감정가	1,379,911,000 원
최저가	(45%) 618,200,000 원
보증금	(10%) 61,820,000 원
청구액	66,456,657 원

전라남도 해남군 옥천면 신죽리 448-4

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사건번호	2024타경50721
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.07.07(월) 10:00 입찰 2일전
토지면적	5,041.00㎡(1,524.90 평)
건물면적	1,869.00㎡(565.37 평)
채무/소유자	주OOO OOOOOOO(OOO OO OOOOOOO OOOO) / 주OOO OOOOOOO(OOO OO OOOOOOO OOOO)
채권자	조OO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 해남지원((전화:061-530-9122))입니다.
입찰일은 2025-07-07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,379,911,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 66,456,657원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 505일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 505일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020. 1. 10. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

1. 일괄매각. 본건 지상의 제시외 기계실, 간이화장실매각에 포함 2. 감정평가서상 제시외물건 ㄷ. 관정(위치 및 소유관계 불분명)은 매각 제외. 3. 본건 토지는 용도상 불가분의 관계로 일단의 공업용 건부지로 이용중인바, 도로법상 접도구역 및 소하천정비법상 소하천구 역,소하천에정지에 일부 저촉도는바 그 저촉 정도를 고려하여 평가함 4. 본건 건물 4. (가)의 사무실(119㎡) 부분은 일부(약 72㎡)가 멸실되고 잔여부분(약 47㎡)은 현황 기계실로 이용중이어서 구 분하여 평가하였고, 건물 4. (가)의 공장 부분(875㎡)과 건물5. (나) 는 일체로(실측사정면적 약 1875㎡) 이용중임 5. 본건 기계기구 중 6. 약품 교반용 디졸버 소재불명으로 평가에서 제외하였고, 16. 중 검퓨레샤 2대는 교체된 것으로 판단되 어 평가에서 제외함 6. 교체된 컴퓨레샤 2대와 추가된 에어탱크 1대 등도 별도로 평가하여 매각에 포함 7. 본건 공장에는 목록상 기계기구 이외의 기계기구 및 적치물이 다수 소재하고, 이들은 평가에서 제외(감정평가서 참조) 8. 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등의 별도의 확인이 필요하고, 임대기간이 종료된 임차인이 등재되어 있음(상 가건물임대차 현황서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-15	경매접수
~1일	2024-02-16	경매개시결정
~85일	2024-05-10	배당요구종기일
~333일	2025-01-13	100%	1,382,411,000	변경
~375일	2025-02-24	100%	1,379,911,000	유찰
~417일	2025-04-07	70%	965,938,000	유찰
~459일	2025-05-19	56%	772,750,000	유찰
~508일	2025-07-07	45%	618,200,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신죽리 448-4	공장용지	1345 ㎡ (406.86평)
	신죽리 442	공장용지	934 ㎡ (282.54평)
	신죽리 445	공장용지	2762 ㎡ (835.51평)
건물	신죽리 445	단층 공장	994 ㎡ (300.69평)
건물	신죽리 445	단층 공장	875 ㎡ (264.69평)
제시외 건물	신죽리 445	기계실	18 ㎡ (5.45평)	제외
	신죽리 448-4	제시외기계기구	1식 ㎡ (0.30평)	제외
	신죽리 448-4	기계기구	17식 ㎡ (5.14평)	제외
	신죽리 445	화장실	1식 ㎡ (0.30평)	제외
전라남도 해남군 옥천면 신죽리 소재 "한천마을" 북서측 인근에 위치/계획관리지역/차량출입 가능/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경= 본건은 전라남도 해남군 옥천면 신죽리 소재 "한천마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재함. 2) 교통상황= 본건까지 제반 차량출입 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 3) 형태 및 이용상태= 3필지 일단의 부정형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 4) 인접 도로상태= 본건 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태= 기호 1 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천예정지(신죽천_소하천 예정지)<소하천정비법> 기호 2,3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축 분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(신죽천_소하천 구역)<소하천정비법), 소하천예정지(신죽천_소하천예정지)<소하천정비법> 6) 제시목록 외의 물건= 후첨 <지적 및 건물개황도> 참조. 7) 공부와의 차이= 해당사항 없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 미상 및 해당사항 없음. 1) 건물의 구조= 기호 4(가), 5(나) : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서 내외벽 : 판넬 마감 등. 창호 : 새시창호 등 2) 이용상태= 공장으로 이용중임. 3) 설비내역= - 4) 부합물 및 종물= 후첨 <지적 및 건물개황도> 참조. 5) 공부와의 차이= 기호 4(가) 건물의 사무실(119㎡) 부분은 일부(약72㎡)가 멸실되고 잔여 부분(약47㎡)은 현황 기계실로 이용 중이며, 기호 4(가) 건물 공장 부분(875㎡)과 기호 5(나) 건물은 일 체(실측사정면적 약1,875㎡)로 이용중임. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 미상 및 해당사항 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 본건 지상의 제시외 기계실, 간이화장실매각에 포함 2. 관정 매각 제외. 3. 본건 토지는 용도상 불가분의 관계로 일단의 공업용 건부지로 이용중인바, 도로법상 접도구역 및 소하천정비법상 소하천구역,소하천에정지에 일부 저촉도는바 그 저촉 정도를 고려하여 평가함 4. 본건 건물 4. (가)의 사무실(119㎡) 부분은 일부(약 72㎡)가 멸실되고 잔여부분(약 47㎡)은 현황 기계실로 이용중이어서 구분하여 평가하였고, 건물 4. (가)의 공장 부분(875㎡)과 건물5. (나) 는 일체로(실측사정면적 약 1875㎡) 이용중임 5. 본건 기계기구 중 6. 약품 교반용 디졸버 소재불명으로 평가에서 제외하였고, 16. 중 검퓨레샤 2대는 교체된 것으로 판단되어 평가에서 제외함 6. 교체된 컴퓨레샤 2대와 추가된 에어탱크 1대 등도 별도로 평가하여 매각에 포함 7. 본건 공장에는 목록상 기계기구 이외의 기계기구 및 적치물이 다수 소재하고, 이들은 평가에서 제외(감정평가서 참조) 8. 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등의 별도의 확인이 필요하고, 임대기간이 종료된 임차인이 등재되어 있음(상가건물임대차 현황서 참조) 목록4-가,5-나)1동의 건물이며 목록4-가)건축물대장의 도면상 사무실이나 기계실(보일러실)로 이용중이며 목록1)지상 제시외 판넬조 간이화장실,목록2)지상 지하수 시설 소재, 목록4-가)우측 제시외 판넬조 판넬지붕 기계실(ㄱ)소재하며 기계기구중 목록6)약품교반용디졸버 확인불능,목록16)에어 컴퓨레셔2대는 교체되었으며 목록1)지상에 제품 원료로 추정되는 물건들이 야적되있으며 제시외 기계기구 등이 소재함.

건축물현황

소재지

전라남도 해남군 옥천면 신죽리 445번지

대지면적

연면적

994㎡
(301.21평)

건축면적

994㎡
(301.21평)

용적률산정
연면적

994㎡
(301.21평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2014.03.30

사용승인일자

2014.07.09

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 (OOOO		소멸
2	2020년1월10일	근저당권 여OOOO	804,000,000	소멸기준
3	2023년11월15일	가압류 조OO	64,650,000	소멸
4	2024년2월16일	강제경매 조OO		소멸
5	2024년3월28일	가압류 송OOOO	229,072,038	소멸
6	2024년4월22일	가압류 소OOOO	4,733,860	소멸
7	2024년4월30일	가압류 정OO	173,500,000	소멸
8	2024년5월1일	가압류 김OO	100,000,000	소멸
9	2024년9월26일	근저당권 신OO	300,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-05-10)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOOOOOOOOOO	미상	5,000,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOO	2019.03.07		2019/03/02~2020/03/01

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 해남지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(061)536-9133, 전남 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리 391))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	373,290,255원 246,469,432원	58% 4.3회
6개월	13건	281,109,295원 172,339,082원	53% 3.8회
12개월	26건	252,285,352원 161,666,810원	50% 3.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.