있음) 본건 소재지 지상에 제시건물 및 제시외 건물에 대한 구조, 용도 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망.

건축물현황

소재지

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2129-3번지

대지면적

990㎡
(300평)

연면적

165㎡
(50평)

건축면적

165㎡
(50평)

용적률산정
연면적

165㎡
(50평)

건폐율

16.67%

용적률

16.67%

지상층수

1층

지하층수

주용도

창고시설

구조

일반철골구조

착공일자

2006.06.30

사용승인일자

2006.11.20

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년3월24일	소유권 문OO		소멸
2	2017년3월24일	근저당권 남OOOO	100,000,000	소멸기준
3	2022년12월27일	근저당권 (OOOO	225,000,000	소멸
4	2024년6월18일	임의경매 (OOOO		소멸
5	2024년7월15일	가압류 제OOOO	21,284,105	소멸
6	2024년8월16일	가압류 배OO	228,000,000	소멸
7	2024년9월11일	가압류 이OO	50,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-19)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	25건	884,989,020원 345,387,320원	45% 2.9회
6개월	46건	772,966,484원 311,537,867원	46% 2.8회
12개월	106건	741,799,260원 301,017,997원	45% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.