감정가	10,400,000 원
최저가	(36%) 3,727,000 원
보증금	(10%) 372,700 원
청구액	61,000,000 원

전라남도 완도군 노화읍 신양리 1091

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사건번호	2024타경51304
경매종류	부동산강제경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.07.21(월) 10:00 입찰 21일전
토지면적	400.00㎡(121.00 평)
건물면적
채무/소유자	이OO외 1명 / 이OO외 1명
채권자	문OO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원((전화:061-530-9123))입니다.
입찰일은 2025-07-21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 458일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 458일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.1.19. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함.

- 특별매각조건있음[농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않은 경우에는 매수 보증금을 반환하지 아니함] - 지상에 소재하는 폐가 상태의 주택 및 창고 매각 제외

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-27	경매접수
~2일	2024-03-29	경매개시결정
~85일	2024-06-20	배당요구종기일
~313일	2025-02-03	100%	10,400,000	유찰
~355일	2025-03-17	70%	7,280,000	유찰
~397일	2025-04-28	56%	5,824,000	유찰
~439일	2025-06-09	45%	4,659,000	유찰
~481일	2025-07-21	36%	3,727,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	신양리 1091	전	400 ㎡ (121.00평)
전라남도 완도군 노화읍 신양리 소재 양하마을 서측 인근[일련번호(1),(4)] 및 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/농업보호구역/차량접근이 가능/주차장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 전라남도 완도군 노화읍 신양리 소재 양하마을 서측 인근[일련번호(1),(4)] 및 양하저수지 남동측 인근[일련번호(2)], 양하저수지 북측 인근[일련번호(3)], 양하마을 내[일련번호(5)-(8)]에 위치하며 본건 주위는 마을 주변 산림지대[일련번호(1),(4)] 및 해안농경지대[일련번호(2)], 해안농촌지대[일련번호(3),(5)-(8)]임. 2) 교통상황=일련번호(1),(4),(5)는 본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 일련번호(2),(3),(6)-(8)은 본건까지 차량접근이 가능하여 일반적인 교통이용상황은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=일련번호(1) : 사다리형 완경사지로서 전임. 일련번호(2) : 세장형 평지로서 답임. 일련번호(3) : 부정형 평지로서, 답기타임. 일련번호(4),(7) : 부정형 완경사지로서, 전임. 일련번호(5) : 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 일련번호(6) : 사다리형 완경사지로서, 주거기타임. 일련번호(8) : 사다리형 평지로서, 주차장으로 이용 중임. 4) 인접 도로상태=일련번호(1) : 지적도상 맹지임. 일련번호(2) : 남서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호(3) : 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호(4) : 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지임. 일련번호(5) : 남서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호(6) : 지적도상 북서측으로 도로에 접하나 현황 남서측으로 소폭의 콘크리트 및 비포장도로로 출입이 가능함. 일련번호(7) : 북동측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호(8) : 남측으로 소폭의 콘크리트 포장도로와 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=일련번호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지<소하천정비법>임. 일련번호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. 일련번호(4)-(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6) 제시목록 외의 물건=별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 7) 공부와의 차이=일련번호(6) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"이며, 일련번호(8) 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "주차장"임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1) 임대관계 미상임. 2) 기타 - 일련번호(1) 토지에 분묘 3기가 소재함. - 일련번호(3) 토지 및 인접필지(신양리 1311번지) 지상에 이동식 컨테이너 및 창고(철파이프조)가 소재함. - 일련번호(5) 토지 지상에는 타인소유의 건물이 소재함. - 일련번호(7) 토지 지상에는 수목이 소재함. 닫기
참고 사항	- 특별매각조건있음[농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않은 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함] - 지상에 소재하는 폐가 상태의 주택 및 창고 매각 제외 목록1)묵`전`이며 연고자 미상의 분묘 수기 소재,목록3)및 타 지상에 이동가능한 컨테이너 및 철파이프조 차광막하우스 소재,목록4)묵`전`,목록5)및 타 지상에 타인 소유 주택(건축물대장 첨부)소재,목록6)폐가 상태의 제시외 목조 함석지붕 주택(건축물대장 부존재)및 블럭조 스레트지붕 창고 소재,목록7)제시외 수목 다수 소재,목록8)주차장으로 이용중이며 목록1,3,4,5,8)인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함.

국토부실거래가 전라남도 완도군 노화읍 신양리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.03.10	대	계획관리	8m미만	22	400
25.03.07	전	계획관리	8m미만	180	500
25.02.03	답	계획관리	8m미만	982	500
24.12.23	임야	보전관리	-	2975	328
24.12.23	전	보전관리	8m미만	1395	478
24.10.18	전	농림	-	1385	200
24.06.11	답	계획관리	12m미만	1531	3,000
24.05.16	답	농림	8m미만	2436	2,900
24.05.16	전	계획관리	8m미만	982	800
24.05.14	답	계획관리	8m미만	1726	3,000
24.03.20	전	계획관리	-	1474	2,000
24.03.11	대	계획관리	8m미만	58.75	265	지분
24.01.16	대	계획관리	-	476	79
24.01.16	대	계획관리	-	450	75
24.01.16	대	계획관리	-	278	46

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 조OO		소멸
2	2023년1월19일	가압류 노OOOO	52,955,120	소멸기준
3	2023년1월19일	가압류 농OOOO	94,058,596	소멸
4	2023년8월18일	가압류 문OO	61,000,000	소멸
5	2024년3월29일	강제경매 문OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-20)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 완도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)554-9528, 전남 완도군 완도읍 중앙길 57 (군내리 341))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	21,457,821원 12,902,800원	67% 2.8회
6개월	33건	33,671,910원 24,582,705원	93% 2.2회
12개월	79건	25,207,871원 18,392,733원	83% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.