감정가	192,844,000 원
최저가	(21%) 40,442,200 원
보증금	(10%) 4,044,220 원
청구액	152,908,000 원

전라남도 강진군 작천면 현산리 783-13

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사건번호	2023타경6622
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 3일전
토지면적	2,579.00㎡(780.15 평)
건물면적	3,233.00㎡(977.98 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	농OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 6622

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원((전화:061-860-1542))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II04 입니다.
이 법원에는 장흥이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 718일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 718일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2014.10.30. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권 성립여지 불분명

-일괄매각, 본건 지상에 소재한 제시외 수조설비 매각에 포함 -제시외 건물인 산란장(파이프조강판지붕 단층 19㎡)은 별도건축물 대장이 존재하며 매각에 포함되는 수조내에 설비되어있고 매각에서 제외함. -본건 지상에 소재한 비닐하우스작업장, 타인소유 판넬지붕 창고, 저온저장고, 판넬지붕 관리사 매각에서 제외(자세한 사항은 현황조사및 감정평가서 참고)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-12-04	경매접수
~7일	2023-12-11	경매개시결정
~91일	2024-03-04	배당요구종기일
~427일	2025-02-03	100%	192,844,000	유찰
~469일	2025-03-17	80%	154,275,000	유찰
~511일	2025-04-28	64%	123,420,000	유찰
~553일	2025-06-09	51%	98,736,000	유찰
~595일	2025-07-21	41%	78,988,800	유찰
~637일	2025-09-01	33%	63,191,000	유찰
~686일	2025-10-20	26%	50,552,800	유찰
~728일	2025-12-01	21%	40,442,200	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	현산리 783-13	양어장	477 ㎡ (144.29평)
토지	현산리 783-18	양어장	2102 ㎡ (635.86평)
제시외 건물	현산리 783-18	수조설비	3233 ㎡ (977.98평)	포함
	현산리 783-13	창고	12 ㎡ (3.63평)	제외
	현산리 783-13	저온창고	32.8 ㎡ (9.92평)	제외
	현산리 783-13	관리사	33.3 ㎡ (10.07평)	제외
	현산리 783-13	산란장	19 ㎡ (5.75평)	제외
전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "박산마을" 북서측 인근에 위치/농림지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "박산마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지가 소재하는 마을주변 경지정리지대이며, 주위환경은 보통시 됩니다. 2) 교통상황=본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 3) 형태 및 이용상태=기호(1) 부정형 평지로서, 작업장 및 일부 양어장입니다. 기호(2) 세장형 평지로서, 양어장입니다. 4) 인접 도로상태=기호(1),(2) 지적도상 맹지이나, 인접토지(783-17번지)를 통해 출입이 가능합니다. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1),(2) 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>. 6) 제시목록 외의 물건="토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조. 7) 공부와의 차이=-- 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상입니다. 본건 위지상의 수조설비는 제시외 물건으로 별도 평가하였습니다. 닫기
참고 사항	-일괄매각, 본건 지상에 소재한 제시외 수조설비 매각에 포함 -제시외 건물인 산란장(파이프조강판지붕 단층 19㎡)은 별도건축물 대장이 존재하며 수조내에 설비되어있고 매각에서 제외함. -본건 지상에 소재한 비닐하우스작업장, 타인소유 판넬지붕 창고, 저온저장고, 판넬지붕 관리사 매각에서 제외(자세한 사항은 현황조사및 감정평가서 참고) -본건 부동산은 박산마을회관 북쪽에 위치함. -위 제시외 건물 소유자 김화임은 같은리 783-17번지 건물의 소유자로 출입구 사용조건으로 본건 토지에 제시외 건물을 건축하여 점유 사용하고 있음.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2014년10월30일	근저당권 농OOOO	106,496,000	소멸기준
3	2023년12월11일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-03-04)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	토지일부	없음 [월]없음
김OO			미상
박OO	미상	없음 [월]없음
박OO	2023.02.20		미상
비고 (매각물건 명세서)	김화임:김화임은 출입구 토지 소유자로 출입구 사용을 조건으로 제시외 건물을 건축하여 토지를 무상 점유사용함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	1,176,699,400원 890,000,000원	62% 3.5회
6개월	4건	644,515,384원 486,565,000원	70% 2.8회
12개월	7건	1,582,553,885원 1,307,643,220원	66% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.