감정가	12,960,000 원
최저가	(18%) 2,378,000 원
보증금	(10%) 237,800 원
청구액	20,000,000 원

전라남도 무안군 몽탄면 양장리 949

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사건번호	2022타경3463
경매종류	부동산강제경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 5일전
토지면적	810.00㎡(245.03 평)
건물면적
채무/소유자	황OO / 황OO
채권자	농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2022 타경 3463

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원((전화:061-270-6696))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II05 입니다.
이 법원에는 목포이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 9월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1156일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1156일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.02.11. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음

- 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 미반환, 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음) - 공무상 ‘전’이나, 현황상 ‘묵전’ 및 ‘일부 묘지’로 이용중 - 지적도상 맹지임 - 지상에 분묘 수기 소재함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-09-19	경매접수
~8일	2022-09-27	경매개시결정
~100일	2022-12-28	배당요구종기일
~322일	2023-08-07	100%	12,960,000	유찰
~371일	2023-09-25	70%	9,072,000	유찰
~420일	2023-11-13	56%	7,258,000	유찰
~476일	2024-01-08	45%	5,806,000	매각
~483일	2024-01-15	매각불허가
~980일	2025-05-26	45%	5,806,000	유찰
~1029일	2025-07-14	36%	4,645,000	유찰
~1071일	2025-08-25	29%	3,716,000	유찰
~1127일	2025-10-20	23%	2,973,000	유찰
~1169일	2025-12-01	18%	2,378,000

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	양장리 949	전	810 ㎡ (245.03평)
본건 기호(1)은 전라남도 신안군 흑산면 오리 소재 "도목리마을" 내에 위치/보전관리지역/생산관리지역/계획관리지역/보전산지/차량의 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건 기호(1)은 전라남도 신안군 흑산면 오리 소재 "도목리마을" 내에 위치하고, 기호(2)는 전라남도 무안군 몽탄면 양장리 소재 "양지촌마을" 북측 인근에 위치하고, 기호(3)은 전라남도 무안군 청계면 복룡리 소재 "상마정마을" 북측 근거리에 위치하고, 기호(4)는 전라남도 영암군 영암읍 한대리 소재 "상촌마을" 서측 근거리에 위치하며, 기호(1) 인근으로 단독주택, 기호(2) 인근으로 농경지 및 축사, 기호(3) 인근으로 자연림, 기호(4) 인근으로 농경지 및 자연림 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다. 2) 교통상황=본건 및 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 기호(1)은 도서지역으로 선박을 이용하여 다소 불편시되고, 기호(2)-(4)는 보통시됩니다. 3) 형태 및 이용상태=기호(1) : 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용중 입니다. 기호(2) : 부정형 완경사로서 묵전 및 묘지로 이용중 입니다. 기호(3) : 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중 입니다. 기호(4) : 부정형 완경사로서 묵답 상태입니다. 4) 인접 도로상태=기호(1) : 북동측으로 노폭 약3M 내외의 포장도로와 접합니다. 기호(2)-(4) : 맹지입니다. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구(도목) 가축사육제한구역 (모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(2) : 생산관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(3) : 보전관리지역 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 기호(4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)< 수도법 >입니다. 6) 제시목록 외의 물건=후첨된 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다. 7) 공부와의 차이=■ 본건 기호(2) 토지는 공부상 지목은 "전" 이나 현황 "묵전 및 일부 묘지" 로 이용중 입니다. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=■ 본건 기호(1) 토지 지상에 일반건축물대장상 ‘목조 함석지붕 단층 단독주택 29.8㎡(사용승인일 : 1946년 04월 01일’ 건물 1동이 소재하나 현황 소재불명 입니다. ■ 본건 기호(1) 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)은 인접필지(오리 240-1, 240-15번지(국유지))에 걸쳐 소재하는 것으로 현장조사되며, 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바랍니다. ■ 후첨된 ‘사진용지’ 와 같이 본건 기호(2) 토지 지상에 제시외 분묘(약4기)가 소재합니다. 닫기
참고 사항	- 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 미반환, 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음) - 공무상 ‘전’이나, 현황상 ‘묵전’ 및 ‘일부 묘지’로 이용중 - 지적도상 맹지임 - 지상에 분묘 수기 소재함 [점유관계] ▶본건 기호(1) 목적물 지상에는 별첨 현황사진과 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하나 그 점유자를 만나지 못하였음. ▶본건 기호(1) 목적물 소재지에 대한 전입세대열람 내역서를 확인한 바 별첨과 같이 채무자 황대수로 추정되는 이 이외의 전입사유 미상의 전입세대 존재함. [현황] ▶본건 기호(1) 목적물은 별첨 현황사진과 같이 일부 `도로`, 일부 `주택부지`로 이용중에 있으며, `주택부지` 지상에는 별첨 현황사진과 같이 제시외건물 ㄱ - 조적조 슬라브지붕 단층 주택 ㄴ - 조적조 판넬지붕 단층 주택이 소재함.(제시외건물(ㄴ) 내부에 `이동식 저온저장고`가 소재함.) ▶위 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 미등기건물로서 건축물대장에 또한 등재되지 않은 건물로 소유관계는 점유자를 만나지 못하여 확인 하지 못하였음. ▶참고 : 본건 기호(1) 목적물 소재지에 별첨 일반건축물대장과 같이 제3자 소유의 건물이 등재되어 있으나 이는 제시외건물(ㄱ,ㄴ)과 구조 및 면적이 상이하여 동일성을 확보 하지 못하였고, 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 타지번과 양지상에 소재한 건물로 정확한 경계에 대하여는 측량조사가 필요 하다고 판단됨. ▶본건 기호(2) 목적물은 별첨 현황사진과 같이 `전`으로 이용중에 있으며, 일부 지번에 연고자 미상의 `분묘`가 수기 소재함. ▶본건 기호(3) 목적물은 별첨 현황사진과 같이 `임야` 상태임. ▶본건 기호(4) 목적물은 공부상 `답`으로 등재되어 있으나 현황결과 별첨 현황사진과 같이 토지가 개간되지 않은 `임야`로 확인됨.

국토부실거래가 전라남도 무안군 몽탄면 양장리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.11.11	전	농림	-	684	420
25.07.27	답	농림	12m미만	1623	5,150
25.07.27	답	농림	12m미만	1439	4,573
25.07.27	답	농림	8m미만	3663	13,296
25.07.22	답	농림	8m미만	750	1,427
25.07.22	임야	생산관리	8m미만	2479	4,103
25.07.11	답	농림	12m미만	1562	3,310
25.05.23	전	보전관리	-	1412	2,730
25.05.23	전	보전관리	-	945	1,820
25.05.23	전	농림	8m미만	1342	2,590
25.05.23	전	농림	8m미만	671	1,289
25.05.23	전	보전관리	-	714	1,378
25.05.20	답	농림	8m미만	1880	4,700
25.05.20	답	농림	8m미만	1193	3,000
25.02.15	전	생산관리	8m미만	1891	3,718
25.01.22	전	생산관리	8m미만	752	2,000
25.01.22	전	생산관리	8m미만	234	500
24.10.10	전	농림	8m미만	1285	3,500
24.05.30	답	농림	12m미만	1623	4,630
24.05.30	답	농림	12m미만	1439	4,630
24.05.16	답	농림	12m미만	2965	7,900
24.05.16	답	농림	12m미만	2965	7,900
24.03.22	답	농림	12m미만	1570	2,849
24.03.22	답	농림	8m미만	940	1,705
24.03.22	답	농림	12m미만	1562	3,776
24.03.18	전	농림	-	450	115
24.03.18	전	농림	8m미만	234	59
24.03.18	임야	농림	8m미만	1242	315
24.03.18	임야	농림	8m미만	1222	311
24.02.22	도로	계획관리	-	57	50
24.02.16	전	보전관리	-	317	1,440

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 황OO		소멸
2	2022년2월11일	가압류 신OOOO	52,840,626	소멸기준
3	2022년2월11일	가압류 농OOOO	309,665,619	소멸
4	2022년3월18일	가압류 전OOOO	30,000,000	소멸
5	2022년5월19일	가압류 수OOO	22,710,271	소멸
6	2022년5월19일	가압류 농OOOO	128,691,536	소멸
7	2022년9월27일	강제경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-12-28)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 본원 무안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)453-8297, 전남 무안군 무안읍 무안로 598 (성동리 580))
세무서	목포세무서 (대표:061-241-12, 팩스:061-244-5915, 전라남도 목포시 호남로 58번길 19 (대안동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	23건	85,088,948원 36,160,330원	48% 3.5회
6개월	50건	115,452,542원 55,646,024원	52% 3.4회
12개월	92건	104,185,213원 56,724,679원	57% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.