감정가	1,546,733,020 원
최저가	(51%) 791,927,000 원
보증금	(10%) 79,192,700 원
청구액	753,660,420 원

경상남도 함안군 산인면 운곡리 산120-1

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사건번호	2022타경3147
중복사건	중복 2022타경3130,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.05.29(목) 10:00
토지면적	39,508.00㎡(11,951.17 평)
건물면적	951.64㎡(287.87 평)
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

농림지역에 있습니다
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록1 : 을구 순위번호 8번 구분지상권설정등기(2017년 9월 15일 제18996호)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 목록2. 최저매각가격은 제시외 건물로 인한 영향을 고려한 가격임. 목록1. 일부 선하지인바, 고려하여 감정평가함. 일부 하천구역이나, 전체면적 대비 저촉면적이 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가함. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함. 2 개의 용도지역(농림지역, 보전관리지역)에 속하는바, 주된 농림지역을 기준으로 평가하되, 보전관리지역을 고려하여 평가함. 정 확한 위치, 경계등의 확인은 지적측량 요함. 목록2.3. 제시외 건물(감정평가서 상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅍ,ㅎ,ㄱㄷ,ㄱㄹ,ㄱㅁ,ㄱㅂ) 매각포함. 제시외 건물(감정평가서 상 ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ, ㅊ,ㅋ,ㅌ,ㄱㄱ,ㄱㄴ)매각제외함. 제시외 건물 중 감정평가서 상 ㅁ,ㅈ,ㅊ,ㄱㄴ,ㄱㄷ은 당초 무단 증축되었으나, 2022.05.25.일자 증축추인(2018허가-제164호)되어 일반건축물대장상 등재되어 있고, 면적 등은 일반건축물대장 등본에 의거 평가함. 목록2. 일부 하천구역이나, 전체면적 대비 저촉면적 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가함. 정확한 위치, 경계등의 확인은 지적

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-10-11	경매접수
~1일	2022-10-12	경매개시결정
~118일	2023-02-06	배당요구종기일
~856일	2025-02-13	100%	1,546,733,020	유찰
~891일	2025-03-20	80%	1,237,386,000	유찰
~926일	2025-04-24	64%	989,909,000	유찰
~961일	2025-05-29	51%	791,927,000	유찰

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	운곡리 산120-1	임야	33910 ㎡ (10,257.78평)
토지	운곡리 45-1	종교용지	5598 ㎡ (1,693.40평)
건물	운곡리 45-1	단층 대웅전	176 ㎡ (53.24평)
	운곡리 45-1	단층 지장전	186.66 ㎡ (56.46평)
	운곡리 45-1	단층 산신각	40 ㎡ (12.10평)
	운곡리 45-1	1층 요사체	88.8 ㎡ (26.86평)
	운곡리 45-1	2층 요사체	96.6 ㎡ (29.22평)
	운곡리 45-1	단층 사무소,식당,창고	196 ㎡ (59.29평)
제시외 건물	운곡리 45-1	복도	45 ㎡ (13.61평)
	운곡리 45-1	다용도실	44 ㎡ (13.31평)
	운곡리 45-1	현관	27.6 ㎡ (8.35평)
	운곡리 45-1	가추	38 ㎡ (11.50평)
	운곡리 45-1	화장실	10.88 ㎡ (3.29평)
	운곡리 45-1	용왕당	2.1 ㎡ (0.64평)
참고 사항	일괄매각. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. 목록2. 최저매각가격은 제시외 건물로 인한 영향을 고려한 가격임. 목록1. 일부 선하지인바, 고려하여 감정평가함. 일부 하천구역이나, 전체면적 대비 저촉면적이 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가함. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지상의 입목은 토지에 포함하여 평가함. 2개의 용도지역(농림지역, 보전관리지역)에 속하는바, 주된 농림지역을 기준으로 평가하되, 보전관리지역을 고려하여 평가함. 정확한 위치, 경계등의 확인은 지적측량 요함. 목록2.3. 제시외 건물(감정평가서 상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅍ,ㅎ,ㄱㄷ,ㄱㄹ,ㄱㅁ,ㄱㅂ) 매각포함. 제시외 건물(감정평가서 상 ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ,ㅋ,ㅌ,ㄱㄱ,ㄱㄴ)매각제외함. 제시외 건물 중 감정평가서 상 ㅁ,ㅈ,ㅊ,ㄱㄴ,ㄱㄷ은 당초 무단 증축되었으나, 2022.05.25.일자 증축추인(2018허가-제164호)되어 일반건축물대장상 등재되어 있고, 면적 등은 일반건축물대장 등본에 의거 평가함. 목록2. 일부 하천구역이나, 전체면적 대비 저촉면적 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가함. 정확한 위치, 경계등의 확인은 지적측량 요함. 지상의 이전 가능한 석물(석등 등) 및 지장보살 청동대불은 감정평가 제외함. 토지에 화체된 석축 및 조경시설, 조경수, 연못, 계단등은 토지에 포함 평가함. 목록3. 건물 외부 추녀를 이용한 가추부분은 구조등을 고려하여 건물에 포함 평가함. 감정평가서 상 기호3-3 건물 2층은 증축된바, 고려하여 평가함. 감정평가서 상 기호3-4는 일반건축물대장 등본상 2018.12.06.자 일부 말소(철거)로 등재되어 있음.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 전OOOO		소멸
2	2015년12월3일	근저당권 진OOOO	832,000,000	소멸기준
3	2015년12월3일	지상권 진OOOO		소멸
4	2016년7월25일	근저당권 임OO	550,000,000	소멸
5	2019년1월30일	가등기 조OOOO		소멸
6	2019년3월15일	압류 국		소멸
7	2019년3월29일	근저당권 하OO	240,000,000	소멸
8	2021년12월8일	압류 창OO		소멸
9	2022년10월13일	임의경매 경OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 전OOOO		소멸
2	2015년12월3일	근저당권 진OOOO	832,000,000	소멸기준
3	2016년7월25일	근저당권 임OO	550,000,000	소멸
4	2019년1월30일	가등기 조OOOO		소멸
5	2019년3월15일	압류 국		소멸
6	2019년3월29일	근저당권 하OO	240,000,000	소멸
7	2022년10월13일	임의경매 경OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-02-06)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OOOOOOOOOO	본건3 제시건물(라)	해당없음 [월]해당없음	X
이OOOOOOOOOO	2019.05.30 미상
조OOOOOOOOOOOO	본건3 제시건물(라)	해당없음 [월]해당없음	O
조OOOOOOOOOOOO	2005.02.03 미상
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 본원 함안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)582-7868, 경남 함안군 가야읍 가야13길 6 (말산리 590-3))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	33,613,150원 10,900,000원	47% 4.5회
6개월	6건	102,177,183원 32,747,350원	38% 5.2회
12개월	13건	140,182,331원 46,730,777원	41% 5.7회

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