감정가	2,609,112,000 원
최저가	(24%) 626,448,000 원
보증금	(10%) 62,644,800 원
청구액	1,749,682,877 원

울산광역시 울주군 두동면 봉계리 925-4

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사건번호	2024타경102068
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.10(목) 10:00 입찰 8일전
토지면적	11,283.00㎡(3,413.11 평)
건물면적
채무/소유자	대OOOOO OOOO / 대OOOOO OOOO
채권자	동OOO OOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8267))입니다.
입찰일은 2025-07-10입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 511일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 511일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 이 사건 매각에서 제외되는 목록 3. 토지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활 시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡, 소유자 최*광, 2. 조적조 보일러실 1층 3㎡) 및 이동이 용이한 컨테이너, 조립식 주택과 목록 14. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

1. 일괄매각. 2. 목록 3. 토지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡, 소유자 최*광, 2. 조적조 보일러실 1층 3㎡) 및 이동이 용이한 컨테이너, 조립식 주택과 목록 14. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너를 이 사건 매각에서 제외함. 3. 목록 5 내지 17. 토지는 외부 토지는 도로에 접하나, 내부 토지는 맹지로서 외부 토지를 통하여 출입 가능함. 4. 목록 1, 4, 15. 토지는 현황 도로인 점을 감안하여 평가하였고, 목록 5 내지 14, 16, 17. 토지는 2016-건축과 주택건설사업 계획승인-1호로 주택건설사업인가를 받은 부지로서 일단지로 평가하였으며, 목록 3. 토지는 지상에 소재하는 타인 소유 건물로 인하여 미치는 영향을 감안하여 평가하였음. 5. 목록 2. 토지상에 일반건축물대장(철근콘크리트조 스라브지붕 단층 근린생활시설 144㎡, 소유자 이*조)이 존재하나, 현황은 철거 멸실되고 나지상태이므로 응찰시 확인 요함. 6. 현황조사보고서에 따르면, 목록 5 내지 17. 토지는 일단으로 형성된 부정형의 토지로, 공동주택 부지 조성 공사 중 공사가중단된 상태이며, 일단의 토지 경계 부분에 철재 펜스가 설치되어 있고, 컨테이너 박스에 '남주공영 주식회사 유치권 행사 중' 이라는 현수막이 게시되어 있으므로 응찰시 확인 요함. 7. 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적 경계측량을 요함. 8. 정토공영 주식회사(변경 전 남주공영 주식회사)로부터 공사대금 464,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부 는 불분명함. 9. 목록 5 내지 7, 9 내지 15, 17. 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요하며(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 미반환), 목록 15. 토지는 '농지전용협의없음'으로, 농지전용허가를 득한 후 농지전용 목적으로 신청하여야 하므로 응찰시 관할 주무관서 에 확인 요함. 10. 채무자 겸 소유자로부터 제출된 공사진행보고서에 따르면, 본 경매 진행 물건소재지는 소유자가 2017년 1월 임대아파트 공사를 위해 사업승인을 득한 필지고, 동년 2월에 착공계를 제출하여 토목공사 진행 중에 있었으나 잠시 공사 중단된 상태이 므로 응찰시 확인 요함(별첨 주택건설사업계획 승인 공문 참조). 11. 이 사건 매각에서 제외되는 목록 3. 토지상에 소재하는 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡)의 소유자가 2024.12.30.자 강제경매로 인한 매각으로 변경되었음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-01	경매접수
~6일	2024-02-07	경매개시결정
~97일	2024-05-08	배당요구종기일
~385일	2025-02-20	100%	2,609,112,000	유찰
~420일	2025-03-27	70%	1,826,378,000	유찰
~455일	2025-05-01	49%	1,278,465,000	유찰
~490일	2025-06-05	34%	894,926,000	유찰
~525일	2025-07-10	24%	626,448,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	봉계리 925-4	도로	420 ㎡ (127.05평)
	봉계리 925-15	대지	517 ㎡ (156.39평)
	봉계리 925-16	대지	301 ㎡ (91.05평)
	봉계리 925-21	도로	621 ㎡ (187.85평)
	봉계리 1010	전	805 ㎡ (243.51평)
	봉계리 1011	전	290 ㎡ (87.73평)
	봉계리 1011-1	전	1026 ㎡ (310.37평)
	봉계리 1012	묘지	1267 ㎡ (383.27평)
	봉계리 1014-1	답	581 ㎡ (175.75평)
	봉계리 1014-2	전	86 ㎡ (26.02평)
	봉계리 1015-1	답	1150 ㎡ (347.88평)
	봉계리 1015-3	답	1379 ㎡ (417.15평)
	봉계리 1015-4	전	883 ㎡ (267.11평)
	봉계리 1016-1	전	1077 ㎡ (325.79평)
	봉계리 1016-2	전	13 ㎡ (3.93평)
	봉계리 1017-4	임야	502 ㎡ (151.86평)
	봉계리 1018	답	365 ㎡ (110.41평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 소재 "봉월초등학교(폐교)" 북동측 및 동측 인근에\ 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황 은 보통시 되며, 기호(5-17) 농경지는 외부 토지는 도로에 접하나, 내부 토지는 맹지로서 외부 토지를 통하여 출입이 가능합니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1,4,15) : 부정형의 평지로서, 현황 도로로 이용중임. 기호(2) : 사다리형의 평지로서, 주거나지로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(5-14,16,17) : 부정형의 평지로서, 주택건설사업부지임. 4)인접 도로상태 ① 기호(1,4,15) : 본건 토지가 현황 도로임. ② 기호(2,3) : 폭 약 5미터내외의 도로에 접함. ③ 기호(5-14,16,17) : 일단지로서 동측으로 폭 약10미터내외의 도로와 접하고, 서측으로 폭 약 4미터내외의 도로에 접함. ④ 기호(14) : 서측으로 폭 약 4미터내외의 도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1-17) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 기호(3) 토지 지상에 제시외 타인 소유 건물(별첨 기호㉠,㉡), 이동 가능한 컨테이너 및 컨 테이너, 조립식 주택(기호,㉢,㉣), 기호(14) 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너(기호㉤)가 각각 소재하여, 기호㉠,㉡은 별도로 감정평가 금액을 표기하였으며, 이에따라 토지가치에 미 치는 영향 정도에 따른 토지가격을 별도 표기하였습니다. 7)공부와의 차이 기호(15) 토지는 공부상 지목은 "전"이나 현황 "도로"입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기타 : 기호(2) 토지상에 건축물관리대장상 타인 소유 건물이 등재되어 있으나 현황 철거 멸실 상태임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 3. 토지상에 소재하는 타인 소유의 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡, 소유자 주식회사 베스모, 2. 조적조 보일러실 1층 3㎡) 및 이동이 용이한 컨테이너, 조립식 주택과 목록 14. 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너를 이 사건 매각에서 제외함. 3. 목록 5 내지 17. 토지는 외부 토지는 도로에 접하나, 내부 토지는 맹지로서 외부 토지를 통하여 출입 가능함. 4. 목록 1, 4, 15. 토지는 현황 도로인 점을 감안하여 평가하였고, 목록 5 내지 14, 16, 17. 토지는 2016-건축과 주택건설사업계획승인-1호로 주택건설사업인가를 받은 부지로서 일단지로 평가하였으며, 목록 3. 토지는 지상에 소재하는 타인 소유 건물로 인하여 미치는 영향을 감안하여 평가하였음. 5. 목록 2. 토지상에 일반건축물대장(철근콘크리트조 스라브지붕 단층 근린생활시설 144㎡, 소유자 이*조)이 존재하나, 현황은 철거 멸실되고 나지상태이므로 응찰시 확인 요함. 6. 현황조사보고서에 따르면, 목록 5 내지 17. 토지는 일단으로 형성된 부정형의 토지로, 공동주택 부지 조성 공사 중 공사가 중단된 상태이며, 일단의 토지 경계 부분에 철재 펜스가 설치되어 있고, 컨테이너 박스에 '남주공영 주식회사 유치권 행사 중'이라는 현수막이 게시되어 있으므로 응찰시 확인 요함. 7. 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적 경계측량을 요함. 8. 정토공영 주식회사(변경 전 남주공영 주식회사)로부터 공사대금 464,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함. 9. 목록 5 내지 7, 9 내지 15, 17. 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요하며(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 미반환), 목록 15. 토지는 '농지전용협의없음'으로, 농지전용허가를 득한 후 농지전용 목적으로 신청하여야 하므로 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함. 10. 채무자 겸 소유자로부터 제출된 공사진행보고서에 따르면, 본 경매 진행 물건소재지는 소유자가 2017년 1월 임대아파트 공사를 위해 사업승인을 득한 필지고, 동년 2월에 착공계를 제출하여 토목공사 진행 중에 있었으나 잠시 공사 중단된 상태이므로 응찰시 확인 요함(별첨 주택건설사업계획 승인 공문 참조). 11. 이 사건 매각에서 제외되는 목록 3. 토지상에 소재하는 제시외 건물(1. 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 근린생활시설 1층 93.24㎡ 2층 93.24㎡)의 소유자가 2024.12.30.자 강제경매로 인한 매각으로 변경되었음. 부동산표시 목록1.세장형의 토지로 현황 도로임. 목록2.장방형의 토지로 현황 대지임. 목록3.본 건 지상에 제시 외 건물 철근콘크리트구조 2층건물 소재함. 목록4.세장형의 토지로 현황 도로임. 목록5.~목록17.일단으로 형성된 부정형의 토지로 공동주택 부지 조성 공사 중 공사가 중단된 상태이며, 일단의 토지 경계 부분에 철재펜스가 설치되어 있으며 컨테이너 박스에 `남주공영 주식회사 유치권행사 중`이라는 현수막이 게시되어 있음. 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두동면 봉계리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.06.16	답	생산녹지	8m미만	2854	21,690
25.06.16	답	생산녹지	8m미만	1661	12,624
25.04.18	답	자연녹지	8m미만	1190	9,044
25.04.18	답	자연녹지	8m미만	1314	9,986
25.04.18	답	생산녹지	8m미만	1936	14,133
25.04.12	답	자연녹지	-	2315	35,015
25.04.03	전	계획관리	8m미만	849	10,000
25.04.02	답	자연녹지	8m미만	1682	25,000
25.03.21	전	자연녹지	12m미만	524	20,500
25.03.19	목장용지	일반상업	-	58	1,000
25.02.27	답	생산녹지	12m미만	1757	6,000
25.02.26	전	자연녹지	-	30	60
25.01.14	답	자연녹지	-	93	1,200
25.01.14	답	자연녹지	-	165	2,200
25.01.14	답	자연녹지	-	59	800
25.01.10	임야	농림	-	792	1,600
24.12.11	임야	농림	-	6612	14,000	지분
24.12.11	임야	농림	-	6612	14,000	지분
24.11.25	답	자연녹지	12m미만	1190	19,800
24.11.25	답	자연녹지	12m미만	1318	21,900
24.10.02	전	자연녹지	12m미만	366	7,600
24.09.03	전	자연녹지	12m미만	992	20,500
24.08.20	답	생산녹지	12m미만	2336	17,754
24.08.19	답	생산녹지	8m미만	1857	12,999
24.08.19	답	생산녹지	12m미만	2032	15,443
24.07.22	답	생산녹지	8m미만	1021	3,000
24.07.08	답	자연녹지	12m미만	501.5	7,400	지분
24.06.24	임야	농림	-	24198	5,000
24.06.14	대	자연녹지	8m미만	245	5,500
24.05.14	답	생산녹지	12m미만	3043	23,127
24.05.14	대	일반상업	12m미만	225	13,966
24.05.14	대	일반상업	12m미만	43	2,672
24.05.14	답	일반상업	8m미만	110	1,487
24.05.14	답	생산녹지	12m미만	336	2,554
24.05.10	답	생산녹지	8m미만	2412	18,090
24.05.10	답	생산녹지	8m미만	471	2,543
24.05.10	답	생산녹지	8m미만	1916	14,370
24.04.15	대	자연녹지	8m미만	350	5,000
24.04.09	답	자연녹지	8m미만	213.5	1,938	지분
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	902	6,585
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	2211	16,804
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	1456	10,629
24.03.29	답	생산녹지	8m미만	2088	15,242
24.03.29	답	생산녹지	-	559	3,913
24.03.21	답	자연녹지	-	58	735	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	81.56	1,054	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	472.22	5,975	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	1180.56	17,926	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	154.44	2,350	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	61.78	783	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	145	2,206	지분
24.03.21	답	자연녹지	8m미만	677.22	11,454	지분
24.03.21	답	자연녹지	8m미만	270.89	3,818	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	1011.67	15,391	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	404.67	5,130	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	203.89	3,161	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	493.89	7,514	지분
24.03.21	답	자연녹지	-	197.56	2,505	지분
24.03.15	답	생산녹지	8m미만	968	5,500
24.03.15	답	자연녹지	8m미만	55	500
24.03.02	전	농림	-	175	640
24.03.02	전	농림	-	1681	5,760
24.01.22	답	생산녹지	25m미만	1,678	10,023
24.01.22	답	생산녹지	-	197	1,177

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년6월14일	소유권 대OOOO		소멸
2	2024년2월7일	강제경매 동OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-05-08)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	223,542,142원 106,544,833원	53% 2.3회
6개월	10건	834,238,311원 634,915,900원	55% 2.2회
12개월	15건	755,844,541원 543,773,560원	59% 2.1회

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