감정가	785,109,020 원
최저가	(64%) 502,470,000 원
보증금	(10%) 50,247,000 원
청구액	423,132,057 원

경상남도 진주시 평거동 164-21

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사건번호	2023타경4867
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 7일전
토지면적	202.00㎡(61.11 평)
건물면적	541.18㎡(163.71 평)
채무/소유자	구OO / 구OO
채권자	진OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 4867

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3252))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 812일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 812일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.04.25.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 일괄매각. - 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅇ) 매각 포함. - 목록[2] 철근콘크리트구조 평스라브 및 판넬지붕 건물로 3,4층의 실측면적은 151.32㎡(발코니부분 포함). - 임차인 대항력 주의요망.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-09-01	경매접수
~3일	2023-09-04	경매개시결정
~80일	2023-11-20	배당요구종기일
~314일	2024-07-11	100%	785,109,020	유찰
~370일	2024-09-05	80%	628,087,000	유찰
~426일	2024-10-31	64%	502,470,000	변경
~822일	2025-12-01	64%	502,470,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	평거동 164-21	대	202 ㎡ (61.11평)
건물	평거동 164-21	1층 계단실	11.72 ㎡ (3.55평)
	평거동 164-21	2층 다가구	151.32 ㎡ (45.77평)
	평거동 164-21	3층 다가구	148.36 ㎡ (44.88평)
	평거동 164-21	4층 다가구	143.66 ㎡ (43.46평)
제시외 건물	평거동 164-21	창고 등	10 ㎡ (3.03평)	포함
	평거동 164-21	화장실	0.9 ㎡ (0.27평)	포함
	평거동 164-21	가추	6.6 ㎡ (2.00평)	포함
	평거동 164-21	주택	10.8 ㎡ (3.27평)	포함
	평거동 164-21	주택	27 ㎡ (8.17평)	포함
	평거동 164-21	가추 창고 및 보일러실 등	15.3 ㎡ (4.63평)	포함
	평거동 164-21	계단실	11.72 ㎡ (3.55평)	포함
	평거동 164-21	물탱크실	3.8 ㎡ (1.15평)	포함
경상남도 진주시 평거동 소재 "평거동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치/제2종일반주거지역/지구단위계획구역/판넬지붕/철근콘크리트구조/슬래브지붕/평스라브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 "평거동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 2) 교통상황=지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨. 3) 형태 및 이용상태=완경사지대 내 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 4) 인접 도로상태=북서측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 각각 소재함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(평거)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(평거2-55)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>. 6) 제시목록 외의 물건=별지 "건물감정평가요항표" 참조. 7) 공부와의 차이=-- 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조. 1) 건물의 구조=기호(2) 철근콘크리트구조 평스라브 및 판넬지붕 4층건으로서, 외벽 : 페인팅, 외장석재 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등. 기호(ㄱ) 기존 벽체이용 및 판넬조 슬래브지붕 단층. 기호(ㄴ) 기존 벽체이용 및 판넬조 슬래브지붕 단층. 기호(ㄷ) 기존 벽체이용 및 경량철골조 판넬지붕 단층. 기호(ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층. 기호(ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 기호(2) 옥상 소재. 기호(ㅂ) 기존 벽체이용 및 경량철골조 판넬지붕 기호(2) 옥상 소재. 기호(ㅅ) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 기호(2) 옥상 소재. 기호(ㅇ) 판넬조 판넬지붕 기호(ㅅ) 지붕 소재. 2) 이용상태=기호(2) : 1층 - 계단실 2-4층 - 단독주택(다가구주택). 기호(ㄱ): 창고 등. 기호(ㄴ): 화장실. 기호(ㄷ): 가추. 기호(ㄹ,ㅁ): 공히 주택. 기호(ㅂ): 가추, 창고 및 보일러실 등. 기호(ㅅ): 계단실. 기호(ㅇ): 물탱크실. 3) 설비내역=기호(2) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음. 4) 부합물 및 종물=별지‘사진용지’와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅂ,ㅅ,ㅇ)(창고 등, 화장실, 가추, 창고 및 보일러실 등, 계단실, 물탱크실)과 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외건물 기호(ㄹ,ㅁ)(주택)이 소재하며, 실측사정하여 평가하였으니, 제시외건물의 소유관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람. 5) 공부와의 차이=기호(2) 3,4층의 귀 제시목록상 면적 및 지붕은‘면적: 3층(148.36㎡), 4층(143.66㎡), 지붕: 평스라브지붕’이나, 발코니 부분을 포함한 실측면적은‘3,4층: 공히 151.32㎡’이고, 지붕은‘평스라브 및 판넬지붕’으로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정 면적으로 평가하였으며, 기호(2)의 2-4층은 층별 가치를 달리하나, 일괄 평균가격으로 사정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. - 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅇ) 매각 포함. - 목록[2] 철근콘크리트구조 평스라브 및 판넬지붕 건물로 3,4층의 실측면적은 151.32㎡(발코니부분 포함). - 임차인 대항력 주의요망.

건축물현황

소재지

경상남도 진주시 평거동 164-21번지

대지면적

202㎡
(61.21평)

연면적

455.06㎡
(137.9평)

건축면적

151.32㎡
(45.85평)

용적률산정
연면적

455.06㎡
(137.9평)

건폐율

74.91%

용적률

225.28%

지상층수

4층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2005.06.29

사용승인일자

2006.01.13

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경상남도 진주시 평거동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.08	단독	225.69	195.1	44,500	2002
24.01.16	단독	214.04	192.2	56,000	1999

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.11.11	56	7,000	30	2006
25.10.24	25	1,000	30	2012
25.10.24	48	5,000	40	2012
25.10.16	92.64	8,000	30	2000
25.10.16	55	1,000	60	2012
25.10.15	25	500	35	2018
25.10.14	40	500	40	2015
25.09.24	127.98	20,000	20	2016
25.09.24	60	1,500	55	2016
25.09.22	262.95	101,500		2015
25.09.20	43.86	500	25	2004
25.09.15	50	5,000	20	2012
25.09.13	29	1,000	30
25.09.12	30	2,000	25	2002
25.09.11	30.52	200	38	2011
25.09.08	172.76	20,000	108	2018
25.09.05	85	9,000	15	2006
25.08.30	43	1,000	50	2017
25.08.30	43.6	1,000	50	2017
25.08.27	33	300	30	2005
25.08.25	201.66	49,000		2004
25.08.23	171.98	32,000		2000
25.08.22	40	1,500	30	2017
25.08.22	56	500	45	2003
25.08.20	95	8,000	27	2011
25.08.16	171.98	32,000		2000
25.08.14	40	1,000	30	2014
25.08.08	70	12,000	30	2016
25.08.08	62	1,500	55	2000
25.08.06	96.57	1,000	100	2016
25.08.05	66	1,500	60	2014
25.07.29	198.26	2,000	30	1992
25.07.28	23	500	29	2005
25.07.28	256.61	84,000		2012
25.07.27	40	500	45	2016
25.07.24	43.14	1,000	50	2017
25.07.23	227.43	48,000		2003
25.07.17	31	500	45	2018
25.07.17	70	12,000	20	2013
25.07.12	47.4	6,500	0	2001
25.07.09	159.14	3,000	95	2017
25.07.04	33	500	40	2010
25.06.27	50	1,000	55	2012
25.06.25	86.28	2,000	55	2017
25.06.25	86.28	2,000	50	2017
25.06.25	86.28	2,000	55	2017
25.06.24	154.83	5,000	125	2022
25.06.23	55	7,000	5	2017
25.06.23	55	7,000	5	2017
25.06.22	82	1,000	80	2018
25.06.21	108.42	10,000	20	2004
25.06.17	30	500	30	2017
25.06.14	60	500	60	2003
25.06.13	56.64	5,000	0	1989
25.06.06	40	1,000	45	2017
25.06.05	78	1,000	40	2016
25.06.04	175.72	39,500		2000
25.06.01	247.5	15,000	60	2015
25.06.01	85	8,000	40	2017
25.05.31	40	1,000	35	2000
25.05.26	60	1,000	45	2018
25.05.13	187.03	4,000	0	2002
25.05.09	57	6,200	10
25.05.08	66	1,500	60	2014
25.05.08	66	1,500	60	2014
25.04.28	27	300	30	2004
25.04.28	95	10,000	30	2015
25.04.24	56	3,500	30	2018
25.04.21	45	7,000	10	2012
25.04.21	49.55	2,000	90	2025
25.04.20	33	1,000	40	2017
25.04.14	63	4,000	0	1997
25.04.09	56.19	10,000	0	2018
25.04.08	66	10,000	0	2019
25.04.03	196.71	32,200		2000
25.04.03	89.34	2,000	60	1999
25.04.01	154.8	28,000	0	2019
25.04.01	154.8	20,000	0	2019
25.04.01	101.14	13,000	0	2017
25.02.24	91.2	10,000	20	2004
25.02.24	83.3	9,500	13	2006
25.02.23	35.7	200	30	2002
25.02.23	33	2,000	20	2014
25.02.20	46.41	1,000	40	2015
25.02.20	60	7,000	0	2005
25.02.20	32	500	35	2007
25.02.18	52	9,000	0	2011
25.02.16	22.66	500	35	2013
25.02.15	25	500	40	2005
25.02.13	75.2	15,000	0	2014
25.02.07	98.03	500	45	2007
25.02.01	33	500	40	2001
25.01.25	40	1,000	30	2014
25.01.25	50	1,000	50	2017
25.01.20	79.2	8,000	0	2004
25.01.20	47	1,700	20	2001
25.01.17	69	2,000	50	2008
25.01.16	60	3,000	35	2005
25.01.16	50	2,000	60	2017
25.01.15	65	1,000	50	2000
25.01.13	211.42	49,000		2000
25.01.06	59	3,000	35	2005
25.01.03	101.96	10,000	20	2013
24.12.31	60	1,500	60	2018
24.12.31	37.41	500	40	2012
24.12.24	113.68	2,000	70	1999
24.12.24	86.28	3,000	50	2017
24.12.20	28	200	30	2011
24.12.17	41.39	3,500	0	1997
24.12.14	83.75	10,000	20	1999
24.12.13	23	300	38	2012
24.11.24	33.51	500	30	2000
24.11.18	57	6,500	0	2002
24.11.11	272.61	90,000		2017
24.11.09	33	300	30	2003
24.11.06	68	500	60	2003
24.11.02	80	4,000	30	2005
24.10.31	44.56	500	45	2007
24.10.31	238.25	57,500		2003
24.10.29	50	1,000	35
24.10.23	44.56	500	40	2007
24.10.23	58	7,000	25	2006
24.10.18	128	1,500	30	1993
24.10.17	85	500	70	2004
24.10.10	125.64	3,000	100	2016
24.10.05	56.19	1,000	30	1994
24.09.30	59.4	8,000	0	2013
24.09.26	55	6,000	20	2006
24.09.25	26.45	200	30	2001
24.09.20	82.5	13,000	0
24.09.18	85.37	5,000	50	1999
24.09.14	66	10,000	10	2013
24.09.13	245.36	75,500		2018
24.09.05	133.25	10,500	24	2002
24.09.05	33	200	25	2004
24.08.31	95.92	13,000	0	2001
24.08.26	100.13	10,000	0	2000
24.08.22	60.69	1,000	20	1999
24.08.16	33	500	34	2017
24.08.15	95.64	11,000	0	2000
24.08.15	92.64	11,000	0	2000
24.08.12	140.01	29,400		1995
24.08.09	60	1,000	60	2015
24.08.07	55	7,000	28	2011
24.08.07	55	7,000	11	2011
24.08.02	14.4	1,000	28	2001
24.07.25	68.46	10,000	0	2000
24.07.25	68.46	10,000	16	2000
24.07.21	95.64	11,000	0	2000
24.07.17	84	25,000	0	2017
24.07.17	96.92	20,000		2000
24.07.12	56.87	500	30	2002
24.07.11	92.04	4,000	50	2000
24.07.11	36.39	2,000	0	1999
24.07.05	44.6	1,000	50	2017
24.06.29	32	500	30	2007
24.06.25	82.5	14,000	15	2018
24.06.12	75	10,000	30	2014
24.06.11	79.2	8,000	0	2004
24.06.11	58	500	45	2004
24.06.10	30	300	30	2011
24.06.06	58	5,000	30	2014
24.06.05	30	100	30	2003
24.06.04	45	4,000	0	2002
24.05.29	59	2,000	20	2005
24.05.25	189.46	38,250		2004
24.05.24	12	50	13	2001
24.05.18	99	10,000	0	2004
24.05.17	183.52	500	25	1995
24.05.14	55	1,000	30	2001
24.05.02	398.83	120,593		2020
24.05.01	176.84	38,000		2004
24.04.30	36.96	0	46	2013
24.04.29	102.96	8,500	20	1993
24.04.22	40	300	15
24.04.20	28	1,000	40	2003
24.04.16	103.06	4,000	55	2003
24.04.11	145.04	7,000	100	2017
24.04.10	35.72	300	40	2014
24.04.02	23	300	27	1992
24.04.02	60	9,000	30	2016
24.04.02	38	2,000	30
24.04.02	28	200	20	2001
24.04.01	60	7,000	10	2008
24.03.27	21	500	35
24.03.25	98.67	5,000	30
24.03.17	56.87	500	30
24.03.11	38	1,500	30
24.03.03	33	2,000	25
24.03.02	33	5,000	5
24.03.01	28.4	1,000	40
24.02.26	59.77	2,000	45
24.02.24	103.52	5,000	35
24.02.20	25	2,000	30
24.02.19	52	1,000	53
24.02.18	65	3,000	50
24.02.15	32	500	35
24.02.14	25	400	30
24.02.06	66	10,000	0	2017
24.02.06	119.57	5,000	70	2016
24.02.05	55	6,000	0
24.02.05	50	1,000	40
24.02.01	60	8,000	0
24.01.31	63.82	13,500	20	2014
24.01.30	67	14,000	0	2013
24.01.29	36	200	28	2002
24.01.27	20	500	35	2018
24.01.26	35	6,000	0	2017
24.01.24	37.37	210	8	2020
24.01.24	34.42	500	40	2015
24.01.20	101.29	18,000	0	2016
24.01.19	38	1,000	30	2014
24.01.19	75	5,000	35
24.01.18	23	500	38	2017
24.01.18	50	3,500	0	2001
24.01.12	37.37	210	19	2020
24.01.06	98.03	1,000	40	2007
24.01.02	19.64	2,811	19	2011

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 구OO		소멸
2	2022년4월25일	근저당권 진OOOO	572,000,000	소멸기준
3	2023년9월4일	임의경매 진OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 구OO		소멸
2	2022년4월25일	근저당권 진OOOO	572,000,000	소멸기준
3	2023년9월4일	임의경매 진OOOO		소멸
4	2023년11월9일	임차권설정 김OO	65,000,000	소멸
5	2023년12월22일	임차권설정 권OO	68,000,000	소멸
6	2024년3월13일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-11-20)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	202호	45,000,000 [월]80,000	O
강OO	2017.09.04. 2017.09.04.	2023.10.11.	2017.08.31.~
강OO			O
강OO	2017.09.04.
권OO	502호	85,000,000	O
권OO	2020.04.06. 2020.04.09.	2023.11.3.	2020.04.20.~2023.12.20.
김OO	301호	65,000,000	O
김OO	2020.11.06. 2020.10.19.	2023.9.22.	2020.11.06.~2023.11.05.
김OO			X
김OO	2023.06.22.
박OO	303호	60,000,000	O
박OO	2012.10.18. 2012.10.18.	2023.10.6.	2012.10.17.~
주OOOOO	301호	65,000,000	O
주OOOOO	2020.11.06. 2020.10.19.	2023.10.25.	2020.11.06.-2023.11.05.
천OO	201호	80,000,000	X
천OO	2022.07.14. 2022.06.20.	2023.10.18.	2022.07.14.~
비고 (매각물건 명세서)	강수진:임차인 강정규와 부녀사이로 동일세대 거주. 권선영:금 85,000,000원 중 돌려받지 못한 임차보증금 68,000,000원에 대하여 배당요구. 주택도시보증공사:임차인 김태언의 승계인.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	938,630,440원 423,223,333원	44% 4.7회
6개월	9건	1,132,043,562원 602,221,867원	53% 3.8회
12개월	17건	1,198,814,229원 562,325,597원	48% 4.2회

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