감정가	1,898,789,000 원
최저가	(24%) 455,898,800 원
보증금	(10%) 45,589,880 원
청구액	1,109,324,297 원

경기도 시흥시 과림동 469

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사건번호	2024타경33
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.05.28(수) 10:30 입찰 13일전
토지면적	3,385.00㎡(1,023.96 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-01-03	경매접수
~9일	2024-01-12	경매개시결정
~89일	2024-04-01	배당요구종기일
~266일	2024-09-25	100%	1,898,789,000	유찰
~301일	2024-10-30	70%	1,329,152,000	유찰
~343일	2024-12-11	49%	930,406,000	유찰
~371일	2025-01-08	34%	651,284,000	유찰
~420일	2025-02-26	24%	455,898,800	변경
~511일	2025-05-28	24%	455,898,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	과림동 469	전	701 ㎡ (212.05평)
토지	과림동 469-1	전	2684 ㎡ (811.91평)
제시외 건물	과림동 469-1	창고	96 ㎡ (29.04평)	제외
	과림동 469-1	세면장	12 ㎡ (3.63평)	제외
	과림동 469-1	창고	60 ㎡ (18.15평)	제외
	과림동 469-1	창고	200 ㎡ (60.50평)	제외
	과림동 469-1	창고	200 ㎡ (60.50평)	제외
	과림동 469-1	창고	200 ㎡ (60.50평)	제외
	과림동 469-1	창고	112 ㎡ (33.88평)	제외
대상물건은 경기도 시흥시 안현동 소재 "안현J.C" 북동측 인근에 위치/도시지역/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=대상물건은 경기도 시흥시 안현동 소재 "안현J.C" 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다. 2) 교통상황=대상물건까지 차량 출입이 가능하고 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 불편시됩니다. 3) 형태 및 이용상태=기호(1) : 인접지 대비 완경사지를 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 묵전 상태입니다. 기호(2) : 인접지 대비 완경사지를 등고평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 전기타(제시외 건부지)로 이용중입니다. 4) 인접 도로상태=기호(1) : 지적도상 맹지이나 기호(2) 토지를 통하여 출입하고 있습니다. 기호(2) : 동측으로 노폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1,2) 공히 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-27) 6) 제시목록 외의 물건=후첨 "지적개황도" 참고바랍니다. 7) 공부와의 차이=- 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계 미상입니다. 닫기
참고 사항	1.일괄매각 2.물건1,2 모두 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환) 3.본건 지상에 소재하는 제시외 건물(비닐하우스 6동과 세면장 1동)과 컨테이너 3동은 매각에서 제외(매각외 건물에 대하여 법정지상권 성립여부는 불분명함) 4.2024. 4. 1.자로 권태일로부터 공사대금채권(1억5천만원)에 대하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함 5.권태연은 제시외건물인 비닐하우스 6동 소유권 주장함 1. 부동산 목록 1.에는 남쪽 경계에 휀스가 쳐저있고, 인근에서 만난 김광제(61. 5. 15.생)에 의하면 고물상이 있었는데 원상복구하고 나갔다고 하며 지상물은 없었음. 2. 부동산 목록 2. 지상에는 제시외 비닐하우스 6동과 콘테이너 3동 및 가건물 1동이 존재하고, 도로명 주소는 `시흥시 범안로 510-64(과림동)`임. 3. 위 조사는 카카오맵의 위치 서비스 및 육안에 의한 것으로 실측 및 현장 확인이 필요함.

국토부실거래가 경기도 시흥시 과림동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.04.25	전	제2종일반주거	-	704	63,900
25.04.25	전	제2종일반주거	25m이상	331	30,000
25.03.01	전	자연녹지	-	6923	294,000
24.12.27	전	자연녹지	8m미만	535	21,000
24.11.26	도로	자연녹지	8m미만	11	100
24.11.18	전	개발제한구역	8m미만	351	35,000
24.11.18	전	개발제한구역	8m미만	332	33,132
24.11.18	전	개발제한구역	8m미만	285	28,500
24.11.18	전	개발제한구역	8m미만	81	8,368

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 박OO		소멸
2	2021년1월14일	근저당권 북OOOO	1,183,000,000	소멸기준
3	2021년1월14일	지상권 북OOOO		소멸
4	2022년4월21일	근저당권 북OOOO	300,000,000	소멸
5	2023년3월13일	근저당권 정OO	360,000,000	소멸
6	2023년12월27일	가압류 북OOOO	50,823,877	소멸
7	2024년1월12일	임의경매 북OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-04-01)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	하우스 400㎡	10,000,000 [월]1,100,000
김OO			2021. 3. 25.- 현재까지
허OO	일부
허OO	2019.12.19
남OO	하우스 60㎡	3,000,000 [월]600,000
남OO	2019.08.20.		2022. 9. 15.- 현재까지
권OO	일부
권OO	2014.05.16
권OO	일부(샌드위치판넬수지) 300㎡	3,000,000 [월]350,000
권OO	2016.09.21.	2024.04.01	2020.03.25.- 2024.12.25.
비고 (매각물건 명세서)	김광제:계약서상 차임은 1,000,000원으로 기재되어 있음, 사업자등록증상 개업일은 2014.1.7.자로 기재됨

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 시흥등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)317-8903, 8904, 경기도 시흥시 연성로 31 (하중동 872-1))
세무서	시흥세무서 (대표:031-310-72, 팩스:02-314-3973, 경기도 시흥시 마유로 368 (정왕동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	859,138,733원 671,589,850원	73% 1.7회
6개월	8건	756,689,800원 595,047,638원	75% 1.5회
12개월	19건	1,561,572,368원 1,125,312,794원	73% 1.6회

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