감정가	457,636,500 원
최저가	(26%) 119,966,720 원
보증금	(10%) 11,996,672 원
청구액	197,920,134 원

경상남도 고성군 동해면 외산리 1062-1

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사건번호	2023타경2963
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.07.07(월) 10:00 입찰 33일전
토지면적	8,955.00㎡(2,708.89 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.

-일괄매각. -목록 1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). -목록 2. 약 50㎡ 내외로 인접지(산183)에 걸쳐서 소재하는 것으로 확인되는 제시외 건물 매각 제외(감정평가서 참조). 최저매 각가격은 제시외 건물로 인해 영향받는 금액이며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음. -목록 1.2. 지적도상 맹지인 바, 인접 토지를 경유하여 출입가능함. -본건은 잡풀 및 넝쿨로 뒤덮인 상태로 육안으로 확인이 어려운 분묘, 건물 등이 소재할 수 있음. 인접 토지와 지적경계가 불 분명한 바, 명확한 경계확정은 측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-07-11	경매접수
~9일	2023-07-20	경매개시결정
~83일	2023-10-02	배당요구종기일
~489일	2024-11-11	100%	457,636,500	유찰
~524일	2024-12-16	80%	366,109,000	유찰
~573일	2025-02-03	64%	292,887,000	유찰
~608일	2025-03-10	51%	234,310,000	유찰
~643일	2025-04-14	41%	187,448,000	유찰
~678일	2025-05-19	33%	149,958,400	유찰
~727일	2025-07-07	26%	119,966,720	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	외산리 1062-1	과수원	8760 ㎡ (2,649.90평)
토지	외산리 1062-2	대	195 ㎡ (58.99평)
경상남도 고성군 동해면 외산리에 소재하는 "대천마을 노인회관"의 남서측 인근에 위치/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본 건은 경상남도 고성군 동해면 외산리에 소재하는 "대천마을 노인회관"의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 해안 농경지대임. 2) 교통상황=본 건 기호 1), 2) 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=① 기호 1): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 휴경지 상태이고 일부 법면 상태임. ② 기호 2): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 기준시점 현재 잡풀 및 넝쿨로 뒤 덮여 확인이 어려우나 2022년 위성사진(국토지리정보원)상 약 50㎡ 내외의 제시 외 건물 (미등기)이 본 건과 인접지(산183임)에 걸쳐서 소재하는 것으로 확인되며 장기간 방치된 것으로 탐문 조사됨. 4) 인접 도로상태=본 건 기호 1), 2) 공히 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=① 기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 영농여건불리농지. ② 기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6) 제시목록 외의 물건=본 건 기호 2) 지상에 제시 외 건물이 소재하는 것으로 위성사진상(1989-2022년) 확인되나 기준시점 현재 넝쿨로 뒤덮여 육안으로 확인이 어려운 상태임. 7) 공부와의 차이=없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 토지는 오랜 기간 방치된 토지로서 기준시점 현재 잡풀 및 넝쿨로 뒤덮인 상태인바 육안으로 확인이 어려운 분묘, 건물 등이 소재할 수 있으니 응찰 시 반드시 재확인 바람. 2) 본 건 기호 2) 토지는 기준시점 현재 잡풀 및 넝쿨로 뒤덮여 접근 및 확인이 어려우나 1989 - 2022년 위성 사진(국토지리정보원)상 약 50㎡ 내외의 제시 외 건물(미등기)이 본 건과 인접지(산183임)에 걸쳐서 소재하는 것으로 확인되며 장기간 방치된 것으로 탐문 조 사되니 참고 바람. ※참고: 기호 2) 지상 제시 외 건물은‘국토지리정보원’ 위성 사진상 1989 - 2022년까지 그 존재가 확인되고 1980 - 1988년 본 건 위성 사진은 부존재하여 동기간 제시 외 건물의 존재 여부 또한 확인이 어려우며 1979년 위성 사진상으로는 제시 외 건물이 부존재하는 것으로 확인됨. 3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문 적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본 건 지상의 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가하니 참고 바람. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록 1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). -목록 2. 약 50㎡ 내외로 인접지(산183)에 걸쳐서 소재하는 것으로 확인되는 제시외 건물 매각 제외(감정평가서 참조). 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향받는 금액이며, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음. -목록 1.2. 지적도상 맹지인 바, 인접 토지를 경유하여 출입가능함. -본건은 잡풀 및 넝쿨로 뒤덮인 상태로 육안으로 확인이 어려운 분묘, 건물 등이 소재할 수 있음. 인접 토지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량을 요함.

국토부실거래가 경상남도 고성군 동해면 외산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.19	답	계획관리	12m미만	24	1,000
25.04.19	대	계획관리	12m미만	365	14,000
25.04.10	전	계획관리	12m미만	199	7,500
25.04.10	전	계획관리	12m미만	64	800
25.04.10	전	계획관리	-	123	4,000
25.03.28	전	계획관리	-	714	2,400
25.03.28	도로	계획관리	12m미만	302	110
25.03.06	임야	계획관리	-	93	3,360
25.02.26	임야	계획관리	8m미만	213	1,200
25.02.26	임야	계획관리	12m미만	460	1,800
25.02.26	임야	농림	-	2479	3,000
25.02.18	전	계획관리	-	489	7,000
24.12.10	도로	계획관리	12m미만	380	201	지분
24.10.28	도로	계획관리	-	5	63	지분
24.10.28	도로	계획관리	-	34	425	지분
24.10.28	도로	계획관리	-	5	63	지분
24.10.28	도로	계획관리	8m미만	36	450	지분
24.10.17	도로	계획관리	8m미만	132	1,560	지분
24.10.01	도로	계획관리	8m미만	147	700	지분
24.10.01	전	계획관리	8m미만	699	14,800
24.09.16	임야	계획관리	12m미만	259	14,400
24.09.09	임야	계획관리	-	1643	6,000
24.09.09	임야	농림	-	1200	383
24.09.09	임야	농림	-	9690	3,089
24.09.09	임야	농림	-	1657	528
24.08.08	임야	농림	-	8026	21,500
24.08.08	도로	계획관리	12m미만	64.68	3,500	지분
24.08.02	답	계획관리	8m미만	1207	10,200
24.07.25	답	계획관리	-	1088	4,000
24.07.19	도로	계획관리	8m미만	60	1,000	지분
24.07.08	도로	계획관리	12m미만	53	800
24.06.26	도로	계획관리	8m미만	49.22	450	지분
24.06.26	도로	계획관리	12m미만	8.25	50	지분
24.06.12	답	계획관리	12m미만	976	25,600
24.06.11	도로	계획관리	12m미만	64	1,000
24.06.11	전	계획관리	12m미만	333	7,500
24.06.09	도로	계획관리	12m미만	29.3	780	지분
24.06.09	도로	계획관리	8m미만	65.37	1,700	지분
24.06.06	답	계획관리	12m미만	323	6,800
24.05.29	전	계획관리	-	67	300
24.05.29	전	생산관리	-	79	100
24.05.29	전	계획관리	-	67	300
24.05.21	전	계획관리	-	5	300
24.05.21	도로	계획관리	-	20	70	지분
24.05.21	도로	계획관리	-	30	100	지분
24.05.21	임야	계획관리	-	322	15,600
24.05.07	대	계획관리	8m미만	393	4,700
24.04.25	전	계획관리	-	457	13,800
24.04.13	전	계획관리	-	284	2,000
24.03.29	답	계획관리	-	1174	8,300
24.02.28	전	계획관리	-	172	2,000
24.02.28	임야	계획관리	-	2330	66,300
24.02.28	임야	계획관리	-	3366	95,700
24.02.28	임야	계획관리	-	2612	74,200
24.02.28	임야	계획관리	-	264	7,300
24.02.28	전	계획관리	-	119	4,500
24.01.12	임야	계획관리	8m미만	99	1,500	지분
24.01.12	임야	계획관리	12m미만	959	1,200
24.01.12	전	계획관리	12m미만	376	3,200
24.01.12	임야	계획관리	8m미만	559	12,200
24.01.09	답	계획관리	-	532	154
24.01.09	전	계획관리	-	159	46

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 정OO		소멸
2		소유권 김OO		소멸
3		소유권 김OO		소멸
4		소유권 김OO		소멸
5	2011년11월25일	근저당권 동OOOO	247,000,000	소멸기준
6	2011년11월25일	지상권 동OOOO		소멸
7	2012년8월3일	가압류 박OO	50,000,000	소멸
8	2020년11월26일	근저당권 최OO	70,000,000	소멸
9	2021년8월2일	근저당권 정OO	60,000,000	소멸
10	2022년3월24일	압류 고OO		소멸
11	2023년7월20일	임의경매 고OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-10-02)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 고성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)673-5126, 경남 고성군 고성읍 동외로 110 (동외리 509-1))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	24건	124,456,588원 43,835,512원	43% 4.8회
6개월	42건	140,578,450원 64,243,438원	48% 4.3회
12개월	77건	142,880,394원 66,229,180원	47% 4.3회

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