감정가	417,141,000 원
최저가	(64%) 266,970,000 원
보증금	(10%) 26,697,000 원
청구액	122,000,000 원

경상남도 남해군 남해읍 입현리 1433

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사건번호	2024타경30511
중복사건	병합 2024타경40280,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.08(월) 10:00 입찰 21일전
토지면적	4,302.00㎡(1,301.36 평)
건물면적
채무/소유자	정OO외 1명 / 김OO외 1명
채권자	진OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 30511

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025-12-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(122,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경40280,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 665일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 665일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.03.20.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각 -[목록 1] 지목은 '과수원'이나 건축허가를 득하여 대지로 조성하다가 중단된 택지후보지 상태임(공정정도 참작 평가, 축대 포 함 평가, 현황 도로 및 법면 등을 감안하여 평가함, 건축허가 유효 여부, 승계 여부 등은 관할 관청 확인 요함) -[목록 1] 제시외구축물(철제물탱크) 매각제외. 최저매각가격은 매각 제외하는 제시외구축물(철제물탱크)을 감안한 가격임 -[목록 4] 일부 현황 도로인점을 감안, 부지 조성에 따른 축대 등은 토지에 포함 평가됨. 건축허가를 득하여 일부 토목(축대 등)공사가 진행되었으나 공사 중단 상태로 장기간 방치된 토지인 바, 이를 감안하여 평가하였음(건축허가 유효 여부, 승계 여 부 등은 관할 관청 확인 요함), 일부 접하는 현황 도로 부분은 인접 사유지를 경유하여 개설되어 있는 것으로 확인되는 바 입 찰 전 확인 요함 -[목록 1~4] 지적도상 맹지, 토지의 정확한 경계 확인은 측량 요함 -[목록 1~4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수), 농지취득자격증명원 발급과 관련하여서는 입찰 전 관할 관청 확인 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-01-19	경매접수
~3일	2024-01-22	경매개시결정
~87일	2024-04-15	배당요구종기일
~293일	2024-11-07	51%	211,253,000	유찰
~328일	2024-12-12	41%	169,002,000	변경
~605일	2025-09-15	100%	417,141,000	유찰
~654일	2025-11-03	80%	333,713,000	유찰
~689일	2025-12-08	64%	266,970,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	입현리 1433	과수원	2051 ㎡ (620.43평)
	입현리 1429	전	555 ㎡ (167.89평)
	입현리 1430	전	992 ㎡ (300.08평)
	입현리 1431	전	704 ㎡ (212.96평)
남해군 남해읍 입현리, 남해유배문학관에서 남동측으로 직선거리 약590 미터 지점에 위치/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 남해군 남해읍 입현리, 남해유배문학관에서 남동측으로 직선거리 약590 미터 지점에 위치하고 있으며, 주위는 읍소재지 내 농경지대로, 농가 등으로 형성된 취락` 임야` 농경지 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임. 2) 교통상황=본건까지 소형자동차` 영농차량` 영농기계 등 접근이 가능하고 대중교통사정은 관내버스정류장까지거리, 운행빈도 등을 참작할 때 보통인 편임. 3) 형태 및 이용상태=북측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 건축허가를 득하여 3단으로 축대를 조성하여 대지로 조성하다가 중단된 택지후보지 상태로, 일부분은 콘크리트로 포장된 진입로이고 이 도로를 기준으로 북측부분은 대부분이 법면상태이고 남측부분은 유효택지후보지 부분으로 형성되어 있음. 4) 인접 도로상태=지적도 상 맹지이나 현황은 북서측으로부터 남동측으로 통과하는 폭 약2.5-3 미터 내외의 진입로가 개설되어 있고, 본건의 일부가 이 진입로 부지로 제공되고 있으며 이 진입로는 북측으로 약140 미터 지점에 소재하는 남해대로와 연계되어 있음. 5) 토지이용계획 및 제한상태=자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함. 6) 제시목록 외의 물건=본건 지상에 현황사진 등에서 보는바와 같이 제시외 물건으로 철제물탱크가 소재하고 있으나 이것은 마을 공용 물탱크로서 평가에서 제외하였으며, 감정목적물인 토지에 미칠 영향이 있을 것으로 사료됨. 7) 공부와의 차이=지목은 `과수원"으로 등재되어 있으나 건축허가를 득하여 조성하다가 흐지부지 중단되고 있는 택지후보지 상태임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 `미상‘임. 닫기
참고 사항	-일괄매각 -[목록 1] 지목은 '과수원'이나 건축허가를 득하여 대지로 조성하다가 중단된 택지후보지 상태임(공정정도 참작 평가, 축대 포함 평가, 현황 도로 및 법면 등을 감안하여 평가함, 건축허가 유효 여부, 승계 여부 등은 관할 관청 확인 요함) -[목록 1] 제시외구축물(철제물탱크) 매각제외. 최저매각가격은 매각 제외하는 제시외구축물(철제물탱크)을 감안한 가격임 -[목록 4] 일부 현황 도로인점을 감안, 부지 조성에 따른 축대 등은 토지에 포함 평가됨. 건축허가를 득하여 일부 토목(축대 등)공사가 진행되었으나 공사 중단 상태로 장기간 방치된 토지인 바, 이를 감안하여 평가하였음(건축허가 유효 여부, 승계 여부 등은 관할 관청 확인 요함), 일부 접하는 현황 도로 부분은 인접 사유지를 경유하여 개설되어 있는 것으로 확인되는 바 입찰 전 확인 요함 -[목록 1~4] 지적도상 맹지, 토지의 정확한 경계 확인은 측량 요함 -[목록 1~4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수), 농지취득자격증명원 발급과 관련하여서는 입찰 전 관할 관청 확인 요함

국토부실거래가 경상남도 남해군 남해읍 입현리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.20	답	생산관리	8m미만	425	2,700
25.09.20	답	생산관리	8m미만	460	3,000
25.09.04	전	계획관리	8m미만	292	500
25.09.03	수도용지	자연녹지	-	64	290
25.09.03	수도용지	자연녹지	-	50	100
25.09.03	수도용지	자연녹지	-	99	200
25.07.18	대	자연녹지	-	96	1,910
25.07.18	전	자연녹지	-	112	1,803
25.05.29	도로	생산관리	8m미만	28	200
25.05.12	답	농림	8m미만	655	400
25.04.10	전	농림	-	559	1,859
25.04.03	전	계획관리	8m미만	500	5,300
24.11.15	답	농림	8m미만	1679	10,578
24.11.15	답	농림	8m미만	711	2,560
24.11.06	전	계획관리	-	419	3,000
24.10.23	답	농림	8m미만	489.33	1,500	지분
24.10.07	답	생산관리	8m미만	175	440
24.10.07	답	생산관리	8m미만	853	2,140
24.10.07	답	생산관리	8m미만	243	600
24.10.07	전	생산관리	8m미만	370	820
24.08.14	전	생산관리	8m미만	747	2,300
24.02.21	잡종지	계획관리	8m미만	29999	35,000
24.02.21	잡종지	계획관리	8m미만	29903	35,000
24.01.11	전	생산관리	-	228	500
24.01.11	답	생산관리	8m미만	2,430	5,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2018년3월20일	근저당권 진OOOO	165,000,000	소멸기준
3	2018년3월20일	지상권 진OOOO		소멸
4	2020년3월23일	근저당권 장OO	3,400,000	소멸
5	2020년12월8일	근저당권 한OO	200,000,000	소멸
6	2021년5월7일	압류 국		소멸
7	2022년12월13일	근저당권 진OOOO	156,000,000	소멸
8	2023년12월19일	압류 사OO		소멸
9	2024년1월22일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-04-15)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	315,471,173원 119,598,818원	23% 7.6회
6개월	25건	224,743,292원 88,178,588원	33% 6.3회
12개월	47건	177,585,181원 72,367,926원	34% 6.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.