감정가	5,526,737,400 원
최저가	(34%) 1,895,671,000 원
보증금	(10%) 189,567,100 원
청구액	4,123,755,734 원

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 370-3

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사건번호	2023타경547
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물전체 및 토지지분매각
매각기일	2025.06.12(목) 10:00 입찰 9일전
토지면적	8,645.32㎡(2,615.21 평)
건물면적	1,344.46㎡(406.70 평)
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한 마디

지분경매 물건이 포함되어 있습니다
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함. 목록7, 9, 11 토지 지상에 소재하는 컨테이너 2동은 매각에서 제외하고, 소화수조 2기는 매각에 포함. 2. 목록4는 공부상 '임야'이나 현황 '토지임야'임. 3. 목록6 건물 중 일부는 한면만 벽체로 이루어진 포치부분임. 4. 목록8, 10, 12 건물은 건물등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하나, 증축으로 인한 공부미정리로 보아 일반건축물대장을 기준으로 감정평가함. 공부상 단독주택이나 현황 풀빌라임. 증축부분 및 목록8 건물 옥상에 소재하는 다락은 매각에 포함. 5. 2023. 7. 31. 우재구로부터 이 사건 부동산 중 목록7 내지 목록12에 대하여 공사대금 35,200,000원의 유치권신고서가 제출 되었으나 그 성립 여부는 불분명함. 6. 목록6 건물의 도로명주소가 2024. 5. 23.자로 '울산광역시 울주군 상북면 덕현남천길 7'에서 '울산광역시 울주군 상북면 덕 현남천길 11'로 변경됨.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-01-17	경매접수
~1일	2023-01-18	경매개시결정
~90일	2023-04-17	배당요구종기일
~380일	2024-02-01	100%	5,526,737,400	유찰
~415일	2024-03-07	70%	3,868,716,000	유찰
~450일	2024-04-11	49%	2,708,101,000	유찰
~485일	2024-05-16	34%	1,895,671,000	변경
~702일	2024-12-19	100%	5,526,737,400	유찰
~737일	2025-01-23	70%	3,868,716,000	유찰
~772일	2025-02-27	49%	2,708,101,000	변경
~842일	2025-05-08	49%	2,708,101,000	유찰
~877일	2025-06-12	34%	1,895,671,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	덕현리 370-3	도로	232.97 ㎡ (70.47평)	이시유지분 39700분의 23297
	덕현리 370-4	도로	426.09 ㎡ (128.89평)	이시유지분 72600분의 42609
	덕현리 370-5	도로	782.26 ㎡ (236.63평)	이시유지분 4086000분의 3520187
	덕현리 370-35	임야	2322 ㎡ (702.41평)
	덕현리 370-36	대	1529 ㎡ (462.52평)
	덕현리 370-37	대	810 ㎡ (245.03평)
	덕현리 370-38	대	1230 ㎡ (372.08평)
	덕현리 370-39	대	1230 ㎡ (372.08평)
	덕현리 370-40	도로	83 ㎡ (25.11평)
건물	덕현남천길 7	단층 단독주택	284.98 ㎡ (86.21평)
	덕현남천길 13	1층	119.7 ㎡ (36.21평)
	덕현남천길 13	2층	88.92 ㎡ (26.90평)
	덕현남천길 13-1	1층	181.8 ㎡ (54.99평)
	덕현남천길 13-1	2층	206.49 ㎡ (62.46평)
	덕현남천길 13-2	1층	181.8 ㎡ (54.99평)
	덕현남천길 13-2	2층	206.49 ㎡ (62.46평)
제시외 건물	덕현남천길 7	창고	18 ㎡ (5.45평)	포함
	덕현남천길 7	휴게소	20.16 ㎡ (6.10평)	포함
	덕현남천길 13	보일러실	7.68 ㎡ (2.32평)	포함
	덕현남천길 13	창고	2.24 ㎡ (0.68평)	포함
	덕현남천길 13-1	가추	9.4 ㎡ (2.84평)	포함
	덕현남천길 13-2	창고	2.4 ㎡ (0.73평)	포함
	덕현남천길 13-2	보일러실	14.4 ㎡ (4.36평)	포함
대상물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "보덕사" 북동측 인근에 위치/도시지역/자연녹지지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=대상물건은 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "보덕사" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음. 2) 교통상황=대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임. 3) 형태 및 이용상태=대상물건 1) 사다리형의 토지이며, 도로임. 대상물건 2), 3) 부정형의 토지이며, 도로임. 대상물건 4) 부정형의 토지이며, 토지임야임. 대상물건 5) 부정형의 토지이며, 상업기타임. 대상물건 6), 7) 사다리형의 토지이며, 상업기타임. 대상물건 8) 자루형의 토지이며, 상업기타임. 대사물건 9) 세장형의 토지이며, 도로임. 4) 인접 도로상태=대상물건 4)-8) 남측으로 세로에 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=일련번호 1) 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2)-5), 7)-9) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 6) 제시목록 외의 물건=없 음. 7) 공부와의 차이=대상물건 4)는 공부상 "임야"이나 현황 "토지임야"임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계: 미상임. 기타: 없 음. 1) 건물의 구조=기호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽: 노출콘크리트 등임. 내벽: 벽지바름 등임. 창호: 샷시창호임. 기호(나): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 드라이비트마감 등임. 내벽: 벽지바름 등임. 창호: 샷시창호 등임. 기호(다): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 드라이비트마감 등임. 내벽: 벽지바름 등임. 창호: 샷시창호 등임. 기호(라): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 드라이비트마감 등임. 내벽: 벽지바름 등임. 창호: 샷시창호 등임. 2) 이용상태=기호(가): 단독주택 및 근린생활시설임. 기호(나), (다), (라): 풀빌라임. 3) 설비내역=기호(가): 난방설비, 위생설비, 급/배수설비 등이 되어 있음. 기호(나), (다), (라): 난방설비, 위생설비, 천장형에어컨설비, 급/배수설비 등이 되어 있음. 4) 부합물 및 종물=별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㅅ)이 소재함. 5) 공부와의 차이=공부상 기호(나),(다),(라)는 단독주택이나, 현황 풀빌라임. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계: 미상임. 기타: 컨테이너 2개동, 소화수조 2기가 소재함. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함. 목록7, 9, 11 토지 지상에 소재하는 컨테이너 2동은 매각에서 제외하고, 소화수조 2기는 매각에 포함. 2. 목록4는 공부상 '임야'이나 현황 '토지임야'임. 3. 목록6 건물 중 일부는 한면만 벽체로 이루어진 포치부분임. 4. 목록8, 10, 12 건물은 건물등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하나, 증축으로 인한 공부미정리로 보아 일반건축물대장을 기준으로 감정평가함. 공부상 단독주택이나 현황 풀빌라임. 증축부분 및 목록8 건물 옥상에 소재하는 다락은 매각에 포함. 5. 2023. 7. 31. 우재구로부터 이 사건 부동산 중 목록7 내지 목록12에 대하여 공사대금 35,200,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함. 6. 목록6 건물의 도로명주소가 2024. 5. 23.자로 '울산광역시 울주군 상북면 덕현남천길 7'에서 '울산광역시 울주군 상북면 덕현남천길 11'로 변경됨. 본건 부동산은 폐문된 상태이고, 변경된 도로명 표지판 확인하지 못함(출입문에 붙어있지 않음).

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2022년4월6일	근저당권 중OOOO	4,800,000,000	소멸기준
3	2022년4월6일	근저당권 (OOOO	1,911,000,000	소멸
4	2023년1월10일	근저당권 제OO	200,000,000	소멸
5	2023년1월17일	가압류 울OOOO	30,208,332	소멸
6	2023년1월19일	임의경매 중OOOO		소멸
7	2023년2월16일	가압류 아OOOO	46,750,000	소멸
8	2023년3월31일	가압류 신OOOO	19,000,000	소멸
9	2023년7월10일	압류 거OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2022년4월6일	근저당권 중OOOO	4,800,000,000	소멸기준
3	2022년4월6일	근저당권 (OOOO	1,911,000,000	소멸
4	2023년1월3일	압류 국		소멸
5	2023년1월10일	근저당권 제OO	200,000,000	소멸
6	2023년1월17일	가압류 울OOOO	30,208,332	소멸
7	2023년1월19일	임의경매 중OOOO		소멸
8	2023년1월19일	압류 국		소멸
9	2023년2월16일	가압류 아OOOO	46,750,000	소멸
10	2023년3월31일	가압류 신OOOO	19,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-04-17)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO			X
김OO	2022.07.05.
이OO			X
이OO	2022.06.23.
이OO			X
이OO	2022.04.26.
전OO	덕현남천길 131층47.8800㎡	10,000,000 [월]500,000	X
전OO	2023.01.03.		2022.12.20.~2024.12.19.
비고 (매각물건 명세서)	김한근: 전입인, 임대차관계 불분명. 이석철: 전입인, 임대차관계 불분명. 이정대: 전입인, 임대차관계 불분명. 채무자 겸 소유자의 부임. 전용준: 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물임대차 현황서에 근거함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	416,528,916원 207,272,000원	47% 2.6회
6개월	9건	398,278,100원 215,416,544원	53% 2.3회
12개월	14건	468,035,881원 278,071,986원	57% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.