감정가	4,136,241,050 원
최저가	(41%) 1,694,204,000 원
보증금	(10%) 169,420,400 원
청구액	3,260,535,492 원

경상남도 거제시 능포동 489-3
경상남도 거제시 능포동 489-3

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사건번호	2023타경28514
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.26(월) 10:00 입찰 31일전
토지면적	4,147.00㎡(1,254.47 평)
건물면적	198.15㎡(59.94 평)
채무/소유자	임OO / 임OO외 1명
채권자	에OOOOOOOOOOOOOO OOOO(OOO OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 28514

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원((전화:055-640-8500))입니다.
입찰일은 2026-01-26입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH03 입니다.
이 법원에는 통영이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 822일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 822일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2017.6.16.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. -최영숙이 2025. 3. 20. 유치권신고(공사대금 55,000,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 2025. 4. 28.자 채권자 에프비 케이엔2403유동화전문 유한회사로부터 위 유치권에 대해 배제신청서가 접수됨. -[목록4]제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -[목록5]제시외 건물 및 기계기구(감정서상 ㄷ,ㄹ, 주유기, 세차설비,유류저장탱크)매각 제외.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-09-25	경매접수
~1일	2023-09-26	경매개시결정
~72일	2023-12-06	배당요구종기일
~434일	2024-12-02	100%	4,136,241,050	변경
~511일	2025-02-17	100%	4,136,241,050	유찰
~546일	2025-03-24	80%	3,308,993,000	유찰
~581일	2025-04-28	64%	2,647,194,000	유찰
~623일	2025-06-09	51%	2,117,755,000	변경
~700일	2025-08-25	51%	2,117,755,000	유찰
~749일	2025-10-13	41%	1,694,204,000	매각
낙찰가 2,110,000,000 (51%)
~794일	2025-11-27	미납
~854일	2026-01-26	41%	1,694,204,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	능포동 489-3	대	181 ㎡ (54.75평)
	능포동 474	답	1891 ㎡ (572.03평)
	능포동 477-1	대	634 ㎡ (191.79평)
	능포동 477-5	답	939 ㎡ (284.05평)
	능포동 473-3	답	502 ㎡ (151.86평)
건물	능포로 232	단층 소매점 및 주택	91.65 ㎡ (27.72평)
제시외 건물	능포로 232	창고	22.5 ㎡ (6.81평)	포함
	능포로 232	창고 및 화장실	84 ㎡ (25.41평)	포함
	능포동 474	숙소	122 ㎡ (36.91평)	제외
	능포동 474	숙소	53 ㎡ (16.03평)	제외
	능포동 474	기계기구	㎡	제외
경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치/준주거지역/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 미성숙 주택지대로 형성되어 있음. 2) 교통상황=본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임. 3) 형태 및 이용상태=기호(1): 가장형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3): 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(5): 부정형 평지의 토지로서, 자동차정류장 부지로 이용중임. 기호(6,7,8): 부정형 평지의 토지로서, 주거나지 상태임. 4) 인접 도로상태=기호(1): 본건 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함. 기호(3): 본건 남서측으로 폭 약 8m 내외의 도로 및 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 각각 접함. 기호(5,8): 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로와 접함. 기호(6): 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로 및 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함. 기호(7): 본건 서측으로 폭 약 20m 내외의 도로 및 북동측, 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1): 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(3,5): 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 자동차정류장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(6,7): 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축조 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(8): 준주거지역, 자동차정류장, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6) 제시목록 외의 물건=본건 기호(5) 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄷ,ㄹ) 및 주유시설(주유기, 유류저장탱크), 세차설비 등이 소재함. 7) 공부와의 차이=없 음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 1) 건물의 구조=기호(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 치장벽돌 쌓기 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호 기호(2-1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외 벽: 치장벽돌 쌓기 마감 내 벽: 타일 마감 등 창 호: 샷시 창호 기호(4): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽: 샌드위치 판넬 잇기 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등 바 닥: 장판지 깔기 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호 2) 이용상태=기호(2): 단독주택 기호(2-1): 화장실 및 보일러실 기호(4): 소매점 및 주택 3) 설비내역=위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있음. 4) 부합물 및 종물=후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㅁ)이 소재함. 5) 공부와의 차이=없 음. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -최영숙이 2025. 3. 20. 유치권신고(공사대금 55,000,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 2025. 4. 28.자 채권자 에프비케이엔2403유동화전문 유한회사로부터 위 유치권에 대해 배제신청서가 접수됨. -[목록4]제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. -[목록5]제시외 건물 및 기계기구(감정서상 ㄷ,ㄹ, 주유기, 세차설비,유류저장탱크)매각 제외. 제시외 건물 ㄱ)판넬조 판넬지붕 창고, ㄴ)판넬조 판넬지붕 창고및 화장실, ㄷ)판넬조 판넬지붕 숙소,(타인 최영숙소유) ㄹ)판넬조 판넬지붕 숙고,(타인 최영숙소유) ㅁ)조적조 스라브지붕 창고 각 소재함. 목록 5번 토지상에 주유기,세차시설및 기계 소재하나 타인 최영숙 소유라고함.

국토부실거래가 경상남도 거제시 능포동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.02.01	단독	483.94	268	68,900	2011

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.09	530.33	66,000		2009
25.11.09	30	200	35	2015
25.10.28	77.84	9,800		1994
25.10.27	100.93	6,000		1984
25.10.21	50	200	35	2015
25.10.14	50	200	35	2014
25.10.13	61	12,000	0	2014
25.10.13	55	200	45	2014
25.09.16	55	200	40
25.09.16	45	200	40	2014
25.08.26	59.5	300	55	2014
25.08.21	40	200	37	2015
25.08.11	113.94	3,000	50	2012
25.08.07	60	200	45
25.08.07	70	300	60	2015
25.08.06	40	200	35	2015
25.07.29	39.6	100	32	2012
25.07.21	38.2	200	36	2015
25.07.21	49.5	200	32	2015
25.07.20	38.2	200	45	2014
25.07.17	58	200	38	2014
25.07.15	59.6	6,300		1974
25.07.11	50	100	35	2014
25.07.11	60	200	45	2014
25.07.07	40	100	25	2014
25.07.06	55.76	300	40	2015
25.07.01	33	300	40	2000
25.06.29	19.8	100	12	1991
25.06.27	29.62	100	30	2012
25.06.18	84.28	500	30	1995
25.06.11	74.75	300	50	2015
25.06.04	26.4	100	37	2014
25.05.20	35	300	35	2014
25.05.17	15	100	18	2015
25.05.15	120.68	7,000	0	2013
25.05.10	61.79	200	40	2013
25.05.08	18.6	100	23	2016
25.04.17	20	100	20	2014
25.04.07	241.16	500	52	2014
25.02.20	40	300	40	2015
25.02.19	49.9	0	45	1986
25.02.15	45	100	30	2014
25.02.09	672.89	61,000		2016
25.02.03	18	100	25	2011
25.02.01	23.1	100	25	2015
25.01.23	95.7	300	50	2015
24.12.31	26.5	4,500		1935
24.12.12	75	1,000	10	1985
24.12.04	76.85	5,000		2003
24.11.30	26.4	1,500	5	2016
24.11.18	36.4	300	40	2013
24.11.07	36.12	100	15	2015
24.11.06	30	200	30	2009
24.11.05	45	200	35	2015
24.10.28	77.84	500	40	1994
24.10.26	47	200	35	2013
24.10.25	26.4	50	20	2014
24.10.24	82.64	500	60	2015
24.10.20	39.6	400	30	2012
24.10.15	310	10,000		1985
24.10.09	45	300	35	2015
24.10.07	516.34	34,570		2015
24.09.30	35	400	20	1997
24.08.21	49.59	150	28	2015
24.08.14	50	100	25	2014
24.08.07	68.42	8,500		1987
24.07.23	59.5	500	40	2015
24.07.23	20.08	300	30	2015
24.07.03	50	200	30	2014
24.06.13	65	200	30	2015
24.06.05	53.23	300	30	2008
24.06.04	64	500	45	2015
24.05.18	45	300	35	2014
24.05.17	44.91	300	35	2015
24.05.10	35	300	28	2010
24.05.07	90	5,000	0	2015
24.04.17	50	100	33	2015
24.04.11	59.6	1,000	55
24.04.08	33	50	18	2016
24.04.07	145	1,000	51	2013
24.04.01	39	200	25
24.03.29	50	200	35
24.03.28	58.1	300	36
24.03.17	45	200	30
24.03.17	45	100	20
24.03.17	45	100	30
24.03.16	110	1,000	50
24.03.12	56.1	1,000	30
24.03.04	45	300	30
24.03.01	90	300	20
24.02.27	30	100	22
24.02.23	59.49	200	35
24.02.20	24	200	15
24.02.07	50	100	22	2015
24.01.24	40	200	26
24.01.09	37.01	100	20	2015
24.01.02	49.58	300	20	1983

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 임OO		소멸
2	2017년6월16일	근저당권 (OOOO	3,840,000,000	소멸기준
3	2023년9월26일	임의경매 (OOOO		소멸
4	2023년12월1일	압류 국OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 임OO		소멸
2	2017년6월16일	근저당권 (OOOO	3,840,000,000	소멸기준
3	2023년9월26일	임의경매 (OOOO		소멸
4	2024년6월20일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-12-06)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
경OOOOOOOOOO	목록5,6,7,8	일억팔천만원정 [월]월1,700만원정
경OOOOOOOOOO	미전입		2020.6.~
주OOOOOO	목록5	2,500,000 [월]100,000	X
주OOOOOO	2020.01.29.		2020.1.30~2025.01.29.
최OO	목록5	삼천만원정 [월]월2000만원정	O
최OO	2016.11.29.		2016.11.~2021.11.
비고 (매각물건 명세서)	최영숙:소유자의 모친이며, 대항력 주의 요함. 현황조사서에 첨부된 상가건물임대차현황서에 따르면 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 거제등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)637-7193, 경남 거제시 거제중앙로31길 32 (고현동 967-3))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	44건	268,144,310원 109,654,318원	36% 6.4회
6개월	97건	270,030,784원 99,539,690원	35% 6.1회
12개월	187건	283,793,847원 110,108,352원	35% 5.9회

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