감정가	619,370,000 원
최저가	(33%) 202,955,500 원
보증금	(20%) 40,591,100 원
청구액	393,279,922 원

부산광역시 기장군 철마면 연구리 330

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사건번호	2023타경2058
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.06.23(월) 10:00 입찰 19일전
토지면적	2,410.00㎡(729.03 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 3-1 제시외 건물(컨테이너) 매각에서 제외. 2. 본건 지적도상 '맹지'이나, 인접 필지를 통해 접근가능함. 3. 목록 1-4는 공부상 '답'이나 현황 '묵전' 상태이며, 목록 5는 공부상 '답'이나 현황 '전' 등으로 이용중. 4. 농지취득 자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수함). 5. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 6. 유치권자 차성개발 주식회사가 2025.01.14.자 유치권신고(공사대금 101,520,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-05-25	경매접수
~14일	2023-06-08	경매개시결정
~89일	2023-08-22	배당요구종기일
~362일	2024-05-21	100%	619,370,000	유찰
~396일	2024-06-24	80%	495,496,000	유찰
~431일	2024-07-29	64%	396,397,000	유찰
~466일	2024-09-02	51%	317,118,000	매각
~473일	2024-09-09	변경
~545일	2024-11-20	미납
~571일	2024-12-16	51%	317,118,000	유찰
~606일	2025-01-20	41%	253,694,000	변경
~641일	2025-02-24	41%	253,694,400	변경
~725일	2025-05-19	41%	253,694,400	유찰
~760일	2025-06-23	33%	202,955,500

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	연구리 330	답	602 ㎡ (182.11평)
	연구리 330-1	답	602 ㎡ (182.11평)
	연구리 330-2	답	602 ㎡ (182.11평)
	연구리 330-3	답	208 ㎡ (62.92평)
	연구리 330-4	답	396 ㎡ (119.79평)
제시외 건물	연구리 330-2	창고	18.0 (매각제외) ㎡ (5.45평)	제외
부산광역시 기장군 철마면 연구리 "마지마을회관" 북서측 인근에 위치/자연녹지지역/개발제한구역/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 "마지마을회관" 북서측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2) 교통상황=본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨. 3) 형태 및 이용상태=인접지와 대체로 평탄하며 일련번호(1,4)는 부정형의 토지로서, 묵전 상태이며, 일련번호 2,3)은 사다리형의 토지로서 묵전 상태이고, 일련번호 5)는 사다리형의 토지이며, 전 등으로 이용중임. 4) 인접 도로상태=일련번호(1-5)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근가능함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=일련번호(1-5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역<수도법>, <추가기재> 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지. 6) 제시목록 외의 물건=별지 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호(ㄱ)이 소재하나 구조 및 규모 이용상태, 이동이 용이한 컨테이너 인 점 등을 고려할 때 토지 의 사용수익 및 처분 등에 영향은 없을 것으로 사료됨. 7) 공부와의 차이=본건 토지 일련번호(1-5)는 공부상 지목이 답으로 등재되어 있으나, 현황 묵전 및 전 등으로 이용중임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계 미상이며, 기타 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 3-1 제시외 건물(컨테이너) 매각에서 제외. 2. 본건 지적도상 '맹지'이나, 인접 필지를 통해 접근가능함. 3. 목록 1-4는 공부상 '답'이나 현황 '묵전' 상태이며, 목록 5는 공부상 '답'이나 현황 '전' 등으로 이용중. 4. 농지취득 자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수함). 5. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 6. 유치권자 차성개발 주식회사가 2025.01.14.자 유치권신고(공사대금 101,520,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 1.현재 농사는 짓고 있지 않았으며 잡초가 우거져 있는 빈공터인 상태로 되어 있었음. 2.지상에 콘테이너 박스 1동이 있었음.

국토부실거래가 부산광역시 기장군 철마면 연구리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.04.18	답	개발제한구역	8m미만	408	16,000
25.03.03	임야	개발제한구역	8m미만	1597	16,000
24.12.27	임야	개발제한구역	-	826.5	530	지분
24.12.27	임야	개발제한구역	-	826.5	530	지분
24.12.27	임야	개발제한구역	-	826.5	530	지분
24.12.27	임야	개발제한구역	-	4243.5	2,700	지분
24.12.27	임야	개발제한구역	-	3442.25	2,210	지분
24.06.14	임야	개발제한구역	-	692	7,500	지분
24.06.05	임야	자연녹지	-	595	10,000
24.05.29	임야	자연녹지	8m미만	577	6,300
24.05.22	임야	개발제한구역	8m미만	453	14,000
24.05.14	답	개발제한구역	-	403	13,000
24.04.11	답	개발제한구역	-	794.86	15,250	지분
24.04.11	답	자연녹지	-	735	13,950
24.03.18	임야	자연녹지	8m미만	198	400
24.03.15	전	자연녹지	-	115	6,300
24.03.15	전	자연녹지	-	115	6,300	지분
24.03.04	답	자연녹지	8m미만	208	12,600

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 농OOOO		소멸
2	2019년5월27일	근저당권 동OOOO	573,600,000	소멸기준
3	2019년6월17일	근저당권 박OOOO	400,000,000	소멸
4	2019년12월30일	근저당권 박OO	250,000,000	소멸
5	2020년11월23일	가등기 농OOOO		소멸
6	2021년7월5일	가압류 윤OO	40,000,000	소멸
7	2023년1월31일	압류 국		소멸
8	2023년6월8일	임의경매 동OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-08-22)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 동부지원 (480-53)부산광역시 해운대구 재반로 112번길 20번 (재송동1133) 대표 : 051)780-1114, 민원 : 051)780-1351, 등기 : 1544-0773 관할지역 : 해운대구, 남구, 수영구, 기장군
등기소	부산지방법원 동부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)781-6292, 부산광역시 해운대구 재반로112번길 20 (재송동 1133))
세무서	금정세무서 (대표:051-580-62, 팩스:051-516-8272, 부산광역시 금정구 중앙대로 1636 (부곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	570,930,200원 226,045,440원	37% 4.6회
6개월	16건	519,844,253원 246,068,900원	42% 4.7회
12개월	25건	457,368,120원 228,387,516원	48% 4.1회

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