감정가	295,677,090 원
최저가	(24%) 70,992,000 원
보증금	(10%) 7,099,200 원
청구액	52,821,917 원

울산광역시 울주군 두서면 서하리 산119-1

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사건번호	2023타경109512
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.08.28(목) 10:00
토지면적	57,976.00㎡(17,537.74 평)
건물면적
채무/소유자	망 OOOO OOOOOOO OOO OOO / 망 OOOO OOOOOOO OOO OOO
채권자	조OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 109512

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8262))입니다.
입찰일은 2025-08-28입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 8개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 8번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 295,677,090원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 52,821,917원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 837일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 837일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.8.26. 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절 차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 2. 소로에 접하며 미확인 분묘가 있을 수 있음. 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량이 필요.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-07-25	경매접수
~1일	2023-07-26	경매개시결정
~86일	2023-10-19	배당요구종기일
~569일	2025-02-13	100%	295,677,090	유찰
~604일	2025-03-20	70%	206,974,000	변경
~639일	2025-04-24	70%	206,974,000	유찰
~674일	2025-05-29	49%	144,882,000	유찰
~709일	2025-07-03	34%	101,417,000	유찰
~765일	2025-08-28	24%	70,992,000	유찰

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	서하리 산119-1	임야	57976 ㎡ (17,537.74평)	1/3 지분 전부
참고 사항	1.지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 2. 소로에 접하며 미확인 분묘가 있을 수 있음. 인접토지와의 경계는 정확한 지적측량이 필요. 본 건 부동산은 울산 울주군 두서면 서하리에 소재하며, 일대 전체는 소나무 및 잡목이 자생하는 임야 지역이며, 인접 부동산과 경계구분이 불분명한 바 경계 측량이 요구되며, 미확인 분묘 소재 할 수 있음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두서면 서하리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.14	답	자연녹지	8m미만	2997	31,731
25.07.05	답	농림	8m미만	707	3,750
25.07.05	답	농림	8m미만	704	3,750
25.06.05	임야	생산관리	12m미만	713	5,500
25.04.16	전	자연녹지	-	486	1,700
25.03.26	전	자연녹지	8m미만	826	23,000
25.02.07	답	생산녹지	8m미만	239	1,512
24.12.27	대	보전관리	12m미만	501	13,523
24.12.24	전	제1종일반주거	8m미만	656	7,920
24.11.04	답	농림	8m미만	793	2,640
24.10.31	답	농림	8m미만	370	1,142	지분
24.10.31	답	농림	8m미만	385	1,142	지분
24.09.27	임야	자연녹지	-	400	2,057
24.07.03	대	제1종일반주거	8m미만	104	2,540
24.06.21	답	자연녹지	12m미만	34	591
24.06.21	답	자연녹지	8m미만	300	5,219
24.06.21	답	자연녹지	8m미만	17	296
24.06.21	답	자연녹지	12m미만	170	2,957
24.06.19	답	생산녹지	8m미만	165.29	1,850	지분
24.05.30	임야	용도미지정	-	360	1,825
24.05.30	임야	용도미지정	-	1080	5,475
24.05.17	임야	농림	-	215	1,000
24.05.17	답	보전관리	8m미만	243	9,000
24.04.30	임야	자연녹지	8m미만	13	235
24.04.30	임야	자연녹지	8m미만	161	2,903
24.04.30	임야	자연녹지	8m미만	1767	31,863
24.02.13	답	생산녹지	8m미만	372	2,200
24.01.06	묘지	자연녹지	8m미만	732	3,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 신OO		소멸
2		소유권 김OO		소멸
3		소유권 김OO		소멸
4		소유권 김OO		소멸
5	2021년8월26일	근저당권 울OOOO	260,000,000	소멸기준
6	2023년4월14일	근저당권 조OOOO	75,000,000	소멸
7	2023년7월26일	임의경매 조OOOO		소멸
8	2024년2월21일	압류 부OOOO		소멸
9	2024년7월25일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-10-19)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	352,905,778원 130,643,777원	40% 3.4회
6개월	19건	289,393,053원 103,261,111원	36% 3.6회
12개월	50건	356,548,183원 151,628,138원	38% 3.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.