감정가	262,606,120 원
최저가	(190%) 499,787,120 원
보증금	(10%) 49,978,712 원
청구액	172,845,399 원

경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 1049-1

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사건번호	2022타경2266
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물전체 및 토지지분매각
매각기일	2025.12.08(월) 10:00 입찰 30일전
토지면적	621.33㎡(187.95 평)
건물면적	81.34㎡(24.61 평)
채무/소유자	파OOOO OOOO OOOOO OOO / 파OOOO OOOO OOOOO OOO
채권자	동OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2022 타경 2266

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원((전화:0553502531))입니다.
입찰일은 2025-12-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH04 입니다.
이 법원에는 밀양이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 12월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1052일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1052일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불명

일괄매각. 제시외 건물 매각제외. 최저매각가격은 제시 외 건물로 인하여 영향 받는 가격임. 인접 토지와 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물의 위치 및 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요함. 목록 3.지분매각. 목록 4.는 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수)하고, 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 건축신고 후 토목 및 건축 공사 진행되어 대체로 주거용 건부지 상태임(농지와 관련하여 2023. 2. 21.자 삼랑진읍의 사실조회 회신서가 첨부되었으니 확인요함).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-12-12	경매접수
~10일	2022-12-22	경매개시결정
~101일	2023-03-23	배당요구종기일
~441일	2024-02-26	148%	387,572,920	유찰
~476일	2024-04-01	118%	310,058,000	유찰
~518일	2024-05-13	94%	248,046,000	유찰
~553일	2024-06-17	76%	198,437,000	유찰
~588일	2024-07-22	60%	158,750,000	변경
~630일	2024-09-02	60%	158,750,000	변경
~840일	2025-03-31	100%	262,606,120	변경
~1092일	2025-12-08	190%	499,787,120	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	우곡리 1049-1	대	486 ㎡ (147.02평)
토지	우곡리 1049-4	도로	135.33 ㎡ (40.94평)	구종회지분 3분의2
건물	우곡1길 68-5	단층 단독주택	81.34 ㎡ (24.61평)
경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리에 소재하는 "덕촌마을"의 남서측 인근에 위치/계획관리지역/방2/욕실2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본 건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리에 소재하는 "덕촌마을"의 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 2) 교통상황=본 건 기호 1), 3), 4) 토지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임. 3) 형태 및 이용상태=① 기호 1): 북동측 하향 경사 지세(계단식) 내 부정형의 토지로서 옹벽 축조로 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여 주거용 건부지로 이용 중이고 일부는 진입로 및 법면 등으로 이 용 중임. ② 기호 3): 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용 중임. ③ 기호 4): 북동측 하향 경사 지세(계단식) 내 사다리형에 가까운 부정형의 토지로서 건축 신고 후 토목·건축 공사 진행되었으며 옹벽 축조로 자체 지반 대체로 평탄한 주거용 건 부지 및 일부 진입로 및 법면 상태임. 4) 인접 도로상태=① 기호 1), 4): 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로(기호 3)에 접함. ② 기호 3): 본 건이 노폭 약 5미터 내외의 도로이며 이는 본 건 북동측 소재 노폭 약 3미터 내외의 도로(복개 구거 포함)에 연결되어 있음. 5) 토지이용계획 및 제한상태=계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오 리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. 6) 제시목록 외의 물건=본 건 기호 4) 지상에 제시 외 건물 1개 동 소재함. 7) 공부와의 차이=본 건 기호 4) 토지의 공부상 지목은 "전"이나 건축신고 후 토목 및 건축 공사 진행되어 대 체로 주거용 건부지 상태임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 3) 토지는 공유지분 토지로서 공유지분간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우 므로 전체 토지를 대상으로 평가하되 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 기호 4) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인하시어 일괄경매 여부를 결정하시기 바라며, 제 시 외 건물로 인해 영향받는 토지 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도 로 부기함. ※ 상기 제시 외 건물은 2016.07.07.에 신축신고(허가신고번호: 2016-허가과-신축신고 -524, 건축면적: 81.34㎡)된 건물로 기준시점 현재 미준공 상태임. 3) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요하니 유의하시기 바라며, 본 건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려 하여 평가함. 1) 건물의 구조=경량철골구조 기타지붕 단층 건물(사용승인: 2021.05.10.)로서, 외벽: 사이딩판넬 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임. 2) 이용상태=단독주택(일반건축물대장 건축물현황도상 방2, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등)으로 이용 중임. 3) 설비내역=제반 위생·급배수 설비, 난방설비 등이 갖춰져 있음. 4) 부합물 및 종물=없음. 5) 공부와의 차이=없음. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 건물에 설치된 데크 등은 건물 평가 시 포함하여 평가함. 닫기
참고 사항	일괄매각. [목록 3] 지분매각. 인접 토지와 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물의 위치 및 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요함. 1번물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 2번물건 단독주택 소재함 3번물건 공부상 도로이며 현황은 도로임 공유지분으로 지분경계 불확실함 4번물건 공부상 전이며 현황은 대지임 위지상 제시외 경량철골조 기타지붕 단층주택 1동 소재함

국토부실거래가 경상남도 밀양시 삼랑진읍

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.31	단독	66.26	350	9,700	2002
24.03.21	단독	52.89	75	1,100	1900
24.03.20	단독	52.89	75	1,300	1900
24.03.06	단독	64	371	14,948	2017
24.03.01	단독	101.5	351	10,800	2014
24.02.13	단독	87.7	583	24,000	2012
24.02.07	단독	65	434	17,942	2015
24.01.29	단독	93.51	610	22,807	2018
24.01.22	단독	65	439	16,850	2015
24.01.14	단독	51.57	128	4,100	1982
24.01.12	단독	72.54	347	6,500	1997
24.01.09	단독	61.9	89	5,800	1979
24.01.08	단독	78	193.2	19,500	1985
24.01.05	단독	67.03	257	16,400	2005

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 구OO		소멸
2	2017년4월25일	근저당권 동OOOO	300,000,000	소멸기준
3	2022년3월25일	근저당권 (OOOO	30,000,000	소멸
4	2022년12월22일	임의경매 동OOOO		소멸
5	2023년12월20일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 구OO		소멸
2	2021년10월19일	근저당권 동OOOO	300,000,000	소멸기준
3	2022년3월25일	근저당권 (OOOO	30,000,000	소멸
4	2022년7월12일	압류 국		소멸
5	2022년12월22일	임의경매 동OOOO		소멸
6	2023년12월20일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-03-23)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	미상	미상 [월]미상	X
김OO	2022.10.24		미상

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 밀양지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)354-3104, 경남 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동 428))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7	140323317 85730429	66 2.7
6개월	13	162559260 96303308	64 2.7
12개월	17	218296573 129122648	62 2.8

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.10.11	124.75	8,500		2004
25.10.05	40.33	3,500		1976
25.09.14	35.21	300	42	2016
25.09.02	64.17	9,370		1993
25.08.16	35.21	2,000	140
25.07.31	187.2	2,500	250	2017
25.07.28	108.71	3,000	50	2019
25.07.27	88	26,000		2012
25.06.26	141.26	11,950		2014
25.06.24	84.44	21,860		2015
25.06.23	68.46	11,500		1991
25.06.22	101.28	16,000		1940
25.06.19	51.57	12,300		1977
25.06.05	41.66	4,000		1925
25.06.04	99.83	11,500		1900
25.06.01	33.84	9,350		2021
25.05.31	99.85	2,000	70	2012
25.05.31	79.38	21,000		2020
25.05.17	85.8	25,000		2021
25.04.26	102.05	1,000	40	2021
25.04.12	147.11	22,900		2022
25.01.21	49.59	3,700		1910
25.01.20	59.5	800	15
25.01.11	118.62	10,000	0	2013
24.12.14	85.95	12,000		1930
24.12.05	29.75	7,600		1902
24.11.30	52.89	24,500		1947
24.11.29	54.5	2,500		1900
24.11.19	130.21	27,796		2018
24.11.18	26.78	1,000	30
24.11.15	99.67	34,800		2020
24.11.02	15.2	16,500		1942
24.11.02	15.2	16,500		1942
24.10.25	33.06	7,900		1925
24.10.13	88	19,000		2012
24.10.05	59.5	11,000		1978
24.09.25	59.5	1,000	0
24.09.20	77.69	24,200		2013
24.09.20	77.69	24,700		2013
24.09.02	62.81	10,000		1960
24.08.29	128.91	16,500		1978
24.08.29	54.34	4,300		2014
24.08.28	49.59	15,500		1979
24.08.27	62.72	5,500		2000
24.08.26	43.64	9,000		1967
24.08.22	125	300	38	2012
24.08.20	78	1,000	40	1985
24.08.14	86.14	17,000		2015
24.07.27	82.65	12,500		1979
24.07.26	141.37	18,500		2015
24.07.25	98.48	23,000		2016
24.07.08	71.08	14,400		1936
24.06.26	59.5	1,000	15
24.06.25	49.59	8,000		1978
24.06.22	66.12	8,300		1980
24.06.09	73.8	16,500		1995
24.06.07	140.76	200	25	2015
24.06.01	53.59	3,500		1978
24.05.24	82.7	16,800		1900
24.05.15	71.75	19,000		2015
24.05.07	68.36	7,800
24.04.30	82.65	2,000	35
24.04.23	52.14	7,000		1982
24.04.22	87.19	31,000		2017
24.04.21	64.17	9,360		1993
24.04.17	90.73	7,500		2001
24.04.06	65	17,957		2015
24.04.06	65	17,971		2015
24.03.08	61.9	4,000	0
24.03.06	49.59	4,000	23
24.03.01	13.2	100	21
24.01.28	59.5	7,000	0
24.01.22	149.16	1,000	40
24.01.22	149.16	1,000	40