감정가	283,386,800 원
최저가	(74%) 210,384,000 원
보증금	(10%) 21,038,400 원
청구액	183,322,822 원

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 780-1

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사건번호	2023타경8763
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.07.23(수) 10:00 입찰 50일전
토지면적	662.00㎡(200.26 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있음

1. 연고미상의 분묘 2기(상석 및 반월석 포함)가 소재하며 최저매각가격은 이로 인해 토지의 사용수익에 제한을 받는 금액임 2. 원형 콘크리트 흄관 4개 소재하나 매각에서 제외함 3. 공부상 임야이나 현황은 잡목 및 잡풀이 자생하며, 인접 부동산과 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구됨 4. 본건 토지는 2018년도에 건축허가를 득한 후 현재 건축허가가 취소된 것으로 울주군청 건축허가과 탐문결과 확인됨(감정평가서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-09-12	경매접수
~1일	2023-09-13	경매개시결정
~90일	2023-12-11	배당요구종기일
~345일	2024-08-22	100%	283,386,800	유찰
~379일	2024-09-25	70%	198,371,000	유찰
~414일	2024-10-30	49%	138,860,000	변경
~624일	2025-05-28	106%	300,548,000	유찰
~680일	2025-07-23	74%	210,384,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	덕현리 780-1	임야	662 ㎡ (200.26평)
울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현삼거리" 북동측 인근에 위치/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. 2) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역에 위치하여 일반적인 교통상황은 다소 불편함. 3) 형태 및 이용상태=완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형지로 현황 "토지임야" 상태임. 4) 인접 도로상태=본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임. 5) 토지이용계획 및 제한상태=자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>. 6) 제시목록 외의 물건=본건 지상에 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"에서 보듯이 소유자를 확인할 수 없는 분묘 2기(상석 및 반월석 포함)가 소재하며, 본건 분묘가 소재함으로 인하여 본건 토지의 사용수익에 영향을 미치는 정도를 감안한 가격을 "토지감정평가명세표"에 병기하였으니 이 점 참고하시기 바람. 7) 공부와의 차이=없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	1. 기존 감정서 및 현황조사서 상의 연고미상의 분묘 2기에 대하여 분묘 이장 절차가 완료되었다는 신청채권자의 참고자료가 제출됨(재현황조사서(2025.04.11.자) 및 참고자료(2025.04.18.자)- 스캔 첨부, 입찰시 참고 바람) 2. 원형 콘크리트 흄관 4개 소재하나 매각에서 제외함 3. 공부상 임야이나 현황은 잡목 및 잡풀이 자생하며, 인접 부동산과 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구됨 4. 본건 토지는 2018년도에 건축허가를 득한 후 현재 건축허가가 취소된 것으로 울주군청 건축허가과 탐문결과 확인됨(감정평가서 참조) 1.본 건 부동산은 울산 울주군 상북면 덕현리에 소재하며, 공부상 임야이나 현황은 잡목 및 잡풀이 자생하며, 인접 부동산과 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구됨. 2.제시외 분묘 2기가 소재하며, 원형 콘크리트 흄관 4개가 소재하였음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 상북면 덕현리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.16	도로	자연녹지	12m미만	40.31	300	지분
25.03.24	하천	자연환경보전	8m미만	58	1,160
25.03.24	전	자연환경보전	8m미만	268	5,460
25.03.24	하천	자연환경보전	-	94	1,880
25.03.20	도로	자연녹지	12m미만	192.19	1,312	지분
25.03.20	도로	자연녹지	12m미만	779.24	5,318	지분
25.03.16	임야	자연녹지	12m미만	102	1,800
25.03.14	임야	농림	-	10413	1,200	지분
25.01.13	임야	보전관리	-	357	500	지분
25.01.13	임야	자연녹지	-	1779.33	500	지분
25.01.13	전	보전관리	-	725.33	1,000	지분
25.01.09	임야	자연환경보전	12m미만	2776	2,000
24.12.27	전	자연녹지	-	737	10,000
24.12.27	임야	자연녹지	-	502	1,500
24.12.27	임야	자연녹지	-	100	500	지분
24.12.24	전	자연녹지	12m미만	505.33	6,200	지분
24.12.24	전	자연녹지	-	384.67	3,500	지분
24.12.24	임야	자연녹지	-	230.33	1,800	지분
24.12.20	임야	자연녹지	8m미만	6059.7	16,000	지분
24.12.17	임야	농림	-	331	200	지분
24.12.14	도로	자연녹지	8m미만	2.21	7	지분
24.12.14	도로	자연녹지	8m미만	3.73	11	지분
24.12.14	도로	자연녹지	12m미만	1.46	4	지분
24.12.14	도로	자연녹지	8m미만	5.11	15	지분
24.12.14	도로	자연녹지	8m미만	25.73	257	지분
24.12.14	임야	자연녹지	12m미만	1039	29,680
24.12.14	도로	자연녹지	8m미만	7.38	22	지분
24.11.30	답	자연녹지	-	1061	21,500
24.11.25	임야	자연환경보전	12m미만	15570	8,403
24.11.25	임야	자연환경보전	12m미만	4524	2,441
24.11.25	임야	자연환경보전	12m미만	1295	699
24.11.25	임야	자연환경보전	12m미만	6150	3,319
24.11.25	도로	자연환경보전	12m미만	2479	1,338
24.11.20	도로	자연녹지	12m미만	194.85	1,420	지분
24.11.15	답	자연환경보전	-	475	12,900
24.11.15	대	자연환경보전	8m미만	660	20,000
24.11.14	임야	보전관리	-	357	500	지분
24.10.29	도로	자연녹지	12m미만	42.25	400	지분
24.10.22	답	자연환경보전	12m미만	256	10,000
24.10.14	도로	자연녹지	12m미만	288.09	2,650	지분
24.09.30	도로	계획관리	12m미만	243	4,000
24.08.27	도로	자연환경보전	8m미만	34	220
24.08.27	임야	자연환경보전	8m미만	53	600
24.08.26	대	자연환경보전	8m미만	754	20,000
24.08.01	임야	농림	-	9915	1,214
24.08.01	임야	농림	-	32727	4,045
24.07.19	도로	자연녹지	12m미만	10.8	13	지분
24.07.19	임야	자연환경보전	-	59.5	430	지분
24.07.19	임야	자연녹지	12m미만	16.3	260	지분
24.07.19	답	자연녹지	12m미만	495	18,000
24.07.16	도로	자연녹지	8m미만	84.96	809	지분
24.07.16	도로	자연녹지	8m미만	23.9	4	지분
24.07.16	도로	자연녹지	12m미만	13.07	2	지분
24.07.16	임야	자연녹지	8m미만	6.46	28	지분
24.07.05	임야	자연환경보전	8m미만	617	12,900	지분
24.05.30	임야	자연환경보전	8m미만	30	2,100	지분
24.05.29	임야	자연환경보전	-	18545	1,000
24.05.20	임야	보전관리	8m미만	5761	12,000
24.05.20	임야	자연환경보전	12m미만	5588	2,000
24.05.07	답	자연녹지	8m미만	698	12,000
24.05.03	임야	계획관리	-	735	15,000
24.05.03	임야	계획관리	-	496	3,000
24.04.29	임야	자연환경보전	8m미만	159.83	1,173	지분
24.04.29	임야	자연환경보전	8m미만	521.33	3,827	지분
24.03.27	임야	자연환경보전	-	190.5	2,540	지분
24.03.27	도로	자연환경보전	-	8	110	지분
24.03.27	임야	자연환경보전	-	658.5	8,380	지분
24.03.27	임야	자연환경보전	-	244.5	3,110	지분
24.03.27	임야	자연환경보전	-	33.5	430	지분
24.03.11	임야	자연환경보전	8m미만	799.17	3,625	지분
24.03.11	임야	자연환경보전	8m미만	2606.67	11,825	지분
24.03.07	전	자연녹지	8m미만	380	11,000
24.03.04	임야	자연녹지	8m미만	493	20,000	지분
24.02.22	임야	자연환경보전	-	1130	21,200
24.01.29	답	자연녹지	8m미만	453	5,500	지분
24.01.08	임야	농림	8m미만	73,512	132,588
24.01.08	임야	농림	8m미만	26,284	47,412

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 조OO		소멸
2	2018년11월5일	근저당권 울OOOO	216,000,000	소멸기준
3	2022년6월2일	가압류 울OOOO	25,000,000	소멸
4	2023년9월13일	임의경매 울OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-12-11)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	12건	293,058,799원 103,560,759원	35% 3.6회
6개월	28건	261,483,625원 98,942,390원	36% 3.6회
12개월	60건	471,456,704원 211,569,352원	41% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.