감정가	314,104,400 원
최저가	(4%) 12,676,000 원
보증금	(10%) 1,267,600 원
청구액	676,335,945 원

경상남도 양산시 북정동 산45-1

사진더보기 PC버전

사건번호	2023타경114835
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.10.23(목) 10:00
토지면적	10,132.40㎡(3,065.05 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	김OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 114835

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8267))입니다.
입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 717일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 717일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2020.09.28. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명함

1.본건은 맹지임 2.지분매각, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3.본건은 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구되며, 미확인 분묘 있을 수 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-11-21	경매접수
~8일	2023-11-29	경매개시결정
~97일	2024-02-26	배당요구종기일
~380일	2024-12-05	100%	314,104,400	유찰
~422일	2025-01-16	70%	219,873,000	유찰
~457일	2025-02-20	49%	153,911,000	유찰
~492일	2025-03-27	34%	107,738,000	유찰
~527일	2025-05-01	24%	75,417,000	유찰
~562일	2025-06-05	17%	52,792,000	유찰
~597일	2025-07-10	12%	36,954,000	유찰
~632일	2025-08-14	8%	25,868,000	유찰
~660일	2025-09-11	6%	18,108,000	유찰
~702일	2025-10-23	4%	12,676,000	매각
낙찰가 15,210,000 (5%)

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	북정동 산45-1	임야	10132.40 ㎡ (3,065.05평)	5066200분의 1013240 지분 전부
경상남도 양산시 북정동 소재 "양산시립미술관" 북동측 인근(본건 1) 및 울산 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지/노선버스 정류장/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "양산시립미술관" 북동측 인근(본건 1) 및 울산 광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 "울산미용예술고등학교" 북동측 원거리(본건 2 - 5)에 위치함. 본건 1번 주위는 자연림, 아파트단지, 공단, 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 본건 2번 - 5번 주위는 자연림, 농경지, 소규모 공장, 각종의 근린생활시설 등이 산재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 2) 교통상황=본건 공히 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=본건 3번의 경우 사다리형에 유사한 자연림이며, 나머지는 공히 부정형의 자연림임. 4) 인접 도로상태=본건 1 - 5번 공히 맹지임. 5) 토지이용계획 및 제한상태=- 본건 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<문화재보호법>. - 본건 2 : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 300m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(축종별 거리제한800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립 승인지역(1호)<수도법>. - 본건 3 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. - 본건 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>. - 본건 5 : 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(1호) <수도법>. 6) 제시목록 외의 물건=본건 토지 2번(웅촌면 곡천리 산2-2) 지상에 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"에서 보듯이 관리되지 아니하고 방치된 상태의 "판넬구조 판넬지붕 창고(약 32㎡)"가 소재함. 본건 제시외 창고의 경우 그 구조, 관리상태, 규격 등으로 보아 본건 토지의 가격에 미치는 영향이 미미하므로 이에 구애없이 평가하였으니 이 점 참고하시기 바람. 7) 공부와의 차이=없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	1.본건은 맹지임 2.지분매각, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3.본건은 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구되며, 미확인 분묘 있을 수 있음 본 건 부동산은 양산시 북정동 및 울산 울주군 웅촌면 곡천리에 소재하며, 각 부동산의 현황은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구되며, 미확인 분묘 있을 수 있음.

국토부실거래가 경상남도 양산시 북정동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.03.21	도로	일반공업	12m미만	18	600	지분
25.03.21	도로	일반공업	12m미만	5	200	지분
25.03.21	도로	일반공업	12m미만	3	100	지분
25.03.21	도로	일반공업	12m미만	105	3,100	지분
25.03.21	도로	일반공업	12m미만	20	600	지분
25.03.13	대	제1종일반주거	8m미만	178.1	14,500
24.12.04	잡종지	일반공업	-	1.21	58	지분
24.12.04	잡종지	일반공업	-	1.19	58	지분
24.11.26	잡종지	일반공업	-	1.19	48	지분
24.11.26	잡종지	일반공업	-	1.21	48	지분
24.11.07	잡종지	일반공업	-	1.21	48	지분
24.11.07	잡종지	일반공업	-	1.19	48	지분
24.10.18	잡종지	일반공업	-	1.21	48	지분
24.10.18	잡종지	일반공업	-	1.19	48	지분
24.07.19	도로	일반공업	12m미만	104	750	지분
24.07.19	도로	일반공업	12m미만	380	900	지분
24.07.19	도로	일반공업	12m미만	349	250	지분
24.07.19	도로	일반공업	12m미만	15	100	지분
24.06.13	주차장	제1종일반주거	12m미만	61	3,900
24.05.17	임야	일반공업	-	11727	170,273
24.05.17	임야	일반공업	-	1270	18,605
24.04.23	잡종지	용도미지정	-	31	6,000
24.04.05	도로	일반공업	12m미만	18.1	1,200	지분
24.04.05	도로	일반공업	12m미만	6.1	400	지분
24.04.05	도로	일반공업	12m미만	3.45	200	지분
24.04.05	도로	일반공업	12m미만	30.35	2,000	지분
24.03.15	답	자연녹지	12m미만	1873	124,000
24.03.12	답	자연녹지	25m이상	764	92,800
24.02.22	답	자연녹지	8m미만	1193	151,620
24.02.14	대	준주거	-	338	54,000
24.01.26	답	자연녹지	25m이상	382	40,000	지분
24.01.26	답	자연녹지	25m이상	229	24,000	지분
24.01.26	제방	일반공업	-	26	2,240
24.01.26	제방	일반공업	-	446	37,460
24.01.26	제방	일반공업	-	33	2,800

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 최OO		소멸
2		소유권 정OO		소멸
3		소유권 이OO		소멸
4		소유권 부OO		소멸
5		소유권 박OO		소멸
6		소유권 박OO		소멸
7		소유권 강OO		소멸
8	2020년9월28일	가압류 (OOOO	112,208,349	소멸기준
9	2022년9월20일	가압류 김OOOO	50,000,000	소멸
10	2023년11월29일	강제경매 김OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-02-26)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 양산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)384-4180, 경남 양산시 북안남5길 12 (북부동 373))
세무서	양산세무서 (대표:055-389-62, 팩스:055-389-6602, 경상남도 양산시 물금읍 증산역로135, 9층, 10층(가촌리 1296-1))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	295,216,962원 154,322,500원	56% 4.8회
6개월	10건	345,097,323원 151,868,400원	48% 4.3회
12개월	16건	318,899,085원 121,465,457원	40% 4.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.