감정가	241,618,546 원
최저가	(17%) 41,141,000 원
보증금	(10%) 4,114,100 원
청구액	449,299,137 원

충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-66

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사건번호	2023타경111802
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지지분매각
매각기일	2025.06.10(화) 10:00 입찰 7일전
토지면적	712.71㎡(215.59 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

지분경매 물건이 포함되어 있습니다
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록2~5 각 을구 10번 지상권(2013.8.12.등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수함. 목록2 갑구 순위 48번, 목록3 갑구 순위 37 번, 목록4 갑구 순위 40번, 목록5 갑구 순위 43번 각 소유권이전등기청구권 가등기(2017.7.11.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함(만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨).

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록1,5 각 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

일괄매각. 목록1,5 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 2024. 6. 13.자 최이식으로부터 목록1 부동산에 대해 공사대금 금 125,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부 는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-11-01	경매접수
~55일	2023-12-26	경매개시결정
~153일	2024-04-02	배당요구종기일
~230일	2024-06-18	71%	171,348,346	유찰
~286일	2024-08-13	50%	119,944,000	변경
~363일	2024-10-29	50%	119,944,000	유찰
~398일	2024-12-03	35%	83,961,000	변경
~517일	2025-04-01	35%	83,961,000	유찰
~553일	2025-05-07	24%	58,773,000	유찰
~587일	2025-06-10	17%	41,141,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가전리 257-66	대	648 ㎡ (196.02평)
	가전리 257-72	도로	60.40 ㎡ (18.27평)	갑구3402분의 60.40 지분전부
	가전리 250-2	도로	0.84 ㎡ (0.25평)	47분의 0.84 지분전부
	가전리 257-34	도로	0.82 ㎡ (0.25평)	46분의 0.82 지분전부
	가전리 257-71	잡종지	2.65 ㎡ (0.80평)	148분의 2.65 지분전부
제시외 건물	가전리 257-66	단독주택	188.08 ㎡ (56.89평)	제외
제시외 건물	가전리 257-71	가압장	20 ㎡ (6.05평)	제외
충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "한국기술교육대학교" 북측 인근에 위치/계획관리지역/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "한국기술교육대학교" 북측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통임. 2) 교통상황=본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=기호(1,5) : 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현황 "제시외 건부지"로 이용 중임. 기호(2-4) : 대체로 부정형의 완경사지로서, 현황 단지 내 "도로"로 이용 중임. 4) 인접 도로상태=기호(1,5) : 단지 내 현황 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로인 기호(2-4)를 통해 진출입이 가능함. 기호(2-4) : 현황 노폭 약 5M 내외의 아스팔트 포장도로임. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1,3,4) : 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임. 기호(2,5) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임. 6) 제시목록 외의 물건=1) 기호(1) 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같이 미완공의 제시외 건물[기호㉠ : 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택 188.08㎡(1층-2층의 건축허가면적)]이 소재하여 ‘가설공사, 기초 및 토목공사, 타일공사, 목공사, 기타 제경비’ 등 공정과정을 고려하여 감정평가하였으며, 제시외 건물로 인해 토지의 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 경매 진행시 이해관계인은 소유권 및 기타 권리관계에 유의하시기 바랍니다. 2) 기호(5) 지상에 별첨 ‘사진용지’와 같은 제시외 건물(㉡)이 소재하여 실측면적으로 감정평가하였으며, 제시외 건물로 인해 토지의 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으며, 경매 진행시 이해관계인은 소유권 및 기타 권리관계에 유의하시기 바랍니다. 7) 공부와의 차이=없 음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록1,5 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 2024. 6. 13.자 최이식으로부터 목록1 부동산에 대해 공사대금 금 125,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 1번 공부상과 같으나 지상에 제시외 건물 철근콘크리트조 기와지붕2층 주택소재하며,2,3,4번 공부상과 같이 도로로 이용중이고 5번 공부상과 같으나 지상에 제시외 경량철골조조립식창고 소재함.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 박OO		소멸
2		소유권 박OO		소멸
3		소유권 김OO		소멸
4	2019년4월4일	근저당권 남OOOO	429,000,000	소멸기준
5	2019년4월4일	지상권 남OOOO		소멸
6	2019년10월29일	가압류 충OOOO	24,225,000	소멸
7	2019년10월30일	가등기 김OO		소멸
8	2023년12월26일	임의경매 남OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-04-02)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 천안지원 (311-98)충청남도 천안시 동남구 청수14로 77 (청당동 476) 대표 : 041)620-3000, 민원 : 041)620-3058 관할지역 : 천안시, 아산시
등기소	대전지방법원 천안지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(041)530-0420, 충남 천안시 동남구 청수14로 77 (청당동 476))
세무서	천안세무서 (대표:041-559-82, 팩스:041-555-9556, 충청남도 천안시 동남구 청수14로 80 (청당동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	524,918,200원 286,247,600원	52% 2.4회
6개월	13건	342,169,981원 197,095,394원	69% 1.7회
12개월	28건	359,807,907원 185,822,819원	57% 2.1회

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