감정가	243,936,000 원
최저가	(34%) 83,670,000 원
보증금	(10%) 8,367,000 원
청구액	118,720,000 원

울산광역시 울주군 서생면 위양리 889

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사건번호	2023타경110451
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지지분매각
매각기일	2025.04.23(수) 10:00
토지면적	693.00㎡(209.63 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2025-04-23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 690일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 690일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립 여부 불분명

1. 토지에 대한 지분 매각임, 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되 는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2. 제시외 건물 2-1~2-10 매각 제외, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 3. 인접지와 경계 불분명하여 정확한 경계는 지적측량 요망

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-08-11	경매접수
~3일	2023-08-14	경매개시결정
~90일	2023-11-09	배당요구종기일
~516일	2025-01-08	100%	243,936,000	유찰
~551일	2025-02-12	70%	170,755,000	유찰
~586일	2025-03-19	49%	119,529,000	유찰
~621일	2025-04-23	34%	83,670,000	변경

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	위양리 889	대	693 ㎡ (209.63평)	793분의 693 지분전부
제시외 건물	위양리 889	단층 주택	122.4 ㎡ (37.03평)
	위양리 889	단층 창고	1.6 ㎡ (0.48평)
	위양리 889	단층 주택	73.4 ㎡ (22.20평)
	위양리 889	단층 보일러실 및 변소	3.6 ㎡ (1.09평)
	위양리 889	단층 창고	26.5 ㎡ (8.02평)
	위양리 889	단층 창고	49.4 ㎡ (14.94평)
	위양리 889	단층 창고	69.1 ㎡ (20.90평)
	위양리 889	단층 창고	106 ㎡ (32.07평)
	위양리 889	단층 창고	53.3 ㎡ (16.12평)
	위양리 889	태양광설비	1식 ㎡ (0.30평)
울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 위곡마을 내에 위치/도시지역/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경= 본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 위곡마을 내에 위치하는 토지로서 주변은 단독주택, 농경지, 과수원 등으로 형성된 지역임. 2) 교통상황= 본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨. 3) 형태 및 이용상태= 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임. 4) 인접 도로상태= 북서측으로 폭 약 3.5-4m의 도로에 접하며 남서측으로 넓은 버스정류장이 소재함. 5) 토지이용계획 및 제한상태= 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>임. 6) 제시목록 외의 물건= 본건 토지상에 별첨 "지적개황도"와 같이 소유자미상의 제시외건물 기호(ㄱ)-(ㅈ) 및 제시외 기계기구(태양광 발전설비)가 소재하는 바 경매진행시 정확한 소유권 및 일괄 경매여부를 재확인을 요하며, 제시외건물이 소재하여 토지에 미치는 영향을 감안하여 평가할 시 평가액은 명세표상에 부기하였음. 7) 공부와의 차이= 없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 1.임대관계: 미상임. 2.본건 기호(1) 토지는 공유자 중 "최철균 지분(793분의 693)"만의 평가로서 평가 대상부분의 위치 및 경계확인이 불가능하여 전체면적을 기준으로 한 단가를 산정 하였고 면적사정은 지분비율에 의하였음. 3.본건 기호(1) 토지는 "일반건축물대장" 및 "등기사항전부증명서"상 "위양리 893-2"와 일단지로 등재되어있으나, 귀 제시목록에 의거 본 감정평가에서는 "위양리 889"만을 감정평가하였음. 4.제시외건물(ㄱ)의 일부는 인접토지(위양리 893-1, 소유자 최철균)상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 불분명하니 정확한 지적경계확인 및 제시외건물 소재 위치확인은 측량을 요하니 경매진행시 업무에 참고하시기 바랍니다. 1) 건물의 구조= 본건 기호(가)-(사) 건물은 소재불명임. 2) 이용상태= 소재불명임. 3) 설비내역= - 4) 부합물 및 종물= - 5) 공부와의 차이= 본건 기호(가)-(사) 건물은 소재불명임. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	1. 토지에 대한 지분 매각임, 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2. 제시외 건물 2-1~2-10 매각 제외, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임 3. 인접지와 경계 불분명하여 정확한 경계는 지적측량 요망 1.목록1에 대하여 개축된 건물이 있어 공부와 상이한 부분 있음. 2.`울산광역시 울주군 서생면 위양리 893-2`지상에는 본 건의 건물이 없었음. 3.제시외 철파이프조 철판지붕 창고2동과 철파이프조 판넬지붕 창고 1동,조립식 저온창고 1동 소재함.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 위양리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.03.20	대	자연녹지	8m미만	589	13,000
25.03.10	임야	보전녹지	-	4959	7,000
25.02.17	대	보전녹지	8m미만	1337	30,000
25.01.20	과수원	자연녹지	8m미만	630	17,500	지분
25.01.02	과수원	자연녹지	8m미만	137	3,165
25.01.02	과수원	자연녹지	-	179	4,136
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	5834	85,000
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	3616	78,800
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	3616	39,100
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	5834	184,000
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	982	22,000
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	982	10,900
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	1347	30,200
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	1347	15,000
24.12.27	답	보전녹지	-	889	2,770
24.12.27	답	보전녹지	-	340	1,060
24.12.27	답	보전녹지	-	374	1,170
24.12.22	도로	자연녹지	8m미만	23	350
24.12.16	임야	보전녹지	-	157.25	90	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	3090.75	1,710	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	3090.75	1,710	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	2215	15,183
24.12.16	임야	보전녹지	-	157.25	90	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	465	3,187
24.12.16	임야	보전녹지	12m미만	3044	20,864
24.12.16	임야	보전녹지	-	1206	8,266
24.12.16	임야	보전녹지	-	157.25	90	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	3090.75	1,710	지분
24.08.08	임야	자연녹지	8m미만	459.32	2,600	지분
24.08.08	답	자연녹지	8m미만	135.45	770	지분
24.08.08	답	자연녹지	8m미만	338.7	1,930	지분
24.08.08	전	자연녹지	-	123.95	700	지분
24.08.06	임야	자연녹지	-	53.96	65	지분
24.07.29	임야	자연녹지	-	3.04	35	지분
24.07.29	과수원	자연녹지	8m미만	178.71	2,054	지분
24.07.29	임야	자연녹지	8m미만	54.39	625	지분
24.07.29	임야	자연녹지	-	59.71	686	지분
24.07.15	임야	보전녹지	12m미만	1559	16,000
24.07.15	임야	보전녹지	12m미만	982	10,500
24.06.10	전	자연녹지	12m미만	591	17,000
24.05.13	전	자연녹지	-	332	10,300
24.05.07	도로	자연녹지	8m미만	16	192
24.05.07	도로	자연녹지	8m미만	2	50
24.05.01	임야	자연녹지	-	330	5,200
24.04.29	임야	자연녹지	-	463	14,950
24.04.22	전	자연녹지	8m미만	662	15,500
24.04.12	임야	자연녹지	-	1289	35,000
24.04.03	답	자연녹지	-	455	4,800
24.04.03	답	자연녹지	-	588	6,200
24.04.03	답	자연녹지	-	454	4,800
24.04.03	답	자연녹지	-	588	6,280
24.04.03	답	자연녹지	8m미만	589	6,200
24.03.27	전	보전녹지	12m미만	330	10,300	지분
24.03.14	대	자연녹지	8m미만	55	1,500	지분
24.03.14	전	자연녹지	8m미만	1312.7	9,000	지분
24.03.12	임야	보전녹지	-	2680	18,370
24.03.12	임야	보전녹지	-	4250	29,130
24.03.07	임야	보전녹지	-	340	2,377
24.03.07	임야	보전녹지	12m미만	5834	40,792
24.03.07	답	보전녹지	-	889	6,216
24.03.07	답	보전녹지	-	374	2,615
24.02.15	임야	보전녹지	12m미만	1347	14,250
24.02.15	임야	보전녹지	12m미만	3616	38,250

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 최OO		소멸
2		소유권 박OO		소멸
3	2020년1월23일	근저당권 김OO	150,000,000	소멸기준
4	2023년5월25일	근저당권 서OOOO	221,000,000	소멸
5	2023년5월26일	가등기 (OOOO		소멸
6	2023년8월14일	임의경매 김OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-11-09)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO			O
최OO	1990.01.05
최OO			X
최OO	2021.05.13
박OO			X
박OO	2021.12.01
노OO			O
노OO	1996.04.20
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	1,896,622,815원 1,497,942,500원	57% 2회
6개월	5건	1,550,602,252원 1,216,754,000원	56% 2회
12개월	18건	762,341,903원 521,795,800원	64% 2.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.