감정가	15,308,000 원
최저가	(29%) 4,389,000 원
보증금	(10%) 438,900 원
청구액	3,271,843 원

전라남도 완도군 약산면 우두리 789-2

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사건번호	2024타경50974
경매종류	부동산강제경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.08.11(월) 10:00 입찰 34일전
토지면적	1,851.00㎡(559.93 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원((전화:061-530-9122))입니다.
입찰일은 2025-08-11입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 15,308,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 3,271,843원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 489일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 489일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 3. 6. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 분묘기지권 성립여지 있음

1. 제시외 수목도 매각에 포함 2. 지상에 연고자 미상의 분묘 수기 및 비석이 소재하여 분묘부분 면적 감안하여 평가하였고, 분묘기지권이 성립하는 경우 가 액을 감정평가명세표에 병기함 3. 인접토지와 지적경계가 불명확하니 필요시 지적경계측량이 필요함 4. 특별매각조건있음[농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)] 5. 농지 내 묘지 18봉이 있는 농지로 원상복구시 분쟁발생 우려가 있어 묘지주와 협의후 원상복구가 되어야 농지취득자격증명 이 발급된다는 약산면장의 사실조회 회신이 있으니 관할면사무소에 반드시 확인을 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-05	경매접수
~1일	2024-03-06	경매개시결정
~87일	2024-05-31	배당요구종기일
~314일	2025-01-13	100%	15,308,000	유찰
~356일	2025-02-24	70%	10,716,000	유찰
~398일	2025-04-07	56%	8,573,000	유찰
~440일	2025-05-19	45%	6,858,000	유찰
~489일	2025-07-07	36%	5,486,000	유찰
~524일	2025-08-11	29%	4,389,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	우두리 789-2	전	1851 ㎡ (559.93평)
제시외 건물	우두리 789-2	제시외 수목	5주 ㎡ (1.51평)	제외
전라남도 약산면 우두리 소재 "화가마을" 북측 인근, 보길면 중통리소재 위치/농림지역/생산관리지역/계획관리지역/농업보호구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경= 본건은 전라남도 약산면 우두리 소재 "화가마을" 북측 인근, 보길면 중통리소재 "중리마을"내, 노화읍 신양리 소재 "양하마을" 남서측 인근에 각각 소재하며, 주위는 각각 마을주변농경지대,해안취락지대,마을주변농경지대임. 2) 교통상황= 본건 인근 또는 본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 3) 형태 및 이용상태= 기호(1): 부정형, 묵전 및 묘지, 기호(2): 삼각형, 단독주택, 기호(3): 부정형, 전 및 묘지임. 4) 인접 도로상태= 기호(1): 맹지, 기호(2): 남서측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접하고, 기호(3): 북측으로 노폭 약 2M 내외 비포장도로에 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태= 기호(1): 생산관리지역,가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(3):농림지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. 6) 제시목록 외의 물건= 기호(1): 제시외 분묘 4기,제시외 수목이 소재하고, 기호(2): 제시외 건물이 소재하며, 기호(3): 제시외 분묘 2기,제시외 수목이 소재함. 7) 공부와의 차이= 기호(1): 공부상 전이나, 현황 묵전 및 묘지, 기호(2): 공부상 전이나, 현황 단독주택, 기호(3): 공부상 전이나, 현황 전 및 묘지임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 1)임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1. 제시외 수목도 매각에 포함 2. 지상에 연고자 미상의 분묘 수기 및 비석이 소재하여 분묘부분 면적 감안하여 평가하였고, 분묘기지권이 성립하는 경우 가액을 감정평가명세표에 병기함 3. 인접토지와 지적경계가 불명확하니 필요시 지적경계측량이 필요함 4. 특별매각조건있음[농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)] 5. 농지 내 묘지 18봉이 있는 농지로 원상복구시 분쟁발생 우려가 있어 묘지주와 협의후 원상복구가 되어야 농지취득자격증명이 발급된다는 약산면장의 사실조회 회신이 있으니 관할면사무소에 반드시 확인을 요함 목록1,3)지상 연고자 미상의 분묘 수기 및 비석 소재,목록2) 및 타 지상에 타인(점유자)소유의 제시외 주택(ㄱ:건축물대장 부존재)소재하며 목록1,2,3)인접 토징회 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함.

국토부실거래가 전라남도 완도군 약산면 우두리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.05.09	양어장	자연환경보전	-	334	1,000
25.03.18	답	계획관리	8m미만	471	465
25.03.18	전	계획관리	8m미만	806	590
25.02.17	답	농림	8m미만	2000	1,550
25.02.17	답	농림	8m미만	2000	1,550
25.02.17	답	농림	8m미만	1126	900
25.02.14	답	농림	8m미만	1035	700
25.02.14	답	농림	8m미만	1712	1,200
25.02.14	답	농림	8m미만	1939	1,400
25.02.10	답	농림	8m미만	5000	10,500
25.02.10	답	농림	8m미만	5000	10,500
25.01.03	임야	자연환경보전	-	290	1,140
24.12.13	답	생산관리	-	330	1,600
24.12.11	답	농림	8m미만	5000	10,250
24.12.11	답	농림	8m미만	5000	10,250
24.12.11	답	농림	8m미만	5000	10,250
24.12.11	답	농림	8m미만	5000	10,250
24.11.18	답	농림	8m미만	5000	10,500
24.11.14	전	자연환경보전	8m미만	1726	1,300
24.10.22	전	자연환경보전	-	172	676
24.10.21	답	생산관리	-	1841	2,228
24.10.21	답	생산관리	8m미만	707	749
24.10.16	도로	자연환경보전	8m미만	167	5,887
24.10.16	도로	계획관리	8m미만	11	390
24.10.16	답	자연환경보전	8m미만	176	3,723
24.10.15	대	계획관리	8m미만	519	700
24.09.27	답	계획관리	8m미만	820	490
24.09.27	답	생산관리	8m미만	581	320
24.09.24	답	농림	8m미만	1994	4,586
24.09.24	답	농림	8m미만	1910	4,393
24.09.24	답	농림	8m미만	1300	2,860
24.09.24	답	농림	8m미만	2051	4,512
24.09.24	답	농림	8m미만	1830	4,026
24.09.24	답	농림	8m미만	2000	4,400
24.07.09	대	계획관리	8m미만	96	1,000
24.07.09	대	계획관리	8m미만	149	1,150
24.06.10	잡종지	자연환경보전	-	768	1,997
24.06.10	잡종지	자연환경보전	-	556	1,446
24.06.10	잡종지	자연환경보전	-	143	372
24.06.10	잡종지	자연환경보전	-	370	962
24.06.03	묘지	생산관리	8m미만	337	350
24.05.17	잡종지	자연환경보전	-	46.75	112	지분
24.04.30	임야	자연환경보전	-	80.25	191	지분
24.04.30	잡종지	자연환경보전	-	140.25	335	지분
24.04.29	잡종지	자연환경보전	-	443	1,057
24.04.29	잡종지	자연환경보전	-	86.5	206	지분
24.04.29	잡종지	자연환경보전	-	374	892
24.04.29	도로	자연환경보전	8m미만	326	778
24.04.29	잡종지	자연환경보전	-	139	332
24.04.29	도로	자연환경보전	-	76	181
24.03.25	양어장	생산관리	-	65	63
24.03.25	양어장	생산관리	-	64	60
24.03.25	양어장	생산관리	-	9	9
24.03.25	양어장	생산관리	-	3	3
24.03.25	잡종지	기타	-	49	47	지분
24.03.11	답	계획관리	8m미만	188	371
24.03.11	대	계획관리	8m미만	443	500
24.02.14	임야	자연환경보전	8m미만	109	260
24.02.14	임야	자연환경보전	8m미만	460	1,098
24.02.14	잡종지	자연환경보전	-	139	332
24.02.14	도로	자연환경보전	8m미만	60	143
24.02.14	임야	자연환경보전	8m미만	1255	2,994
24.02.14	잡종지	자연환경보전	-	413	985
24.02.14	임야	자연환경보전	8m미만	86	205
24.02.14	임야	자연환경보전	-	2752	6,566
24.02.14	잡종지	자연환경보전	-	1299	3,099
24.02.14	도로	자연환경보전	8m미만	251	599
24.02.05	전	계획관리	8m미만	1002	1,000
24.01.12	답	생산관리	-	128	204
24.01.12	임야	농림	8m미만	601	2,103
24.01.12	답	생산관리	-	1,003	671
24.01.12	답	농림	8m미만	429	484
24.01.12	답	농림	8m미만	2,158	2,435
24.01.12	답	생산관리	8m미만	84	134
24.01.12	전	생산관리	-	774	588
24.01.12	전	생산관리	-	932	708
24.01.12	전	자연환경보전	-	109	243
24.01.12	전	생산관리	-	453	432
24.01.03	잡종지	자연환경보전	-	370	962
24.01.03	잡종지	자연환경보전	-	1,211	3,149
24.01.03	잡종지	자연환경보전	-	1,117	2,904
24.01.03	잡종지	자연환경보전	-	143	372
24.01.02	대	계획관리	8m미만	327	1,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 최OO		소멸
2	2024년3월6일	강제경매 신OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-05-31)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 완도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)554-9528, 전남 완도군 완도읍 중앙길 57 (군내리 341))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	15건	40,521,889원 24,394,660원	65% 2.6회
6개월	32건	44,889,723원 29,483,384원	72% 2.7회
12개월	76건	30,581,051원 21,533,051원	83% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.