감정가	976,237,500 원
최저가	(34%) 334,849,000 원
보증금	(10%) 33,484,900 원
청구액	692,489,709 원

인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-12

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사건번호	2022타경518614
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지지분매각
매각기일	2026.03.18(수) 10:00 입찰 16일전
토지면적	2,323.50㎡(702.86 평)
건물면적
채무/소유자	주OOO OOOOO / 김OO
채권자	유OOOOOOOOOOOO OOOO(OOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2022 타경 518614

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1622))입니다.
입찰일은 2026-03-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 7월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1326일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1326일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019. 6. 28. 근저당권(공동담보) 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 일괄매각 2. 지분매각(목록 3번 갑구 19번 김기환 지분전부) 3. 목록 1, 2번 각 지상 사용승인 전 공사가 중단된 제시외 물건 각 있음(구체적 내역은 감정평가서 및 현황조사서 참조). 4. 제시외 물건 중 목록 1. 지상(초지리 1324-12)에 소재하는 지장물인 토지기초 공사부분은 토지의 부합물로써 매각에 포함 5. 제시외 물건 중 목록 2. 지상(초지리 1324-21)에 소재하는 건물은 매각에서 제외하였으며, 제시외 물건으로 제한을 받는 평 가금액은 299,142,900원임. 6. 목록 2.의 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립 여지 있으나 그 성립여부는 불분명 7. 목록 1, 2는 공부상 지목은 "임야"이나 건축허가를 득한 후 공사 중 중단된 부지이며, 목록 3은 공부상 지목이 임야이나 현 황상 도로이며 목록 1, 2 진출입을 위한 진입로 임. 건축허가 승계가능여부 및 사용승인여부 등은 관할기관에 확인이 필요함. 개발행위허가 여부, 승계가능 여부 등도 마찬가지임 8. 경인종합건설 주식회사가 2023.5.10. 유치권신고(공사대금 654,590,000원)를 하였으나, 인천지방법원 2023가단306174 유치권 부존재확인판결에서 경인종합건설 주식회사가 패소확정되어 매각대상 토지에 대하여 유치권이 존재하지 않음이 확인됨 9. 수원지방법원 2022카단505018 유체동산점유이전금지가처분 결정문이 2023. 11. 16.자에 제출되었음(가설 건설자재물건에 대하여)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-07-14	경매접수
~1일	2022-07-15	경매개시결정
~84일	2022-10-06	배당요구종기일
~491일	2023-11-17	100%	976,237,500	유찰
~523일	2023-12-19	70%	683,366,000	변경
~1224일	2025-11-19	100%	976,237,500	유찰
~1254일	2025-12-19	70%	683,366,000	유찰
~1300일	2026-02-03	49%	478,356,000	유찰
~1343일	2026-03-18	34%	334,849,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	초지리 1324-12	임야	1067 ㎡ (322.77평)
	초지리 1324-21	임야	927 ㎡ (280.42평)
	초지리 1324-23	임야	329.50 ㎡ (99.67평)	2분의1 김기환지분
인천광역시 강화군 길상면 초지리 소재‘황산포구’남서측 근거리에 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리 소재‘황산포구’남서측 근거리에 위치하고 부근 으로 전원주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반주위환경은 보통시됨. 2) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨. 3) 형태 및 이용상태=기호(1): 사다리형의 토지로서, 건물신축을 위한 기초공사중 중단된 부지임. 기호(2): 세장형의 토지로서, 공사중 중단된 4층건물부지임. 기호(3): 세장형의 토지로서, 현황 도로부지임. 4) 인접 도로상태=기호(1),(2): 공히 본건 기호(3)토지와 접하며, 로폭 약 8미터 내외의 비포장도로임. 기호(3): 기호(3)이 도로임. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1),(2),(3) 공히: 계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법 률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사 항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 6) 제시목록 외의 물건=*의견란 참조 7) 공부와의 차이=본건 기호(1)-(3) 귀 제시목록 및 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 기호(1),(2)토지는 건축 허가를 득한 후 공사 중 중단된 부지이며, 기호(3)토지는 기호(1),(2)토지 진출입을 위한 진입로임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=1) 임대관계 : 미상 2) 기 타 : -- 닫기
참고 사항	1. 일괄매각 2. 지분매각(목록 3번 갑구 19번 김기환 지분전부) 3. 목록 1, 2번 각 지상 사용승인 전 공사가 중단된 제시외 물건 각 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조). 4. 제시외 물건중 목록 1. 지상(초지리 1324-12)에 소재하는 지장물인 토지기초 공사부분은 토지의 부합물로써 매각에 포함 5. 제시외 물건중 목록 2. 지상(초지리 1324-21)에 소재건물은 매각에서 제외하였으며, 제시외 물건으로 제한을 받는 평가금액은 299,142,900원임. 6. 목록 2.의 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립 여지 있으나 그 성립여부는 불분명 7. 목록 1, 2는 공부상 지목은 "임야"이나 건축허가를 득한 후 공사 중 중단된 부지이며, 목록 3은 공부상 지목이 임야이나 현황상 도로이며 목록 1, 2 진출입을 위한 진입로 임. 건축허가 승계가능여부 및 사용승인여부 등은 관할기관에 확인이 필요함. 개발행위허가 여부, 승계가능 여부 등도 마찬가지임 8. 경인종합건설 주식회사가 2023.5.10. 유치권신고(공사대금 654,590,000원)를 하였으나, 인천지방법원 2023가단306174 유치권부존재확인판결에서 경인종합건설 주식회사가 패소확정되어 매각대상 토지에 대하여 유치권이 존재하지 않음이 확인됨 9. 수원지방법원 2022카단505018 유체동산점유이전금지가처분 결정문이 2023. 11. 16.자에 제출되었음(가설 건설자재물건에 대하여) - 본건 부동산은 서로 접하고 있음. 지목이 모두 `임야`이지만, - 목록1은 건축물을 위한 철근콘크리트 기초공사의 흔적이

국토부실거래가 인천광역시 강화군 길상면 초지리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.06	답	농림	8m미만	1257.1	8,740	지분
26.01.22	전	생산관리	-	40.75	500	지분
26.01.22	전	생산관리	-	317	10,000
26.01.06	답	생산관리	-	80	5,500
25.12.16	답	농림	8m미만	2502	16,600
25.12.12	임야	보전관리	-	50	1,500	지분
25.12.12	임야	보전관리	-	423	15,500
25.12.09	답	농림	8m미만	6602	55,900
25.12.04	전	계획관리	-	1455	22,000
25.11.25	잡종지	계획관리	12m미만	1286	70,000
25.11.22	잡종지	계획관리	12m미만	659	62,975
25.11.20	임야	보전관리	-	150	3,068	지분
25.11.20	임야	보전관리	-	422	8,630
25.11.20	임야	보전관리	-	423	8,651
25.11.20	잡종지	계획관리	-	1285	70,000
25.11.20	임야	보전관리	-	423	8,651
25.11.04	전	생산관리	8m미만	2906	46,200
25.11.03	답	계획관리	-	82	1,050
25.11.03	답	계획관리	8m미만	111	1,450
25.10.27	임야	보전관리	-	428	8,775
25.10.27	임야	보전관리	-	50	1,025	지분
25.10.20	답	농림	8m미만	3372	23,460
25.10.15	답	농림	8m미만	3082	22,375
25.09.29	답	계획관리	12m미만	10	200	지분
25.09.29	전	계획관리	-	837	38,200
25.09.18	임야	보전관리	-	50	1,500	지분
25.09.18	임야	보전관리	-	50	1,500	지분
25.09.18	임야	보전관리	8m미만	523	11,021
25.09.18	임야	보전관리	-	439	8,480
25.09.15	도로	보전관리	-	50	927	지분
25.09.15	도로	보전관리	-	30	556
25.09.15	임야	보전관리	8m미만	464	10,017
25.09.10	전	생산관리	-	1200	14,520
25.09.10	전	생산관리	8m미만	231	2,800
25.09.05	답	농림	8m미만	2627	18,978
25.09.05	답	농림	-	2626	18,978
25.08.27	전	계획관리	-	29	617
25.08.27	전	계획관리	8m미만	135	3,103
25.08.17	전	생산관리	8m미만	509	15,000
25.08.17	도로	생산관리	-	36.8	500	지분
25.08.17	도로	생산관리	-	36.8	1,000	지분
25.08.12	전	농림	-	98	1,000	지분
25.08.11	잡종지	계획관리	8m미만	496	34,300
25.08.11	잡종지	계획관리	8m미만	496	35,500
25.08.11	임야	계획관리	8m미만	413	13,750
25.08.11	잡종지	계획관리	8m미만	496	33,700
25.07.31	임야	계획관리	-	1388	14,000
25.07.31	주유소용지	계획관리	8m미만	681	10,000
25.07.23	답	농림	8m미만	5253	37,956
25.07.22	전	농림	-	107	2,000
25.07.19	도로	계획관리	-	59	400	지분
25.06.28	전	생산관리	-	1653	32,500
25.06.26	임야	보전관리	-	42.9	780	지분
25.06.26	임야	보전관리	-	439	7,968
25.06.11	임야	계획관리	-	45	400
25.06.11	임야	계획관리	-	75	600
25.06.11	임야	계획관리	-	198	1,600
25.06.11	임야	계획관리	-	45	400
25.05.26	전	계획관리	8m미만	225	2,600
25.05.23	임야	농림	-	661	2,000
25.05.21	유지	계획관리	12m미만	35	300
25.05.19	전	계획관리	-	1084	26,870
25.05.12	유지	계획관리	-	677	20,500
25.05.02	임야	계획관리	12m미만	1634	111,200
25.04.25	도로	생산관리	-	10	200	지분
25.04.24	답	농림	8m미만	3098	46,850
25.04.15	임야	생산관리	-	5	150	지분
25.04.15	임야	생산관리	8m미만	308	9,300	지분
25.04.14	전	계획관리	8m미만	504	14,000
25.04.14	답	생산관리	-	1283	15,216
25.04.14	답	생산관리	-	572	6,784
25.04.02	임야	농림	8m미만	2769	10,500
25.04.01	임야	농림	-	1033	5,200
25.04.01	답	농림	-	430	19,500
25.03.25	전	계획관리	8m미만	668	15,968
25.03.25	전	계획관리	8m미만	668	16,968	지분
25.03.11	답	농림	8m미만	264.74	2,000	지분
25.03.04	도로	보전관리	-	52	800	지분
25.02.20	답	농림	8m미만	205	620
25.02.20	도로	생산관리	-	3	20	지분
25.02.11	임야	계획관리	-	317	6,233
25.02.11	임야	계획관리	-	20.89	410	지분
25.02.11	임야	계획관리	8m미만	220	4,450
25.02.11	임야	계획관리	-	17.7	344	지분
25.02.11	임야	계획관리	-	38.11	750	지분
25.02.11	임야	계획관리	-	226	4,284
25.02.11	임야	계획관리	-	18.41	350	지분
25.02.11	임야	계획관리	8m미만	229	4,500
25.02.11	임야	계획관리	-	33.59	635	지분
25.02.11	임야	계획관리	-	32.3	653	지분
25.02.11	임야	계획관리	-	102	2,063
25.02.01	잡종지	계획관리	8m미만	114	4,300
25.01.20	유지	계획관리	-	676	16,350
25.01.14	전	농림	8m미만	3000	26,317
25.01.14	전	농림	-	2976	25,200

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2019년6월28일	근저당권 중OOOO	720,000,000	소멸기준
3	2019년7월22일	근저당권 김OO	221,000,000	소멸
4	2019년8월30일	가압류 (OOOO	160,000,000	소멸
5	2021년2월26일	압류 강OO		소멸
6	2022년7월15일	임의경매 중OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-10-06)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	113,251,486원 62,635,730원	65% 2.3회
6개월	11건	184,574,582원 85,631,828원	59% 2.5회
12개월	21건	231,321,366원 99,769,443원	49% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.