감정가	229,099,520 원
최저가	(26%) 60,057,000 원
보증금	(10%) 6,005,700 원
청구액	518,825,850 원

경상남도 남해군 창선면 지족리 산201-3

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사건번호	2023타경5334
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지지분매각
매각기일	2025.07.28(월) 10:00 입찰 23일전
토지면적	4,960.33㎡(1,500.50 평)
건물면적
채무/소유자	최OO외 1명 / 최OO
채권자	진OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025-07-28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 617일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 617일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록[3] 타인 소유 주택 1동, 제시외 건물 소재로 이 사건 대지 부분에 법정지상권 성립여부는 불분명. -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

-일괄매각. -지분매각임. 전체토지의 평균가액에서 지분 비율 적용하여 평가함. -목록[3] 타인소유 주택 1동 제외(감정서 참조), 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 제외, 법정지상권 성립여지 불분명, 타인 점 유 건물 및 제시외 건물을 감안하여 토지가액을 평가함. -목록[3] 제시외 수목[감정서상 a] 매각 제외, 제시외 수목 제외로 이를 감안하여 평가함. -자연입목은 토지에 포함하여 평가함. -목록[1,4] 지목이 임야이나 현황 전, 고사리밭으로 이용 중임. 지적도상 맹지임. -목록[2] 지목이 임야이나 현황 일부 도로와 고사리밭으로 이용 중임. -목록[3] 지목이 임야이나 현황 일부 도로 및 건부지와 고사리밭, 전 등으로 이용 중임. -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-10-10	경매접수
~17일	2023-10-27	경매개시결정
~97일	2024-01-15	배당요구종기일
~415일	2024-11-28	100%	229,099,520	유찰
~461일	2025-01-13	80%	183,280,000	유찰
~503일	2025-02-24	64%	146,624,000	유찰
~545일	2025-04-07	51%	117,299,000	유찰
~587일	2025-05-19	41%	93,839,000	유찰
~622일	2025-06-23	33%	75,071,000	유찰
~657일	2025-07-28	26%	60,057,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	지족리 산201-3	임야	67.67 ㎡ (20.47평)	지분 3분의 1 전부
	지족리 산202-2	임야	2058.33 ㎡ (622.64평)	지분 3분의 1 전부
	지족리 산202-6	임야	2042 ㎡ (617.71평)	지분 3분의 1 전부
	지족리 산202-7	임야	792.33 ㎡ (239.68평)	지분 3분의 1 전부
제시외 건물	지족리 산202-6	제시외건물(ㄹ) 창고	(41.8)*1/3 ㎡ (0.00평)	제외
	지족리 산202-6	제시외건물(ㄷ) 창고	(28)*1/3 ㎡ (0.00평)	제외
	지족리 산202-6	제시외건물(ㄴ) 주택	(70.56)*1/3 ㎡ (0.00평)	제외
	지족리 산202-6	제시외건물(ㄱ) 주택 및 창고	(28.88)*1/3 ㎡ (0.00평)	제외
	지족리 산202-6	제시외건물(ㅁ) 창고	(108)*1/3 ㎡ (0.00평)	제외
	지족리 산202-6	제시외수목(a)	(27)*1/3 ㎡ (0.00평)	제외
본건 토지들은 경상남도 남해군 창선면 지족리 소재 "신흥마을회관" 남동측 인근에 위치/자연환경보전지역/계획관리지역/보전산지/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건 토지들은 경상남도 남해군 창선면 지족리 소재 "신흥마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 해안변 농촌취락 및 농경지대와 팬션 등으로 형성되어 있음. 2) 교통상황=기호(2),(3) 토지는 일부가 도로로 이용중이고, 인근에 지방도가 위치하고 있어 제반 대중교통사정은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=기호(1) : 부정형의 완경사지로, 현황 고사리밭으로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 완경사지로, 현황 자연림 및 일부 도로, 일부 고사리밭으로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 완경사지로, 현황 자연림 및 일부 도로, 일부 건부지, 일부 고사리밭, 일부 전으로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 완경사지로, 현황 전 및 고사리밭으로 이용중임. 4) 인접 도로상태=기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 본건의 북측 일부가 노폭 약 3미터의 도로로 이용중임. 기호(3) : 본건의 북측 일부가 노폭 약 3미터의 도로로 이용중임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1),(2),(4) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역(육지부), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>. 기호(3) : 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역(육지부), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 6) 제시목록 외의 물건=기호(3) 지상에 제시외건물(ㄱ-ㅁ)과 제시외수목(a)이 소재함. <제시외건물> ㄱ)목조 함석지붕 단층(주택 및 창고) : 약 28.88㎡ ㄴ)목조 함석지붕 단층(주택) : 약 70.56㎡ ㄷ)목조 스레트지붕 단층(창고) : 약 28㎡ ㄹ)목조 및 블록조 스레트지붕 단층(창고) : 약 41.8㎡ ㅁ)경량철골조 강판지붕 단층(창고) : 약 108㎡ <제시외수목> 매실나무외 27주 7) 공부와의 차이=기호(2) : 의뢰목록상 지목이 임야이나, 일부 도로 등으로 이용중임. 기호(3) : 의뢰목록상 지목이 임야이나, 일부 도로 및 건부지, 전 등으로 이용중임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 기호(3) 토지 동쪽 끝 일부가 타인점유로 판단되어 이를 감안하여 평가하였고, 타인소유의 주택 1동이 소재하고 있음.(평가에서는 제외함) 닫기
참고 사항	-일괄매각. -지분매각임. 전체토지의 평균가액에서 지분 비율 적용하여 평가함. -목록[3] 타인소유 주택 1동 제외(감정서 참조), 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 제외, 법정지상권 성립여지 불분명, 타인 점유 건물 및 제시외 건물을 감안하여 토지가액을 평가함. -목록[3] 제시외 수목[감정서상 a] 매각 제외, 제시외 수목 제외로 이를 감안하여 평가함. -자연입목은 토지에 포함하여 평가함. -목록[1,4] 지목이 임야이나 현황 전, 고사리밭으로 이용 중임. 지적도상 맹지임. -목록[2] 지목이 임야이나 현황 일부 도로와 고사리밭으로 이용 중임. -목록[3] 지목이 임야이나 현황 일부 도로 및 건부지와 고사리밭, 전 등으로 이용 중임. -육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 위치·경계확정은 측량을 요함. 물건번호3의 남해군 창선면 지족리 산202-6 지번에 부여된 도로명 지번은 서부로 270-40 이나 현황은 도로명지번 서부로 270-34의 건축물도 물건번호3의 지상에 소재하여 있음. 서부로 270-4의 거주인 민판식 면담함.

국토부실거래가 경상남도 남해군 창선면 지족리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.15	대	생산관리	-	57	510
25.04.15	대	계획관리	-	33	187
25.04.04	임야	자연환경보전	8m미만	154.22	90	지분
25.04.04	임야	자연환경보전	8m미만	259.89	160	지분
25.02.13	전	계획관리	12m미만	240	5,700
25.02.03	임야	자연환경보전	8m미만	383	2,000
24.12.18	대	계획관리	8m미만	759.8	7,820	지분
24.11.18	전	자연환경보전	12m미만	664	9,847
24.11.18	전	자연환경보전	12m미만	66	979
24.11.18	전	자연환경보전	12m미만	821	12,175
24.11.15	임야	자연환경보전	8m미만	259.89	189	지분
24.11.15	임야	자연환경보전	8m미만	154.22	111	지분
24.08.22	도로	계획관리	8m미만	35	800	지분
24.05.16	임야	자연환경보전	12m미만	883	3,000
24.05.14	임야	자연환경보전	-	552	200
24.05.13	하천	자연환경보전	8m미만	209	1,970
24.05.13	답	계획관리	8m미만	582	3,630
24.05.13	전	계획관리	-	1193	6,900
24.04.08	전	계획관리	8m미만	496	5,800
24.04.08	답	생산관리	-	403	720
24.03.29	임야	자연환경보전	8m미만	259.88	250	지분
24.03.25	전	계획관리	8m미만	436	3,000
24.03.16	전	계획관리	8m미만	28	168
24.03.16	전	계획관리	12m미만	125	832
24.03.13	임야	자연환경보전	8m미만	154.22	250	지분
24.03.12	묘지	계획관리	12m미만	37	880
24.02.08	임야	자연환경보전	8m미만	259.89	250	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 최OO		소멸
2		소유권 (OOOO		소멸
3		소유권 조OO		소멸
4		소유권 정OO		소멸
5	2020년5월22일	근저당권 진OOOO	325,000,000	소멸기준
6	2020년5월22일	근저당권 진OOOO	325,000,000	소멸
7	2023년5월18일	가압류 김OO	56,270,040	소멸
8	2023년10월27일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-01-15)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	284,092,333원 144,053,000원	52% 4.7회
6개월	4건	226,719,250원 113,067,250원	48% 4.8회
12개월	8건	202,578,950원 94,144,875원	49% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.