감정가	2,051,340,000 원
최저가	(39%) 806,065,000 원
보증금	(10%) 80,606,500 원
청구액	1,066,566,392 원

인천광역시 서구 대곡로155번길 6
인천광역시 서구 대곡동 505

사진더보기 PC버전

사건번호	2023타경18319
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.07.29(화) 10:00
토지면적	2,764.00㎡(836.11 평)
건물면적	198.00㎡(59.90 평)
채무/소유자	박OO / 윤O
채권자	강OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 18319

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1614))입니다.
입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 717일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 717일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2020.10.26. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: - 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각 - 본건 토지 일부 지상에 소유자 미상의 매각에서 제외되는 제시외 건물 수개동(㉠~㉤)은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격 1,645,032,000원임 제시외건물 : ㉠ 경량철골조 판넬지붕 단층(작업장) 약320㎡, ㉡ 벽돌조 슬래브지븡 1층 및 지하층(주택) 약150㎡, ㉢ 철파이프조 천막지붕 단층(차고) 약36㎡, ㉣ 철파이프조 천막지붕 단층(차고) 약16㎡, ㉤ 철파이프조 판넬지붕 단층(휴게소) 약24㎡ - 매각에서 제외하는 제시외 건물 소재로 인한 법정지상권 성립여부 불분명 - 토지는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 불법전용이 된 경우 원상회복명령 이 발하여질 가능성 있음 - 본건 지목상 '전'이나, 현황 공업용 및 주거용 건부지, 일부 전으로 이용중임(감정평가서 참조)- 건물은 일반건축물대장상 계사이나 현황 작업장 등의 상태임(감정평가서) - 설치 및 해체가 용이한 컨테이너는 평가 및 매각 제외 - 토지 지상의 잡목 및 자연림 토지에 포함하여 평가(감정평가서) - 본건은 토지이용계획확인서상 ‘도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)’으로 등재됨(감정평가서)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-12-27	경매접수
~1일	2023-12-28	경매개시결정
~89일	2024-03-25	배당요구종기일
~357일	2024-12-18	103%	2,108,600,000	유찰
~407일	2025-02-06	72%	1,476,020,000	변경
~516일	2025-05-26	80%	1,645,032,000	유찰
~547일	2025-06-26	56%	1,151,522,000	유찰
~580일	2025-07-29	39%	806,065,000	매각
낙찰가 1,050,000,000 (51%)

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	대곡동 505	전	2764 ㎡ (836.11평)
건물	대곡로155번길 6	단층 작업장	198 ㎡ (59.90평)
제시외 건물	대곡동 505	작업장	320 ㎡ (96.80평)
	대곡동 505	주택	150 ㎡ (45.38평)
	대곡동 505	차고	36 ㎡ (10.89평)
	대곡동 505	차고	16 ㎡ (4.84평)
	대곡동 505	휴게소	24 ㎡ (7.26평)
인천광역시 서구 대곡동 소재 "대곡동 마을회관" 서측 및 북서측 인근에 위치/농림지역/보전관리지역/자연녹지지역/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 인천광역시 서구 대곡동 소재 "대곡동 마을회관" 서측 및 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재함. 2) 위치 및 주위환경=없음. 3) 교통상황=본건1) 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편익은 보통임. 본건3,4) 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편익은 보통임. 4) 교통상황=. 5) 형태 및 이용상태=본건1) 대체로 사다리형의 평지로, 공업용 및 주거용 건부지, 전 등으로 이용중임. 본건3) 대체로 사다리형의 인근 도로대비 저지로, 전으로 이용중임. 본건4) 부정형의 완경사지로, 자연림 및 일부 분묘 부지로 이용중임. 6) 형태 및 이용상태=. 7) 인접 도로상태=. 8) 인접 도로상태=본건1) 남서측으로 현황도로가 소재함. 본건3,4) 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 출입함. 9) 토지이용계획 및 제한상태=. 10) 토지이용계획 및 제한상태=본건1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본건3) 농림지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본건4) 농림지역, 보전관리지역(2013-05-10), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 11) 제시목록 외의 물건=. 12) 제시목록 외의 물건=본건1) 지상에 소유자 미상의 제시외건물 수개동이 소재하고 있으며, 본건4) 지상에 분묘 수기가 소재하고있음. 13) 공부와의 차이=본건1) 지목상 "전"이나, 현황 공업용 및 주거용 건부지, 일부 전으로 이용중임. 본건3) 지목상 "답"이나, 현황"전"으로 지용중임. 14) 공부와의 차이=. 15) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계 미상임. 16) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=. 1) 건물의 구조=본건2) 철파이프조 및 보온덮개조 스레트지붕 단층 건물로, 외벽: 판넬 마감 등, 창호: 샷시창호임. 2) 이용상태=작업장 등으로 이용중임. 3) 설비내역=전기설비 등. 4) 부합물 및 종물=후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참고. 5) 공부와의 차이=일반건축물대장상 계사이나, 현황 작업장 등의 상태임. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 본건 토지 일부 지상에 소유자 미상의 매각에서 제외되는 제시외 건물 수개동(㉠~㉤)은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격 1,645,032,000원임 제시외건물 : ㉠ 경량철골조 판넬지붕 단층(작업장) 약320㎡, ㉡ 벽돌조 슬래브지븡 1층 및 지하층(주택) 약150㎡, ㉢ 철파이프조 천막지붕 단층(차고) 약36㎡, ㉣ 철파이프조 천막지붕 단층(차고) 약16㎡, ㉤ 철파이프조 판넬지붕 단층(휴게소) 약24㎡ - 매각에서 제외하는 제시외 건물 소재로 인한 법정지상권 성립여부 불분명 - 토지는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 불법전용이 된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 - 본건 지목상 '전'이나, 현황 공업용 및 주거용 건부지, 일부 전으로 이용중임(감정평가서 참조) - 건물은 일반건축물대장상 계사이나 현황 작업장 등의 상태임(감정평가서) - 설치 및 해체가 용이한 컨테이너는 평가 및 매각 제외 - 토지 지상의 잡목 및 자연림 등 토지에 포함하여 평가(감정평가서) - 본건은 토지이용계획확인서상 ‘도시개발구역(대곡2 도시개발구역 입안 중인 지역)’으로 등재됨(감정평가서) 1. 본건 현황재조사 명령에 의거 다음과 같이 보고합니다. 가. 2024.01.25 제출한 현황조사 보고서의 부동산 표시 목록2의 계사의 위치와 제시외 건물 1-1 경량철골조 판낼지붕 단층(작업장) 약320평방비터 부분이 서로 바뀌어 조사되어 별지 첨부 사진과 같이 정정하여 보고 합니다. - 본건 현황재조사 결과 감정평가서의 내용과 동일한 것으로 보여짐.

건축물현황

소재지

인천광역시 서구 대곡동 505번지

대지면적

710㎡
(215.15평)

연면적

198㎡
(60평)

건축면적

198㎡
(60평)

용적률산정
연면적

198㎡
(60평)

건폐율

27.89%

용적률

27.89%

지상층수

1층

지하층수

주용도

동물및식물관련시설

구조

기타강구조

착공일자

사용승인일자

1993.04.28

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 윤O		소멸
2	2020년10월26일	근저당권 강OOOO	1,300,000,000	소멸기준
3	2020년10월26일	지상권 강OOOO		소멸
4	2020년10월26일	가등기 (OOOO		소멸
5	2022년2월10일	압류 서O		소멸
6	2023년1월20일	근저당권 (OOOO	2,556,196,678	소멸
7	2023년12월28일	임의경매 강OOOO		소멸
8	2024년5월14일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 윤O		소멸
2	2020년10월26일	근저당권 강OOOO	1,300,000,000	소멸기준
3	2022년5월24일	압류 서O		소멸
4	2023년1월20일	근저당권 (OOOO	2,556,196,678	소멸
5	2023년12월28일	임의경매 강OOOO		소멸
6	2024년5월14일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-03-25)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOOOOO		10,000,000 [월]1,000,000	O
(OOOOOOOOOOO	2019.03.04.
박OO		3,000,000	X
박OO	2020.12.07.
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(032)620-9099, 인천광역시 미추홀구 경원대로 881(주안동 983))
세무서	서인천세무서 (대표:032-560-52, 팩스:032-561-5777, 인천광역시 서구 서곶로369번길 17 (연희동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	971,515,000원 564,969,000원	61% 2.5회
6개월	4건	1,093,523,750원 607,030,145원	58% 2.5회
12개월	6건	907,898,563원 586,284,930원	76% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.