감정가	1,583,580,000 원
최저가	(34%) 543,167,000 원
보증금	(10%) 54,316,700 원
청구액	1,354,643,349 원

경기도 화성시 서신면 용두리 209 201호

사진더보기 PC버전

사건번호	2020타경11024
중복사건	중복 2020타경55987,2021타경10462,2022타경4235,2019타경524333, 병합 2020타경13037,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.08.12(화) 10:00 입찰 37일전
토지면적	2,888.00㎡(873.62 평)
건물면적	593.46㎡(179.52 평)
채무/소유자	오OO외 1명 / 김OO
채권자	조OO외 3명

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2025-08-12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 7월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1818일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1818일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각 2. 목록7~15 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 집합건축물관리대장상 면적이 상이하여, 집합건축물관리대장상 면 적을 기준으로 평가함(2023. 3. 27. 등기사항전부증명서 경정으로 전유면적 일치) 3. 목록7~15 구분건물은 경매신청 당시 소유권대지권이 미등기 상태였으나, 목록7~15는 목록5를 대지권의 목적인 토지로, 목 록16~24는 목록6,25를 대지권의 목적인 토지로 하여 각 2023.3.27. 대지권등기 되었음. 4. 목록16~24 구분건물은 사용승인이 되지 않은 상태여서, 위 구분건물의 대지가 되는 토지는 화성시청 건축과에서 입수한 설 계개요 등의 자료를 참조하여, 목록6 토지 및 목록25 토지인 것으로 판단하여 평가함. 5. 목록16~24 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 화성시 건축과에서 입수한 면적이 상이하여, 화성시 건축과에서 입수한 면적을 기준으로 평가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2020-07-08	경매접수
~6일	2020-07-14	경매개시결정
~89일	2020-10-05	배당요구종기일
~1045일	2023-05-19	100%	1,583,580,000	변경
~1742일	2025-04-15	100%	1,583,580,000	유찰
~1778일	2025-05-21	70%	1,108,506,000	유찰
~1812일	2025-06-24	49%	775,954,000	유찰
~1861일	2025-08-12	34%	543,167,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용두리 209	대	708 ㎡ (214.17평)
	용두리 210	대	108 ㎡ (32.67평)
	용두리 209-2	대	602 ㎡ (182.11평)
	용두리 209-3	대	34 ㎡ (10.29평)
	용두리 209-4	도로	6 ㎡ (1.82평)
	용두리 210-2	도로	12 ㎡ (3.63평)
대지권	용두리 209	708 분의 136.052	136.052 ㎡ (41.16평)
	용두리 209	708 분의 49.974	49.974 ㎡ (15.12평)
	용두리 209	708 분의 49.974	49.974 ㎡ (15.12평)
	용두리 209	708 분의 136.052	136.052 ㎡ (41.16평)
	용두리 209	708 분의 49.974	49.974 ㎡ (15.12평)
	용두리 209	708 분의 49.974	49.974 ㎡ (15.12평)
	용두리 209	708 분의 136.052	136.052 ㎡ (41.16평)
	용두리 209	708 분의 49.974	49.974 ㎡ (15.12평)
	용두리 209	708 분의 49.974	49.974 ㎡ (15.12평)
	용두리 209-2	710분의 48.1404	48.1404 ㎡ (14.56평)
	용두리 209-2	710분의 47.8522	47.8522 ㎡ (14.48평)
	용두리 209-2	710분의 140.674	140.674 ㎡ (42.55평)
	용두리 209-2	710분의 48.1404	48.1404 ㎡ (14.56평)
	용두리 209-2	710분의 47.8522	47.8522 ㎡ (14.48평)
	용두리 209-2	710분의 140.6741	140.6741 ㎡ (42.55평)
	용두리 209-2	710분의 48.1404	48.1404 ㎡ (14.56평)
	용두리 209-2	710분의 47.8522	47.8522 ㎡ (14.48평)
	용두리 209-2	710분의 140.6741	140.6741 ㎡ (42.55평)
건물	용두리 209	201호 철근콘크리트구조	58.56 ㎡ (17.71평)
	용두리 209	202호 철근콘크리트구조	21.51 ㎡ (6.51평)
	용두리 209	203호 철근콘크리트구조	21.51 ㎡ (6.51평)
	용두리 209	301호 철근콘크리트구조	58.56 ㎡ (17.71평)
	용두리 209	302호 철근콘크리트구조	21.51 ㎡ (6.51평)
	용두리 209	303호 철근콘크리트구조	21.51 ㎡ (6.51평)
	용두리 209	401호 철근콘크리트구조	58.56 ㎡ (17.71평)
	용두리 209	402호 철근콘크리트구조	21.51 ㎡ (6.51평)
	용두리 209	403호 철근콘크리트구조	21.51 ㎡ (6.51평)
	용두리 209	201호 철근콘크리트구조	19.44 ㎡ (5.88평)
	용두리 209	202호 철근콘크리트구조	19.08 ㎡ (5.77평)
	용두리 209	203호 철근콘크리트구조	57.72 ㎡ (17.46평)
	용두리 209	301호 철근콘크리트구조	19.44 ㎡ (5.88평)
	용두리 209	302호 철근콘크리트구조	19.08 ㎡ (5.77평)
	용두리 209	303호 철근콘크리트구조	57.72 ㎡ (17.46평)
	용두리 209	401호 철근콘크리트구조	19.44 ㎡ (5.88평)
	용두리 209	402호 철근콘크리트구조	19.08 ㎡ (5.77평)
	용두리 209	403호 철근콘크리트구조	57.72 ㎡ (17.46평)
경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위에는 단독주택, 창고, 농경지 및 임야가 소재하고 있음. 위치/보전관리지역/생산관리지역/마을버스정류장/노선버스정류장/철근콘크리트조/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 "해운초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위에는 단독주택, 창고, 농경지 및 임야가 소재하고 있음. 2) 교통상황=본건 또는 본건 주위까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장에 소재하나 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통여건은 다소 불편시 됨. 3) 형태 및 이용상태=<기호1> 부정형의 토지로서 "답"으로 이용 중임. <기호2> 인접 도로 대비 고지이며 굴곡진 지반의 부정형 토지서 현황 "잡종지(축사)" 상태임. <기호3> 일부 인접 도로 대비 다소 고지, 일부 평지인 부정형으로서, 일부 현황 "잡종지" 일부 "전"이며, 일부 "현황도로"임. <기호4> 부정형의 토지로서 현황 "전" 등임. 4) 인접 도로상태=<기호1> 지적도상 맹지이나 북서측 구거부지에 개설된 현황도로를 통해 접근 가능함 <기호2> 동측으로 2차선 포장도로에 접하나 고저 차이(석축 소재)로 북측의 포장도로 등을 통해 접근 가능함. <기호3> 동측으로 2차선 포장도로에 접하며 서측으로 약 3미터 폭의 현황도로, 본건 내 현황도로에 접함. <기호4> 동측으로 2차선 포장도로에 접하며 서측으로 약 3미터 폭의 현황도로에 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=<기호1> 생산관리지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역임. <기호2> 보전관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역임. <기호3> 보전관리지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역임. <기호4> 생산관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역임. 6) 제시목록 외의 물건="지적도", "제시외 물건개황도" 등 참조. 7) 공부와의 차이=<기호2>와 <기호3> 일부는 공부상 지목이 "전" 이나 현황 "잡종지"(축사부지)임. <기호4>는 공부상 지목이 "답"이나 "전" 상태임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 1) 위치 및 주위환경=본건은 경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 "해운초등학교" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 농촌지대임. 2) 교통상황=본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨. 3) 건물의 구조=<기호7-15> 용두리209번지에 소재하며, 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 4층 다세대주택으로서, 외벽 : 외장석재 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 창호 : PVC 샤시창호 등임. <기호16-24> 용두리209-2 및 용두리210번지에 소재하며, 철근콘크리트조 철근콘크리트평지붕 4층 다세대주택으로서, 외벽 : 외장석재 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 창호 : PVC 샤시창호 등임. 4) 이용상태=다세대주택으로 이용 중임. (내부구조도 참조) 5) 설비내역=위생 및 급배수설비, 개별난방시설, 승강기 등. (난방은 LPG에 의한 것으로 탐문됨) 6) 토지의 형상 및 이용상태=<기호7-15 소재 용두리209> 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임. <기호16-24 소재 용두리209-2, 210> 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임. 7) 인접 도로상태등=공히 동측으로 왕복 2차선의 포장도로 등에 접함. 8) 토지이용계획 및 제한상태=생산관리지역, 소로2류(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한 허가구역 등임. 9) 공부와의 차이=귀제시면적과 집합건축물관리대장 또는 설계도면과의 면적이 상이함. (의견란 참조) 10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각 2. 목록7~15 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 집합건축물관리대장상 면적이 상이하여, 집합건축물관리대장상 면적을 기준으로 평가함(2023. 3. 27. 등기사항전부증명서 경정으로 전유면적 일치) 3. 목록7~15 구분건물은 경매신청 당시 소유권대지권이 미등기 상태였으나, 목록7~15는 목록5를 대지권의 목적인 토지로, 목록16~24는 목록6,25를 대지권의 목적인 토지로 하여 각 2023.3.27. 대지권등기 되었음. 4. 목록16~24 구분건물은 사용승인이 되지 않은 상태여서, 위 구분건물의 대지가 되는 토지는 화성시청 건축과에서 입수한 설계개요 등의 자료를 참조하여, 목록6 토지 및 목록25 토지인 것으로 판단하여 평가함. 5. 목록16~24 구분건물은 등기사항전부증명서상 전유면적과 화성시 건축과에서 입수한 면적이 상이하여, 화성시 건축과에서 입수한 면적을 기준으로 평가함. 6, 목록16~24 구분건물은 목록6 토지 및 목록25 토지 위에 소재하고, 위 구분건물은 (평가 당시)소유권대지권이 미등기 상태이나 등기될 것을 전제로 평가하였고, 위 구분건물의 평가액에는 위 토지의 평가액이 포함되어 있음. 7. 목록26,27,28 토지는 공부상 지목에도 불구하고, 목록26 토지는 목록16~24 구분건물 건축시 도로부지로, 목록27,28 토지는 목록7~15 구분건물 건축시 도로부지로 각 편입된 것으로, 화성시 건축과 자료 등에서 확인되어 이를 감안하여 평가함. 8. 목록6,28 토지는 경매신청 당시 지목이 “전”이었으나, 현재 등기부상 2021.5.27. “대지, 도로”로 각 지목변경 등기되었음. 9. 목록5,6,25 토지의 감정평가액은 목록7~24 구분건물의 감정평가액에 포함되어 있는 바, 중복 평가된 위 토지들의 감정평가액을 제한 금액을 본건 최저매각가격에 반영함(따라서 목록7~24 구분건물과 목록26,27,28 토지의 감정평가액의 합 1,583,580,000원이 최저매각가격이 됨). 10. 본건(목록5~28 전부)에 대하여 남순희 외 16명으로부터 공사대금 400,000,000원의 유치권신고서가 2020.09.29.과 2020.12.02.에 각 제출 되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 11. 2020.9.29.자 및 2020.12.2.자 남순희 외16명의 유치권 신고에 대하여 신청채권자 성남신용협동조합이 경매개시결정 이후 작성된 2020.7.31.자 현황조사서 및 2021.1.7.자 감정평가서에 유치권 주장 관련 점유사실이 확인되지 않고, 소유자의 자녀 김민태가 점유하고 있으며, 매각물건 2동은 한맥중공업 직원 기숙사로 사용 중이고, 또한 경매물건의 시공사인 호명종합건설은 신청채권자에게 유치권포기각서를 제출한 바 있다는 취지로 2025. 4. 15.자 및 4. 22.자 각 유치권 배제 신청서를 제출하였음. 12. 현황조사서상 점유자 허봉철은 2025.4.10. 발급된 전입세대 확인서에 전입되어 있지 않고 실제 점유도 확인되지 않다는 취지로 매수인이 인수하여야 할 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없다는 취지의 신청채권자 성남중앙신용협동조합의 2025.4.15.자 및 4.22.자 각 인수권리 배제 신청서가 제출되었음. - 해당 부동산의 일반주소 서신면 용두리 209번지는 도로명 주소 해운로73-11로 지상에 다세대 주택 1채가 있음. - 또다른 한채는 일반주소 용두리 210 이고, 도로명 주소는 87-1임(화성시 항공지적도에는 이곳이 209-2 로 나오나 도로명 주소시스템에 의하면 일반주소는 용두리 210 이고 도로명주소는 해운로 87-1로 나옴). - 김민태에 의하면 한채에 9개호실, 다른 한채에 9개호실의 방이 각 이루어져 있고, 두채가 공동 담보로 되어 있다고 함.

국토부실거래가 경기도 화성시 서신면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	연면적	대지	금액	건축
24.03.26	휘데스빌(C동)	4	46.89	32.09	12,500	2013
24.03.25	유진빌라	2	55.2	35.76	4,800	1994
24.03.12	드리움하우스(C,D동)	3	70.87	43.9072	12,800	2017
24.02.28	예당빌리지	3	57.72	42.59	11,000	2016
24.01.23	예당빌리지	2	57.72	42.59	12,700	2016
24.01.09	명진빌(B동)	4	70.64	57.83	14,000	2018
24.01.08	드리움하우스B	3	70.53	44.9753	17,000	2016

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● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	연면적	보증금	월세	건축
25.06.11	지호	3	23.04	300	32	2015
25.06.03	3차A동청담빌라	2	73.805	13,800		2016
25.05.30	해노을빌3	4	47.955	10,000	30	2020
25.05.30	수석빌딩	5	14.85	5,000	7	2014
25.05.22	명진빌(B동)	5	63.89	10,000		2018
25.05.08	드리움하우스B	2	73.23	1,000	70	2016
25.05.08	유진빌라	4	50.76	500	40	1994
25.05.08	오션빌	2	52.53	14,500		2018
25.05.06	지호	1	21.61	300	35	2015
25.04.20	수석빌딩	3	14.87	4,000	0	2014
25.04.09	해노을빌	4	72.42	18,000		2018
25.04.08	성우빌라	2	65.11	4,800		1996
25.03.21	매화	4	82.44	10,000		1994
25.03.08	경화빌라B	4	57.96	7,600		1993
25.02.27	폼우리	3	59.365	1,500	100	2023
25.02.27	폼우리	5	59.365	1,500	100	2023
25.02.20	월드홈비치	3	57.47	4,000	0	2020
25.02.20	드리움하우스(C,D동)	2	68.65	9,130		2017
25.02.08	경화빌라B	2	57.96	6,400		1993
25.02.01	지호	3	24.75	300	35	2015
25.01.05	수석빌딩	6	15.84	4,000	0	2014
25.01.04	수석빌딩	3	14.87	4,000	0	2014
25.01.03	오션빌	3	52.53	10,000	0	2018
24.12.20	휘데스빌(C동)	4	56.31	11,000	0	2013
24.11.22	CostaPredio	3	33.34	700	45	2021
24.11.14	오션빌	3	52.53	500	50	2018
24.11.13	예당빌리지	4	37.71	6,900		2016
24.11.02	경화빌라A	4	59.97	5,300	0	1994
24.11.01	유진빌라	2	55.2	5,250		1994
24.10.24	휘데스빌D동	4	54.3	10,000		2017
24.10.14	서신빌라	2	36.49	5,000		1991
24.09.26	폼우리	6	79.715	25,000		2023
24.09.05	청호주택	2	42.98	1,000	60	2017
24.09.03	청호주택	4	72.47	12,800		2017
24.08.16	이든하임빌	3	29.38	300	43	2019
24.07.25	월드홈비치	4	57.47	6,500	50	2020
24.07.22	월드홈비치	4	57.47	6,000	55	2020
24.07.18	서신빌라	2	36.49	500	40	1991
24.06.24	청호주택	2	42.98	10,700		2017
24.06.22	해노을빌	1	72.42	2,000	65	2018
24.06.14	청호주택	4	45.35	500	65	2017
24.06.08	청담빌라3차B동	4	73.805	13,000		2016
24.06.05	일승주택	1	42.6	500	60	2011
24.06.04	예당빌리지	4	37.71	6,800		2016
24.05.31	청담빌라3차C동	2	39.05	8,500		2017
24.05.31	예당빌리지	3	59.82	13,400		2016
24.05.30	청호주택	2	79.54	14,000		2017
24.05.23	서신빌라	2	36.49	5,000		1991
24.05.23	예당빌리지C	2	73.29	12,000	0	2017
24.05.16	폼우리	6	59.365	1,500	100	2023
24.05.14	휘데스빌A동	3	40.92	8,600	0	2017
24.05.07	유진빌라	3	55.2	500	50	1994
24.04.23	지호	2	24.19	300	40	2015
24.04.18	지호	3	24.75	300	40	2015
24.04.10	예당빌리지	4	63.8	8,000	0	2016
24.04.09	경화빌라C	3	95.76	10,000		1993
24.04.01	월드홈비치	3	57.47	19,000		2020
24.03.19	-691	3	37.28	6,000	0	2012
24.01.19	일승주택	1	18.72	300	35	2011
24.01.18	성우빌라	2	75.61	500	60	1996

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등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2020년5월12일	가압류 성OOOO	1,272,094,538	소멸기준
3	2020년5월13일	근저당권 성OOOO	1,097,200,000	소멸
4	2020년7월15일	임의경매 성OOOO		소멸
5	2022년6월10일	강제경매 윤OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2020-10-05)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
허OO			O
허OO	2017.04.27

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 (165-12)경기도 수원시 영통구 법조로 105, 하동, 수원법원종합청사 대표 : 031)210-1114, 야간 : 031)210-1111 관할지역 : 수원시, 오산시, 화성시, 용인시
등기소	수원지방법원 본원 화성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)375-3964, 경기도 오산시 법원로 65 (궐동 662))
세무서	동수원세무서 (대표:031-695-42, 팩스:031-273-2416, 경기도 수원시 영통구 청명남로 13 (영통동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	23건	2,327,127,314원 1,710,988,892원	63% 1.9회
6개월	35건	1,976,179,920원 1,449,610,518원	66% 1.8회
12개월	61건	2,265,500,399원 1,689,995,168원	68% 1.8회

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