감정가	170,000,000 원
최저가	(51%) 87,040,000 원
보증금	(10%) 8,704,000 원
청구액	67,200,000 원

서울특별시 강북구 덕릉로 82, 14층1402호 (수유동,제네스타워)
서울특별시 강북구 수유동 48-1

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사건번호	2024타경104604
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.06.10(화) 10:00
토지면적	7.49㎡(2.26 평)
건물면적	37.00㎡(11.19 평)
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

선순위 임차권등기가 되어 있습니다
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 3. 21. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권 등기 있음(임차권등기일 2023. 8. 18.)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임. 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임차인 최지인 : 임대차보증금 60,000,000원, 전입일자 2021. 5. 28., 확정일자 2021. 5 .28. / 임차인 이병규 : 임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2023. 9. 4., 확정일자 2023. 7. 31.) 배당에서 보증 금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-20	경매접수
~1일	2024-03-21	경매개시결정
~77일	2024-06-05	배당요구종기일
~232일	2024-11-07	100%	170,000,000	유찰
~267일	2024-12-12	80%	136,000,000	유찰
~300일	2025-01-14	64%	108,800,000	유찰
~342일	2025-02-25	100%	170,000,000	유찰
~342일	2025-02-25	51%	87,040,000	변경
~377일	2025-04-01	80%	136,000,000	유찰
~419일	2025-05-13	64%	108,800,000	유찰
~447일	2025-06-10	51%	87,040,000	유찰

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	덕릉로 82	1189.4 분의 7.485	7.485 ㎡ (2.26평)
건물	덕릉로 82	1 철근콘크리트구조	37 ㎡ (11.19평)
서울특별시 강북구 수유동 소재 지하철4호선 "수유역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 위치/도시지역/일반상업지역/지구단위계획구역/버스정류장/지하철/철골철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 지하철4호선 "수유역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 2) 교통상황=본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(4호선) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨. 3) 건물의 구조=철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건 내 제14층 제1402호로서, 외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 창호: 시스템 창호 등으로 마감함. 4) 이용상태=본건은 오피스텔(주거용)로 이용 중인 것으로 판단됨.< 후면"내부구조도"참조 > 5) 설비내역=본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음. 6) 토지의 형상 및 이용상태=본건은 대체로 등고평탄한 다각형의 토지로 업무시설(제1,2종 근린생활시설, 오피스텔)건부지로 이용중임. 7) 인접 도로상태등=본건 북측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 약 35미터, 서측 및 남측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 접함. 8) 토지이용계획 및 제한상태=도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)) 9) 공부와의 차이=본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 판단되는 바, 참고 및 유의 바람. 10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람. 닫기
참고 사항	* 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 노크하여도 응답이 없음. * 안내문을 현관문에 부착하였으나 아무 연락이 없어 점유자 확인 불능임.

건축물현황

소재지

서울특별시 강북구 수유동 48-1번지

대지면적

1189.4㎡
(360.42평)

연면적

11882.21㎡
(3600.67평)

건축면적

656.29㎡
(198.88평)

용적률산정
연면적

8597.32㎡
(2605.25평)

건폐율

55.18%

용적률

722.83%

지상층수

19층

지하층수

4층

주용도

업무시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2010.08.05

사용승인일자

2012.06.26

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 강북구 수유동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	전용	보증금	월세	건축
25.04.24	제네스타워	5	38.23	7,000	22	2012
25.03.19	제네스타워	11	29.25	12,000		2012
25.02.23	제네스타워	6	31.65	13,400		2012
25.02.18	제네스타워	8	31.65	1,000	65	2012
25.02.15	제네스타워	7	33.73	1,000	65	2012
25.02.14	제네스타워	18	33.73	11,000	15	2012
25.02.08	제네스타워	17	29.25	500	63	2012
25.02.04	제네스타워	5	37	4,000	60	2012
25.02.01	제네스타워	7	29.25	12,500		2012
25.01.18	제네스타워	11	31.65	12,000	10	2012
25.01.17	제네스타워	5	33.1	3,000	55	2012
25.01.17	제네스타워	16	33.73	2,000	60	2012
25.01.17	제네스타워	12	37.8	15,000	3	2012
25.01.14	제네스타워	7	33.1	1,000	70	2012
25.01.11	제네스타워	18	33.73	11,000	0	2012
25.01.07	제네스타워	6	37.8	16,900		2012
25.01.04	제네스타워	18	29.25	1,000	60	2012
24.12.23	제네스타워	9	29.25	12,000	0	2012
24.11.22	제네스타워	14	38.23	14,600	0	2012
24.11.01	제네스타워	19	33.1	1,000	70	2012
24.09.25	제네스타워	17	29.41	1,000	60	2012
24.09.12	제네스타워	12	33.1	13,000	0	2012
24.08.19	제네스타워	8	29.25	1,000	60	2012
24.08.01	제네스타워	19	29.25	12,500	0	2012
24.05.06	제네스타워	5	29.25	10,950	10	2012
24.04.16	제네스타워	12	31.65	11,700	20	2012
24.04.12	제네스타워	14	31.65	12,000	0	2012
24.04.07	제네스타워	15	31.65	14,595	0	2012
24.03.20	제네스타워	10	38.23	14,600	0	2012
24.03.10	제네스타워	14	29.41	2,000	50	2012
24.03.06	제네스타워	8	31.65	1,000	65	2012
24.03.06	제네스타워	14	33.73	1,000	70	2012
24.02.23	제네스타워	9	33.73	1,000	65	2012
24.02.17	제네스타워	10	29.41	10,000	10	2012
24.02.15	제네스타워	19	38.23	14,600	10	2012
24.02.04	제네스타워	7	33.1	1,000	70	2012
24.01.11	제네스타워	7	31.65	700	60	2012

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등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 양OO		소멸
2	2023년8월18일	임차권설정 최OO	160,000,000	인수
3	2024년3월21일	강제경매 최OO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-05)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO	1402호전부	160,000,000	O
최OO	2021.05.28. 2021.05.28.	2024.3.20.
이OO	1402호전부	130,000,000	O
이OO	2023.09.04. 2023.07.31.	2024.6.5.
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울북부지방법원 (013-22)서울특별시 도봉구 마들로749 (도봉2동 626) 대표 : 02)910-3114 관할지역 : 강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 중랑구
등기소	서울북부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2030-2330, 서울특별시 도봉구 노해로 325 (창동 337번지))
세무서	도봉세무서 (대표:02-944-020, 팩스:02-984-2580, 서울특별시 강북구 도봉로 117 (미아동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	256,000,000원 216,888,500원	84% 2회
6개월	2건	256,000,000원 216,888,500원	84% 2회
12개월	3건	273,333,333원 244,592,333원	89% 2.3회

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