감정가	896,350,000 원
최저가	(51%) 458,931,200 원
보증금	(10%) 45,893,120 원
청구액	799,165,129 원

경상남도 창원시 진해구 자은동 938-4

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사건번호	2024타경1015
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.08(화) 10:00 입찰 37일전
토지면적	763.00㎡(230.81 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 2번 지상권설정등기(2020.06.19. 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 농협은행 주식회사가 2024. 8. 30.자 말소동의서 를 제출함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 목록2. 지상에 타인소유 제시외 건물이 소재하며, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 목록2. 토지의 남측 일부를 위성도면상 타인의 건물이 걸쳐 있는 것으로 추정되며 정확한 경계는 측량을 요함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재 및 일부 타인 점유 부분으로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함. 목록3.은 공부상 '도로'이나 현황 '주거나지'임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-16	경매접수
~5일	2024-02-21	경매개시결정
~101일	2024-05-27	배당요구종기일
~256일	2024-10-29	4%	33,020,000	유찰
~291일	2024-12-03	3%	26,416,000	변경
~326일	2025-01-07	100%	896,350,000	유찰
~361일	2025-02-11	80%	717,080,000	변경
~431일	2025-04-22	80%	717,080,000	유찰
~466일	2025-05-27	64%	573,664,000	유찰
~508일	2025-07-08	51%	458,931,200	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	자은동 938-4	대	26 ㎡ (7.87평)
	자은동 938-5	대	711 ㎡ (215.08평)
	자은동 938-10	도로	26 ㎡ (7.87평)
제시외 건물	자은동 938-5	창고 등	약205.8 ㎡ (0.00평)	제외
경상남도 창원시 진해구 자은동에 소재하는 "자은초등학교" 서측에 위치/도시지역/제2종일반주거지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 소재하는 "자은초등학교" 서측에 위치하며 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 2) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임. 3) 형태 및 이용상태=본건은 자체지반 대체로 평탄한 토지로, 기호(1)은 삼각형의 토지로 현황 주거나지이며, 기호(2)는 사다리형의 토지로 현황 주거용건부지로 이용중이며, 기호(3)은 장방형의 토지로 현황 주거나지임. 4) 인접 도로상태=본건 기호(1,3)은 남동측, 동측에 현황 도로(노폭 약3미터 내외)와 접하며, 기호(2)는 남서측으로 현황도로(노폭 약3미터 내외), 동측으로 현황도로(노폭 약3미터 내외)에 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=(1)도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법> (2)도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-08)(우성예닮유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법> (3)도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-08)(우성예닮유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법> 6) 제시목록 외의 물건=본건 지상에 제시외건물 등이 소재함. 후첨 "사진용지" 및 "건물개황도"참고바람. 7) 공부와의 차이=기호(3)은 공부상 지목"도로"이나 현황은 주거나지임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1)임대관계: 미상임. 2)기타: 기호(2)토지의 남측 일부를 위성도면상 타인의 건물이 걸쳐 있는 것으로 추정되어 측량이 필요한 것으로 사료되는바 경매 진행 및 입찰시 재확인하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록2. 지상에 타인소유 제시외 건물이 소재하며, 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 목록2. 토지의 남측 일부를 위성도면상 타인의 건물이 걸쳐 있는 것으로 추정되며 정확한 경계는 측량을 요함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재 및 일부 타인 점유 부분으로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함. 목록3.은 공부상 '도로'이나 현황 '주거나지'임. 1. 기호1,2토지는 현 대지이고, 기호3 은 도로임. 2. 기호2 토지 지상에 제시외 (ㄱ)블록조 슬레트지붕 단층 창고 (ㄴ)블록조 슬레트지붕 단층 창고(일부지붕없음) (ㄷ)목조강판지붕 단층 창고 (ㄹ)블록조 기와지붕 단층 주택(종물 및 부합물:블록조슬라브지붕 단층 창고,판넬조 판넬지붕 단층 창고2동 소재함) (ㅁ)블록조 단층 창고(일부지붕 없음) 소재함.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 박OO		소멸
2	2020년6월19일	지상권 농OOOO		인수
3	2020년12월1일	근저당권 농OOOO	912,000,000	소멸기준
4	2020년12월1일	근저당권 안OO	220,000,000	소멸
5	2021년8월23일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
6	2023년3월2일	근저당권 현OO	800,000,000	소멸
7	2024년2월16일	가압류 신OOOO	352,940,022	소멸
8	2024년2월21일	임의경매 농OOOO		소멸
9	2024년2월27일	가압류 경OOOO	19,530,449	소멸
10	2024년3월28일	가압류 삼OOOO	19,675,953	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-05-27)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 진해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)544-7774, 경남 창원시 진해구 진해대로 833 (석동 655-1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	431,995,500원 285,500,000원	65% 2.5회
6개월	4건	333,898,000원 192,237,500원	54% 4회
12개월	5건	325,167,200원 197,470,000원	58% 3.6회

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