감정가	1,372,664,760 원
최저가	(34%) 470,824,000 원
보증금	(10%) 47,082,400 원
청구액	960,132,630 원

울산광역시 울주군 상북면 천전리 450-3

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사건번호	2023타경114699
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.11.18(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	1,313.00㎡(397.18 평)
건물면적	383.41㎡(115.98 평)
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	울OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 114699

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2025-11-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 725일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 725일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.06.21. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 매각에 포함. 2. 목록 1 토지는 지적도상 맹지로 목록 3,4 토지를 통하여 출입하고 있으며 목록 4 토지의 부속토지(정원)로 이용 중임. 3. 목록 1 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별첨 2023. 12. 12.자 상북면 사실조회 회신서 참조). 4. 목록 1,3,4 토지는 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 필요시 측량을 요함. 5. 목록 2 건물 1층은 근린생활시설로 이용 중이고 2층은 주택으로 이용 중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-11-17	경매접수
~3일	2023-11-20	경매개시결정
~90일	2024-02-15	배당요구종기일
~405일	2024-12-26	100%	1,372,664,760	유찰
~447일	2025-02-06	70%	960,865,000	변경
~517일	2025-04-17	70%	960,865,000	변경
~587일	2025-06-26	70%	960,865,000	변경
~657일	2025-09-04	70%	960,865,000	유찰
~697일	2025-10-14	49%	672,606,000	유찰
~732일	2025-11-18	34%	470,824,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	천전리 450-3	답	315 ㎡ (95.29평)
	천전리 450-4	도로	20 ㎡ (6.05평)
	천전리 450	대	978 ㎡ (295.85평)
건물	등억천전로 168	1층 근린생활시설	182.19 ㎡ (55.11평)
건물	등억천전로 168	2층 주택	167.32 ㎡ (50.61평)
제시외 건물	등억천전로 168	창고	3.9 ㎡ (1.18평)	포함
	등억천전로 168	다용도실	9.3 ㎡ (2.81평)	포함
	등억천전로 168	견사	5.4 ㎡ (1.63평)	포함
	등억천전로 168	물탱크실	7.5 ㎡ (2.27평)	포함
	등억천전로 168	창고	7.8 ㎡ (2.36평)	포함
울산광역시 울주군 상북면 천전리 소재 "천전마을" 남서측 인근에 위치/도시지역/자연녹지지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 울산광역시 울주군 상북면 천전리 소재 "천전마을" 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 주택 등으로 형성되어 있습니다. 2) 교통상황=본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다. 3) 형태 및 이용상태=일련번호(1):부정형의 토지로 자체지면 평탄하며 일련번호(4) 토지의 부속토지(정원)로 이용중입니다. 일련번호(3):부정형의 토지로 자체지면 평탄한 도로입니다. 일련번호(4):부정형의 토지로 자체지면 평탄한 주상용 건물부지입니다. 4) 인접 도로상태=일련번호(1):지적도상 맹지이며 일련번호(3,4) 토지를 통하여 출입하고 있습니다. 일련번호(3,4):북서측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다. 5) 토지이용계획 및 제한상태=일련번호(1,3):도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞. 일련번호(4):도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞,＜추가기재＞건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로 일부 포함. 6) 제시목록 외의 물건=없습니다. 7) 공부와의 차이=없습니다. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상입니다. 1) 건물의 구조=일련번호(가).철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로 외벽: 치장조적,복합판넬,강화유리창 및 몰탈위페인트칠마감. 내벽: 타일붙임,몰탈위페인트칠,벽지바름 및 내부인테리어마감. 창호: 샷시창. 2) 이용상태=일련번호(가). 1층:근린생활시설(OATWIT카페 등). 2층:주택. 3) 설비내역=위생설비,급배수시설,상하수도시설 및 LPG에 의한 난방시설(2층 주택부분)이 되어 있습니다. 4) 부합물 및 종물=후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조(제시외건물 ㄱ-ㅁ) 본 감정목적을 참작하여 평가하였습니다. 5) 공부와의 차이=없습니다. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상입니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 매각에 포함. 2. 목록 1 토지는 지적도상 맹지로 목록 3,4 토지를 통하여 출입하고 있으며 목록 4 토지의 부속토지(정원)로 이용 중임. 3. 목록 1 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별첨 2023. 12. 12.자 상북면 사실조회 회신서 참조). 4. 목록 1,3,4 토지는 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 필요시 측량을 요함. 5. 목록 2 건물 1층은 근린생활시설로 이용 중이고 2층은 주택으로 이용 중임. 1.본 건 부동산은 울산 울주군 상북면 천전리에 소재하며, 건물 외벽에는 `오트위트` 라고(커피전문점) 기재중

건축물현황

소재지

울산광역시 울주군 상북면 천전리 450번지

대지면적

978㎡
(296.36평)

연면적

349.51㎡
(105.91평)

건축면적

195.41㎡
(59.22평)

용적률산정
연면적

349.51㎡
(105.91평)

건폐율

19.98%

용적률

35.74%

지상층수

2층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2019.01.15

사용승인일자

2020.08.20

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 울산광역시 울주군 상북면 천전리

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	건축
25.10.13	138.46	37,855	2021
24.11.27	89.92	30,500	2021
24.11.27	89.92	30,500	2021

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 박OO		소멸
2	2021년6월21일	근저당권 울OOOO	1,116,000,000	소멸기준
3	2021년12월13일	근저당권 김OO	150,000,000	소멸
4	2022년1월18일	가압류 최OO	62,603,835	소멸
5	2023년5월4일	근저당권 김OO	250,000,000	소멸
6	2023년11월21일	임의경매 울OOOO		소멸
7	2023년12월22일	압류 울OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 박OO		소멸
2	2021년6월21일	근저당권 울OOOO	1,116,000,000	소멸기준
3	2021년12월13일	근저당권 김OO	150,000,000	소멸
4	2022년1월18일	가압류 최OO	62,603,835	소멸
5	2023년5월4일	근저당권 김OO	250,000,000	소멸
6	2023년11월21일	임의경매 울OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-02-15)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	101호33.0000㎡	[월]100,000	X
김OO	2023.09.12.		2023.09.03.~2025.08.30.
비고 (매각물건 명세서)	김진태:현황조사 내용 중 임대차기간, 차임 등은 상가건물임대차 현황서에 근거함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	2,284,662,612원 1,334,587,941원	52% 2.5회
6개월	21건	2,159,782,911원 1,253,094,048원	52% 2.6회
12개월	44건	1,763,368,900원 1,029,426,455원	53% 2.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.