감정가	4,011,439,650 원
최저가	(24%) 963,147,000 원
보증금	(10%) 96,314,700 원
청구액	307,726,027 원

제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 1289

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사건번호	2024타경3604
중복사건	중복 2024타경6610,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.09(화) 10:00 입찰 23일전
토지면적	2,820.00㎡(853.05 평)
건물면적	1,487.85㎡(450.07 평)
채무/소유자	문OO / 유OOO OOOO외 2명
채권자	한OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3604

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2168))입니다.
입찰일은 2025-12-09입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(307,726,027원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경6610,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 594일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 594일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 2. 2. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 1 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록 1 지상 소재 조경시설, 조경수는 토지가격에 포함하여 평가함 - 목록 1 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음(감정평가서상 ㄹ'경량철골조 판넬지붕 단층 이동식 창고 약 12.6㎡', ㅇ' 목조 단층 비가림 약 16.7㎡') - 목록 2: 등기사항증명서상 용도가 제2종근린생활시설 및 다가구주택이나 일반건축물대장 및 현황 용도는 제2종근린생활시설 (사무소) 및 숙박시설임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-29	경매접수
~3일	2024-04-01	경매개시결정
~94일	2024-07-01	배당요구종기일
~228일	2024-11-12	100%	3,997,294,650	변경
~389일	2025-04-22	100%	4,011,439,650	유찰
~431일	2025-06-03	70%	2,808,008,000	변경
~432일	2025-06-04	70%	2,808,008,000	유찰
~473일	2025-07-15	49%	1,965,606,000	변경
~543일	2025-09-23	49%	1,965,606,000	유찰
~585일	2025-11-04	34%	1,375,924,000	유찰
~620일	2025-12-09	24%	963,147,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	연평리 1289	대	2820 ㎡ (853.05평)
건물	하고수길 64	1층 펜션	438.11 ㎡ (132.53평)
	하고수길 64	2층 펜션	284.63 ㎡ (86.10평)
	하고수길 64	1층 근린생활시설	346.16 ㎡ (104.71평)
	하고수길 64	2층 근린생활시설	253.65 ㎡ (76.73평)
제시외 건물	연평리 1289	창고	18.9 ㎡ (5.72평)	포함
	연평리 1289	비가림	12 ㎡ (3.63평)	포함
	연평리 1289	비가림	2.6 ㎡ (0.79평)	포함
	연평리 1289	창고	12.6 ㎡ (3.81평)	포함
	연평리 1289	기계실	2 ㎡ (0.61평)	포함
	연평리 1289	기계실 등	101 ㎡ (30.55평)	포함
	연평리 1289	옥탑	16.2 ㎡ (4.90평)	포함
	연평리 1289	전기차충전기	㎡	포함
본건 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "하고수동해변" 남서측 인근에 위치/계획관리지역/자연녹지지역/버스정류장/차량의 출입이 용이/철근콘크리트구조/평슬래브지붕/경사슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건 기호(1)은 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 "하고수동해변" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 전 등이 혼재하는 지역임. 2) 교통상황=본건은 도서지역에 소재하나, 본건까지 제 차량의 출입 가능하며 인근에 우도해안도로 등이 소재하는 전반적인 교통상황은 무난함. 3) 형태 및 이용상태=인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 4) 인접 도로상태=북서측으로 폭 약 4미터(지적공부상 폭 약 7미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 6) 제시목록 외의 물건=없음. 7) 공부와의 차이=없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 1) 건물의 구조=-기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 스타코 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바닥 : 강화마루 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. -기호(3) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 스타코 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 2) 이용상태=기호(2)-1층 : 근린생활시설(헬스룸), 직원숙소, 휴양펜션으로 이용 중임. 기호(2)-2층 : 휴양펜션으로 이용중임. 기호(3)-1, 2층 : 일반음식점으로 이용중임. 3) 설비내역=기호(2) : 기본 급·배수설비 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비가 되어있음. 기호(3) : 기본 급·배수설비 및 위생설비 등이 되어있음. 4) 부합물 및 종물=후첨 ‘지적개황도’ 및 ‘건물개황도’와 같이 본건 기호(1) 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄱ)-(ㅇ)이 소재함. 5) 공부와의 차이=본건 기호(2)는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 제2종근린생활시설 및 다가구주택이나 일반건축물대장 및 현황 용도는 제2종근린생활시설 및 숙박시설임. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 1) 위치 및 주위환경=본건 기호(4)는 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역임. 2) 교통상황=본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함. 3) 건물의 구조=철근콘크리트구조 (콘크리트)경사슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물로서 외벽 : 스타코 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임. 4) 이용상태=공동주택(다세대주택)으로 이용 중임. 5) 설비내역=기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비가 되어 있음. 6) 토지의 형상 및 이용상태=인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지임. 7) 인접 도로상태등=남서측으로 폭 약 12미터(지적공부상 폭 약 20미터) 내외의 아스콘 포장도로에 접함. 8) 토지이용계획 및 제한상태=자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 9) 공부와의 차이=없음. 10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=- 임대관계는 미상임. - 상부에 다락이 소재함. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 목록 1 지상 소재 조경시설, 조경수는 토지가격에 포함하여 평가함 - 목록 1 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음 - 소재지1.(연평리 1289) 대지 소재지1. 지상에 제시외 건물 ㄱ.판넬조 강판지붕 단층 창고 ㄴ.판넬조 판넬지붕 단층 창고 건립되어 있음 - 소재지2.(하고수길 64) 지상 제시건물 (에이동) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 및 다가구 주택 제시외 건물 ㄷ.샷시조 렉산지붕 단층 다용도실(위 제시건물 2층 소재함) 건립되어 있음 - 소재지3.(하고수길 64) 지상 제시건물 (비동) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설 및 다가구 주택 제시외 건물 ㄹ.목조 목구조지붕 단층 다용도실(위 제시건물 1층 북측 접하여 소재함) ㅁ.철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 다용도실(위 제시건물 옥상 소재함) 건립되어 있음 * 구조 및 면적 등 건물에 대한 사항은 감정평가서 참조 요함

건축물현황

소재지

제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 1289번지

대지면적

연면적

599.81㎡
(181.76평)

건축면적

365.84㎡
(110.86평)

용적률산정
연면적

599.81㎡
(181.76평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.10.20

사용승인일자

2018.09.12

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 문OO		소멸
2	2021년2월2일	근저당권 (OOOO	120,000,000	소멸기준
3	2023년1월13일	근저당권 삼OOOO	1,560,000,000	소멸
4	2023년6월23일	근저당권 삼OOOO	132,000,000	소멸
5	2023년8월11일	근저당권 한OO	360,000,000	소멸
6	2024년3월21일	근저당권 김OO	74,400,000	소멸
7	2024년4월1일	임의경매 한OO		소멸
8	2024년4월11일	가압류 롯OOOO	9,868,662	소멸
9	2024년4월18일	가압류 장OO	50,000,000	소멸
10	2024년5월8일	가압류 (OOOO	19,077,372	소멸
11	2024년5월8일	가압류 (OOOO	9,006,436	소멸
12	2024년6월14일	임의경매 삼OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 유OOOO		소멸
2	2021년2월2일	근저당권 (OOOO	120,000,000	소멸기준
3	2023년1월13일	근저당권 삼OOOO	1,560,000,000	소멸
4	2023년6월23일	근저당권 삼OOOO	132,000,000	소멸
5	2023년8월11일	근저당권 한OO	360,000,000	소멸
6	2024년3월21일	근저당권 김OO	74,400,000	소멸
7	2024년4월1일	임의경매 한OO		소멸
8	2024년5월8일	가압류 (OOOO	19,077,372	소멸
9	2024년6월14일	임의경매 삼OOOO		소멸
10	2024년8월20일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-01)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
문OO	목록3(2층전부,1층189.24㎡)	50,000,000 [월]833,333	O
문OO	2019.04.23. 2024.06.19.	2024.6.20.	2019.04.30.~2028.04.30.
비고 (매각물건 명세서)	- 문석환: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인임(임대차보증금 5천만원, 사업자등록신청일 2019.4.23. 확정일자 2024.6.19.). - 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	86건	641,196,884원 308,206,639원	46% 2.8회
6개월	133건	668,885,223원 325,987,534원	46% 2.9회
12개월	239건	892,119,619원 455,982,803원	49% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.