감정가	201,000,000 원
최저가	(34%) 68,943,000 원
보증금	(10%) 6,894,300 원
청구액	110,954,588 원

울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층 403호 (산하동,강동블루마더테라스)
울산광역시 북구 산하동 995-14

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사건번호	2022타경8339
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.11.18(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	73.73㎡(22.30 평)
건물면적	76.13㎡(23.03 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	울O OOOOOOOO OOO OOOOOOOOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2022 타경 8339

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2025-11-18입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우도 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 12월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1054일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1054일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 토지: 2024.09.06. 압류 설정 건물: 2017.07.14. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 이 사건 경매개시결정기입등기 이후 본건 대지권의 목적인 토지가 도시개발사업으로 2021. 3. 23.자로 구획정리 완료되어, 산하동 995-14 대 234㎡ 및 산하동 995-15 대 791.9㎡으로 2023.07.17. 등기됨. 2. 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14 대 234㎡에 관한 대지권비율이 234분의 9.3178로 변경되었음. 3. 감정서 첨부 사진과 같이 건물 외벽 마감부분 일부 파손되어 있음. 4. 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14 대 234㎡에 별도등기(갑구 5번 압류 등기)있음. (2025. 7. 31. 변경)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-12-28	경매접수
~1일	2022-12-29	경매개시결정
~91일	2023-03-29	배당요구종기일
~232일	2023-08-17	100%	201,000,000	유찰
~266일	2023-09-20	70%	140,700,000	변경
~981일	2025-09-04	70%	140,700,000	유찰
~1021일	2025-10-14	49%	98,490,000	유찰
~1056일	2025-11-18	34%	68,943,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	산하중앙2로 238	790.8 분의 27.5552	73.731 ㎡ (22.30평)
건물	산하중앙2로 238	4 철근콘크리트구조	76.13 ㎡ (23.03평)
울산광역시 북구 산하동 소재 "강동초등학교" 동측 인근에 위치/준주거지역/지구단위계획구역/간선도로/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경= 본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동초등학교" 동측 인근에 위치는 "강동블루마 더테라스" 4층 403호로서 부근 일대는 근린생활시설, 교육연구시설, 나지 등으로 형성 되어 주위환경은 보통임. 2) 교통상황= 본 건까지 차량 출입 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임. 3) 건물의 구조= 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 403호로서 외벽 : 석재패널, 미장스톤 등 마감, 내벽 : 콘크리트노출, 판넬, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임. 4) 이용상태= 교육연구시설(공실)임. 5) 설비내역= 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음. 6) 토지의 형상 및 이용상태= 2필 일단의 가장형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 7) 인접 도로상태등= 서측으로 폭 약 30미터 이상, 남측으로 폭 약 20미터 이상, 동측으로 폭 약 10미터 이상 포장도로에 접함. 8) 토지이용계획 및 제한상태= 1) 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>. 2) 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>. 9) 공부와의 차이= 없음. 10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 본 건 구분건물이 소재하는 건물의 외벽 마감 부분이 일부 파손(별첨 사진용지 참조) 되어 있으며, 감정물건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료되나 경매진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	1. 이 사건 경매개시결정기입등기 이후 본건 대지권의 목적인 토지가 도시개발사업으로 2021. 3. 23.자로 구획정리 완료되어, 산하동 995-14 대 234㎡ 및 산하동 995-15 대 791.9㎡으로 2023.07.17. 등기됨. 2. 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14 대 234㎡에 관한 대지권비율이 234분의 9.3178로 변경되었음. 3. 감정서 첨부 사진과 같이 건물 외벽 마감부분 일부 파손되어 있음. 4. 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14 대 234㎡에 별도등기(갑구 5번 압류 등기)있음. (2025. 7. 31. 변경) 1.본 건 부동산은 울산 북구 산하중앙2로 23

건축물현황

소재지

울산광역시 북구 산하동 995-14번지

대지면적

1025.9㎡
(310.88평)

연면적

3566.555㎡
(1080.77평)

건축면적

708.57㎡
(214.72평)

용적률산정
연면적

2790.68㎡
(845.66평)

건폐율

69.07%

용적률

272.02%

지상층수

4층

지하층수

1층

주용도

제2종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2016.07.25

사용승인일자

2017.04.12

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 이OO		소멸
2	2017년7월14일	근저당권 울OOOO	132,000,000	소멸기준
3	2022년12월29일	임의경매 울OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-03-29)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	474,400,000원 179,271,600원	37% 3.2회
6개월	9건	964,989,418원 574,890,889원	42% 3.1회
12개월	13건	846,217,558원 482,015,692원	42% 3.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.