감정가	743,083,640 원
최저가	(24%) 178,415,000 원
보증금	(10%) 17,841,500 원
청구액	100,000,000 원

경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-11

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사건번호	2023타경73588
중복사건	중복 2024타경5797,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.09.16(화) 10:30
토지면적	1,035.00㎡(313.09 평)
건물면적	385.64㎡(116.66 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	천OOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 73588

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원((전화:0318694421))입니다.
입찰일은 2025-09-16입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 입니다.
이 법원에는 남양주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(100,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경5797,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 4월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 943일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 943일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018.6.22.근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.일괄매각 2.제시외 건물 포함 3.목록1 토지 중 572㎡는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 4.목록1 토지 중 572㎡는 매수인이 ①농지전용변경허가(명의변경)을 먼저 신청하고, ②농지전용을 목적으로 농지취득자격증명 을 발급받고, ③매수인이 매각허가결정 및 매각대금 완납증명을 제출하면, ④농지전용변경허가(명의변경)가 승인된다는 화도읍 의 사실조회 회신있음 5.목록1 토지는 공부상 '전'이나, 현황은 '건부지' 및 '일부 도로'임 6.공부상 목록2 토지는 '전' 목록3 토지는 '임야'이나, 현황은 '도로'임 7.2023. 7. 12.자로 유치권신고인 이광영으로부터 공사대금 53,000,000원의 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명 8.2024.6.18.자로 채무자겸소유자 이다인이 유치권신고인 이광영과 공사도급계약서를 체결한 사실이 없고 5,300만원 상당의 공 사를 한 사실도 없다는 유치권배제신청서가 제출됨 9.본건 건물은 2023. 5. 3.기준 미준공 상태로 건물사용 승인을 얻지 못함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-04-24	경매접수
~2일	2023-04-26	경매개시결정
~79일	2023-07-12	배당요구종기일
~456일	2024-07-23	100%	743,083,640	유찰
~491일	2024-08-27	70%	520,159,000	유찰
~525일	2024-09-30	49%	364,111,000	유찰
~526일	2024-10-01	49%	364,111,000	변경
~561일	2024-11-05	34%	254,878,000	변경
~596일	2024-12-10	34%	254,878,000	변경
~701일	2025-03-25	34%	254,878,000	유찰
~736일	2025-04-29	24%	178,415,000	변경
~876일	2025-09-16	24%	178,415,000	변경

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	가곡리 135-11	전	687 ㎡ (207.82평)
	가곡리 135-10	전	125 ㎡ (37.81평)
	가곡리 135-13	임야	223 ㎡ (67.46평)
건물	가곡리 135-11	1층 근린생활시설	140.07 ㎡ (42.37평)
	가곡리 135-11	2층 근린생활시설	140.07 ㎡ (42.37평)
	가곡리 135-11	3층 근린생활시설	91.70 ㎡ (27.74평)
제시외 건물	가곡리 135-11	계단실	13.8 ㎡ (4.17평)
경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 북동측 인근에 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장/철근콘크리트조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변환경 보통임 2) 교통상황=본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통여건은 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 보통시됨 3) 형태 및 이용상태=기호 1 : 부정형의 토지로서 근린생활시설 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중임 기호 2, 3 : 부정형 및 사다리형의 토지로서 포장도로임 4) 인접 도로상태=기호 1-3 : 기호 1은 폭 약 6-7미터 내외의 포장도로(기호 2,3 토지)와 접하며 기호 2,3은 폭 약 6-7미터 내외의 현황 도로임 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호 1,2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,도시개발과 문의), 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(2권역) 기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(2권역) 6) 제시목록 외의 물건=본건 기호 4 건물에 ㉠ 철근콘크리트조(옥탑) 약 13.8㎡의 제시외건물이 소재함 7) 공부와의 차이=본건 기호 1 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 대지로 이용중임 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계:미상. 기타:- 1) 건물의 구조=구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건 외벽: 와장타일 및 드라이 비트 등 마감 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감. 창호: 샤시 창호임. 2) 이용상태=근린생활시설로 이용중임.(내부구조는 "건물이용상태" 참조) 3) 설비내역=급배수 및 위생설비 등이 되어있음. 4) 부합물 및 종물="지적 및 건물개황도(㉠)" 참조 5) 공부와의 차이=없 음 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계:미상 기 타:- 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록1 토지 중 572㎡는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 목록 1. -지목은 전이나 현황은 목록 4. 건물의 부지와 일부는 도로, 일부는 녹지 등으로 구성되어 있음, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 2. -지목은 전이나 현황은 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 3. -지목은 전이나 현황은 도로임, 육안으로 확인한 것이라 정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인이 필요함 목록 4. -철근콘크리트조 3층 근린생활시설로 1층은 3개의 점포로 구성되어 있으나 현재는 자재를 보관하는 창고 용도로 사용하는 것으로 보이고, 2층은 201호는 사무실로, 202호는 공실로 현재 응접세트만 있음, 3층은 301호만 있으며 현재 비어있음

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2018년6월22일	근저당권 천OOOO	275,600,000	소멸기준
3	2019년7월11일	근저당권 성OO	100,000,000	소멸
4	2022년7월21일	가등기 강OO		소멸
5	2023년4월26일	임의경매 성OO		소멸
6	2023년5월12일	가압류 강OO	110,550,470	소멸
7	2023년12월5일	압류 국		소멸
8	2023년12월7일	압류 국		소멸
9	2023년12월11일	압류 남OOO		소멸
10	2024년1월22일	압류 양OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2018년6월22일	근저당권 천OOOO	275,600,000	소멸기준
3	2019년7월11일	근저당권 성OO	100,000,000	소멸
4	2022년7월21일	가등기 강OO		소멸
5	2023년4월26일	임의경매 성OO		소멸
6	2023년5월12일	가압류 강OO	110,550,470	소멸
7	2023년12월5일	압류 국		소멸
8	2023년12월7일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-07-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOO	301호일부	10,000,000 [월]300,000	X
(OOOOOO	2021.12.29
(OOOOOO	301호일부	5,000,000	X
(OOOOOO	2021.11.01
(OOOOOOOO	201호일부	10,000,000 [월]300,000	X
(OOOOOOOO	2020.04.14
강OO	201호일부	10,000,000 [월]250,000	O
강OO	2018.01.26
양OO	미상		X
양OO	2020.05.18
파OOOOOOOOOOO	201호일부		X
파OOOOOOOOOOO	2021.11.17
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 남양주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)551-2010, 경기도 남양주시 경춘로 514 (지금동 158-4))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	13건	1,533,799,476원 947,641,280원	56% 2.8회
6개월	27건	1,231,139,267원 724,455,495원	54% 2.6회
12개월	62건	1,043,535,386원 636,580,363원	59% 2.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.