감정가	233,586,000 원
최저가	(45%) 104,646,000 원
보증금	(10%) 10,464,600 원
청구액	52,139,249 원

전라남도 보성군 벌교읍 장양리 906-1

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사건번호	2022타경3179
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.05.26(월) 10:00 입찰 15일전
토지면적	4,098.00㎡(1,239.65 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다
이 물건의 감정가격은 233,586,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 52,139,249원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받은 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외된 버섯재배사를 위한 법정지상권 성립여지 있음

1.제시외 버섯재배사는 매각에서 제외, 위 버섯재배사에 대한 소유권 분쟁인 제3자이의의 소 계속 중(광주지법 순천지원 2023 가단51721) 2.농지취득자격증명 제출요(불법형질변경 등으로 농지취득자격증명을 미발급 미제출하여 매각불허가될 경우 매수신청보증금은 몰취함)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-07-19	경매접수
~1일	2022-07-20	경매개시결정
~90일	2022-10-17	배당요구종기일
~902일	2025-01-06	100%	233,586,000	유찰
~951일	2025-02-24	70%	163,510,000	유찰
~993일	2025-04-07	56%	130,808,000	유찰
~1042일	2025-05-26	45%	104,646,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장양리 906-1	답	4098 ㎡ (1,239.65평)
제시외 건물	장양리 906-1	버섯재배사	3,024 ㎡ (0.91평)	제외
보성군 벌교읍 장양리 소재 "벌교초등학교 제석분교(폐교)" 남서측 인근에 위치/도시지역/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경= 본건은 보성군 벌교읍 장양리 소재 "벌교초등학교 제석분교(폐교)" 남서측 인근에 위치 하며, 국도 "2호선"이 남동측 인근으로 통과하고 인근 도로변은 주유소 및 건물부지 등이 일부 산재하나 주로 농경지로 형성된 읍시가지 주변지역입니다. 2) 교통상황= 본건 인근까지 소형차량 진입은 가능하나 다소 불편시 되며, 농어촌버스정류장이 북측 약 500m 거리의 857호선 지방도에 위치하는 등 일반적인 대중교통여건은 대체로 보통입니다. 3) 형태 및 이용상태= 남측 인접지와는 높이 약 2m 상향 축대 및 북측 인접지와는 높이 약 1.7m 하향 축대를 설치하여 자체 지반 평탄하게 성토한 부정형이고, 버섯재배사 부지로 남측 인접지에서 함께 이용합니다. 4) 인접 도로상태= 지적도상 맹지이나, 서측의 인접필지(906-3번지: "보성군" 소유) 및 교량을 관습도로로 이용하여 서측 인근의 폭 약 3.5m 콘크리트 포장도로에 연결됩니다. 5) 토지이용계획 및 제한상태= 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역. 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리)), 가축사육제한구역(가 축사육제한구역(2000m_돼지)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상)), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역(500m_그밖의가축)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소)), 하천구역(양촌촌_하천구역). 6) 제시목록 외의 물건= 버섯재배사(철파이프조 비닐지붕 단층(2중 구조 + 차양막), 폭 9m, 길이 26-32m, 11동)이 소재하며, 동별 면적은 별첨 "건물개황도"에 기재하였고 일부분은 의뢰외 토지에 소재함. (내부) 철파이프조 비닐위 차양막 (외부) 철파이프조 비닐위 부직포 보온재 및 차양막 (전동 개폐장치) (차양) 철파이프조 차양막 (체인블럭 수동 개폐장치) 항온냉방설비(공냉식 Condensing Unit 및 Unit Cooler 등) 및 pipe rack(버섯 배지용 선반) 등 시설물이 각 동 내·외부에 설치되어 있음. 7) 공부와의 차이= 지목 : 공부상 "답"이나, 현황 "잡종지"입니다. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 임대 여부 및 내역은 확인하지 못하였습니다. 닫기
참고 사항	1.제시외 버섯재배사는 매각에서 제외, 위 버섯재배사에 대한 소유권 분쟁인 제3자이의의 소 계속 중(광주지법 순천지원 2023가단51721) 2.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수) 1.본 건은 전라남도 보성군 벌교읍 장양리에 위치한 공부상 답으로 서측과 연결된 시멘트로 포장된 도로를 이용하여 차량으로 접근은 비교적 양호함. 2.본 건 지상에 비닐하우스 시설물 총 11동과 본 건 동측 경계선상에 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕 계사시설물이 소재함. 주변인 탐색을 통해 알아본 바, 본 건 지상의 비닐하우스 시설물은 농업회사법인 조양버섯의 시설물로 알고 있다고 하여 농업회사법인 조양버섯의 사무실을 방문해봤으나 회사 관계자를 만나지는 못했음.

국토부실거래가 전라남도 보성군 벌교읍 장양리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.23	대	계획관리	8m미만	450.5	1,200	지분
25.03.27	답	농림	8m미만	1755.6	5,969
25.03.27	답	농림	8m미만	2770.5	9,420
25.03.27	답	농림	8m미만	2058.6	6,999
25.03.27	답	농림	8m미만	6001.3	21,005
25.03.27	답	생산녹지	8m미만	2676	9,098
25.03.27	답	생산녹지	8m미만	3415.2	12,978
25.03.27	답	농림	8m미만	3493.2	10,347
25.03.27	답	농림	8m미만	3693.6	12,558
25.03.27	답	농림	8m미만	2506.3	8,521
25.03.27	답	농림	8m미만	5501	18,703
25.03.27	답	농림	8m미만	2789	9,483
25.03.27	답	자연녹지	-	417	1,250
25.03.27	전	자연녹지	-	583	1,750
25.03.27	답	농림	8m미만	3871.3	13,162
25.03.27	답	농림	8m미만	3455.6	11,749
25.02.07	전	자연녹지	-	843	1,148
25.02.07	전	자연녹지	-	386.66	527	지분
25.01.13	답	생산녹지	8m미만	3518.9	7,000
24.12.27	전	계획관리	-	552	700	지분
24.11.29	임야	자연녹지	12m미만	2241	1,500	지분
24.11.29	임야	자연녹지	12m미만	248.5	200	지분
24.11.28	임야	계획관리	8m미만	496	2,025
24.11.28	임야	계획관리	8m미만	793	3,240
24.11.28	전	계획관리	-	976	3,983
24.11.28	임야	계획관리	8m미만	987	4,023
24.11.28	전	계획관리	-	1633	6,669
24.11.28	전	계획관리	-	1083	4,428
24.11.28	전	계획관리	-	70	284
24.11.25	임야	계획관리	-	109	50
24.11.07	답	생산녹지	8m미만	4937.2	13,400
24.09.03	임야	농림	-	14479	1,400
24.08.12	전	계획관리	8m미만	141	2,150
24.07.23	제방	농림	-	119	520
24.07.23	구거	계획관리	8m미만	60	180
24.07.22	임야	농림	-	22246	2,070	지분
24.07.22	임야	농림	-	9889	930	지분
24.07.02	대	계획관리	8m미만	281	500
24.06.28	대	제2종일반주거	-	226	800
24.05.29	답	계획관리	8m미만	1794	4,216
24.05.29	답	계획관리	8m미만	7168	16,845
24.04.19	답	계획관리	-	377	300
24.03.26	대	계획관리	8m미만	208	630
24.03.08	양어장	계획관리	8m미만	61	437
24.03.08	대	계획관리	8m미만	152	1,090
24.03.08	대	계획관리	8m미만	66	473
24.01.22	답	계획관리	12m미만	1,652	7,682
24.01.22	답	계획관리	12m미만	1,475	6,868
24.01.17	과수원	계획관리	-	1,350	2,970

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2018년6월1일	근저당권 순OOOO	360,000,000	소멸기준
3	2018년6월1일	지상권 순OOOO		소멸
4	2021년12월29일	가처분 농OOOO		소멸
5	2022년7월20일	임의경매 순OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-10-17)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 순천지원 (579-32)전라남도 순천시 왕지로 21 (왕지동) 대표 : 061)729-5114 관할지역 : 순천시, 여수시, 광양시, 고흥군, 보성군, 구례군
등기소	광주지방법원 순천지원 보성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)853-9396, 전남 보성군 보성읍 송재로 168 (보성리 770))
세무서	순천세무서 (대표:061-720-02, 팩스:061-723-6677, 전라남도 순천시 연향번영길 64 (연향동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3	38999333 16951667	64 2.3
6개월	25	40815282 22383200	52 3.5
12개월	40	55971549 31898309	58 2.9

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