감정가	991,627,220 원
최저가	(64%) 634,642,000 원
보증금	(10%) 63,464,200 원
청구액	200,000,000 원

경상남도 밀양시 부북면 춘화리 419

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사건번호	2022타경10595
중복사건	중복 2022타경11727,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.08.04(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	3,223.00㎡(974.96 평)
건물면적	571.98㎡(173.02 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	중OOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원((전화:350-2531))입니다.
입찰일은 2025-08-04입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(200,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경11727,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 3월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1210일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1210일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2015.05.27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 지상에 매각대상 아닌 제시외 건물 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립 여지 있음

일괄매각. 제시외 건물 (1-1~1-4)포함. 제시외 기계기구(1-5, 1-6)포함. 제시외 건물(3-1~3-4)매각에서 제외. 본건 목록 1, 3 토 지는 공업용 건부지 등으로 이용 중이며 일단지로 평가하였음. 위 토지의 현황 경계선이 일부 인접필지 (418-1번지, 418-3번 지, 420-4번지 등)의 지적경계선을 침범하고 있는 것으로 조사됨. 목록 3.토지의 일부는 현황 ‘도로’로 이용 중이고, 일부는 인 접필지(420-4번지)의 현황 경계선이 본건 토지의 지적경계선을 침범하여 본건 토지 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되나, 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가함. 목록1. 토지의 제시외 건물(1-4)은 가설건축물 신고를 한 건축물로 2023.05.12.자 제출된 밀양시 사실조회회신에 의하면, [신고: 2017.5.25. 존치기간: 2023.5.22.까지, 구조: 일반철골구조(천막), 용 도: 가설건축물(임시창고), 건축면적: 300㎡, 연면적: 300㎡]임. 목록 2.건물의 최저가격은 중층 숙소 및 창고 포함하여 건물가 액으로 산정하였음. 목록 3.토지의 최저가격은 제시외 물건으로 인하여 영향 받는 토지가액으로 산정하였음. 목록3.토지의 매각 에서 제외되는 제시외 물건(3-3, 3-4)은 밀양시 등에서 보조금을 지원받아 설치하였고 관리기간 동안 매매가 제한되는 것으로 조사되며, 2023.05.12.자 제출된 밀양시 사실조회회신에 의하면, [보조금을 지원받아 설치한 시설 및 기계설비는 성형목탄 환경 개선사업시행지침 (산림청)에 따라 7년간 지자체의 허가 없이 폐기·양도 등을 할 수 없으며, 부득이 기계설비 고장, 공장의 처 분·폐업 등으로 폐기·양도를 하는 경우에는 지자체장의 승인을 받아야 한다. 라고 규정되어 있음. 부득이 시설 양도시는 성형목 탄 환경개선 사업 지침에 의한 신청자격 (목재생산업 4종 등록업체)을 갖추어야 할 것임]이며, 보조금 관련 제반사항의 상세내 역은 관계기관에 확인요함. 또한, 2023.06.21.자 제출된 밀양시 사실조회회신에 의하면, [숯가마 외 보조사업으로 설치한 탄화 로 20기, 대차기 60기 보수함 ]이라고 함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 수변전설비는 현황 '소재불명' 상태로 감정평 가외 하였음. 제시외 기구(1-5, 1-6)는 분리 및 이동이 용이한 것으로 조사됨.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-03-29	경매접수
~1일	2022-03-30	경매개시결정
~93일	2022-06-30	배당요구종기일
~356일	2023-03-20	92%	909,734,800	변경
~629일	2023-12-18	100%	991,627,220	변경
~1140일	2025-05-12	100%	991,627,220	유찰
~1182일	2025-06-23	80%	793,302,000	유찰
~1224일	2025-08-04	64%	634,642,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	춘화리 419	공장용지	1830 ㎡ (553.58평)
토지	춘화리 419-1	공장용지	1393 ㎡ (421.38평)
건물	춘화리 419	단층 제조업소	494.78 ㎡ (149.67평)
제시외 건물	춘화리 419	화장실	6.0 ㎡ (1.82평)	포함
	춘화리 419	차양	68.2 ㎡ (20.63평)	포함
	춘화리 419	기계실	3.0 ㎡ (0.91평)	포함
	춘화리 419-1	이동식 사무실	㎡	제외
	춘화리 419-1	창고	㎡	제외
	춘화리 419-1	숯가마	㎡	제외
	춘화리 419-1	숯가마	㎡	제외
경상남도 밀양시 부북면 춘화리 소재 ‘밀양춘화농공단지’ 남동측 인근에 위치/계획관리지역/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경상남도 밀양시 부북면 춘화리 소재 ‘밀양춘화농공단지’ 남동측 인근에 위치 하며, 부근은 공장, 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 2) 교통상황=본건까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통사정은 보통시 됨. 3) 형태 및 이용상태=본건 기호 (1),(3) 토지는 2필지 일단으로 부정형 완경사 지세내 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 공업용 건부지 등으로 이용 중임. 4) 인접 도로상태=본건 기호 (1),(3) 토지는 2필지 일단으로 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있음. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호 (1), (3) 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6) 제시목록 외의 물건=- 본건 기호 (1), (3) 토지 및 인접필지(418-1번지, 418-3번지) 지상에 걸쳐 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 및 물건 [ㄱ-ㅇ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법 및 거래사례비교법으로 평가하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물 등으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물 등의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 7) 공부와의 차이=해당사항 없음. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 1. 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하는 바, 경매진행시 참고하시기 바람. 2. 본건 기호 (1), (3) 토지는 2필지 일단으로 동일한 용도에 기여하고 있으며, 기호 (2) 건물의 사용승인(2014.06.10) 이후 기호 (1) 토지로부터 기호 (3) 토지가 분할(2017.09.15.) 되어 일반건축물대장상의 대지면적은 기호 (1), (3) 토지 면적의 합계인 3,223㎡로 등재되어 있으므로 본건 기호 (1), (3) 토지는 일단지로 평가하였음. 3. 본건 기호 (3) 토지의 일부는 현황 "도로"로 이용 중이고, 일부는 인접필지(420-4번지) 의 현황 경계선이 본건 토지의 지적경계선을 침범하여 본건 토지 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되나, 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만, 현황 "도로" 부분 및 타인 점유부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4. 본건 기호 (1), (3) 토지의 현황 경계선이 일부 인접필지(418-1번지, 418-3번지, 420-4번지 등)의 지적경계선을 침범하고 있는 것으로 조사되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 다만, 인접 토지 침범 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 5. 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 및 정원석 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 6. 귀 제시목록 "공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록"에 의한 기계기구 수변전설비는 현황 "소재불명" 상태로 감정평가외 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 7. 제시외 건물 (ㄹ)은 가설건축물 신고를 한 가설건축물로 탐문조사 되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라며, 신고 여부 및 상세내역 등은 관계기관에 재인하시고 입찰하시기 바람. 8. 제시외 물건 (ㅅ) 및 (ㅇ)은 밀양시 등에서 보조금을 지원받아 설치하였고 관리기간 동안 매매가 제한되는 것으로 탐문조사 되는 바 경매 진행시 참고하시기 바라며, 보조금 관련 제반사항의 진위 여부 및 상세내역은 관계기관에 재인하시고 입찰하시기 바람. 1) 건물의 구조=본건 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 주기둥 : H-Beam(300*150mm) 외 벽 : 판넬잇기 마감 등 내 벽 : 판넬마감 등 창 호 : 샷시창구조임. 2) 이용상태=본건 건물은 공장 및 중층부분의 숙소 및 창고 등으로 이용 중임. 3) 설비내역=본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음. 4) 부합물 및 종물=후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람. 5) 공부와의 차이=해당사항 없음. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 본건 기호 (2) 건물 내부 중층 부분(숙소 및 창고 등) 등은 건물 평가시 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 (1-1~1-4)포함. 제시외 기계기구(1-5, 1-6)포함. 제시외 건물(3-1~3-4)매각에서 제외. 본건 목록 1, 3 토지는 공업용 건부지 등으로 이용 중이며 일단지로 평가하였음. 위 토지의 현황 경계선이 일부 인접필지 (418-1번지, 418-3번지, 420-4번지 등)의 지적경계선을 침범하고 있는 것으로 조사됨. 목록 3.토지의 일부는 현황 ‘도로’로 이용 중이고, 일부는 인접필지(420-4번지)의 현황 경계선이 본건 토지의 지적경계선을 침범하여 본건 토지 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되나, 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가함. 목록1. 토지의 제시외 건물(1-4)은 가설건축물 신고를 한 건축물로 2023.05.12.자 제출된 밀양시 사실조회회신에 의하면, [신고: 2017.5.25. 존치기간: 2023.5.22.까지, 구조: 일반철골구조(천막), 용도: 가설건축물(임시창고), 건축면적: 300㎡, 연면적: 300㎡]임. 목록 2.건물의 최저가격은 중층 숙소 및 창고 포함하여 건물가액으로 산정하였음. 목록 3.토지의 최저가격은 제시외 물건으로 인하여 영향 받는 토지가액으로 산정하였음. 목록3.토지의 매각에서 제외되는 제시외 물건(3-3, 3-4)은 밀양시 등에서 보조금을 지원받아 설치하였고 관리기간 동안 매매가 제한되는 것으로 조사되며, 2023.05.12.자 제출된 밀양시 사실조회회신에 의하면, [보조금을 지원받아 설치한 시설 및 기계설비는 성형목탄 환경개선사업시행지침 (산림청)에 따라 7년간 지자체의 허가 없이 폐기·양도 등을 할 수 없으며, 부득이 기계설비 고장, 공장의 처분·폐업 등으로 폐기·양도를 하는 경우에는 지자체장의 승인을 받아야 한다. 라고 규정되어 있음. 부득이 시설 양도시는 성형목탄 환경개선 사업 지침에 의한 신청자격 (목재생산업 4종 등록업체)을 갖추어야 할 것임]이며, 보조금 관련 제반사항의 상세내역은 관계기관에 확인요함. 또한, 2023.06.21.자 제출된 밀양시 사실조회회신에 의하면, [숯가마 외 보조사업으로 설치한 탄화로 20기, 대차기 60기 보수함 ]이라고 함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 수변전설비는 현황 '소재불명' 상태로 감정평가외 하였음. 제시외 기구(1-5, 1-6)는 분리 및 이동이 용이한 것으로 조사됨. 1번,3번물건 공부상 공장용지이며 현황은 공장용지임 1번지상 제시외 판넬조판넬지붕단층창고1동,철골조천막지붕작업장1동 소재함 3번지상 제시외 판넬조판넬지붕단층사무실1동,이동식콘테이너창고1동 소재함 가마 수십기 소재함 2번물건 단층제조업소 소재함

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2015년5월27일	근저당권 중OOOO	800,000,000	소멸기준
3	2018년6월22일	근저당권 밀OOOO	200,000,000	소멸
4	2021년8월12일	가압류 김OO	50,000,000	소멸
5	2021년12월28일	압류 국		소멸
6	2022년1월19일	가압류 신OOOO	180,000,000	소멸
7	2022년3월30일	임의경매 밀OOOO		소멸
8	2022년8월31일	임의경매 중OOOO		소멸
9	2023년2월3일	압류 밀OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2015년5월27일	근저당권 중OOOO	800,000,000	소멸기준
3	2018년6월22일	근저당권 밀OOOO	200,000,000	소멸
4	2021년8월12일	가압류 김OO	50,000,000	소멸
5	2022년1월19일	가압류 신OOOO	180,000,000	소멸
6	2022년3월30일	임의경매 밀OOOO		소멸
7	2022년8월31일	임의경매 중OOOO		소멸
8	2023년2월27일	압류 밀OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-06-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOO	미상	3천만 원 [월]55만 원	X
주OOOOOOO	2018.06.18		2018.06.18.~ 2년
김OO	미상	미상 [월]미상	X
김OO	2021.01.14		2021.01.14.~ 2년
비고 (매각물건 명세서)	김영재:상가건물임대차 현황서상의 임대차 기간은 2021.01.14. ~ 2023.01.14.로 조사됨. 주식회사 숯불혁신:상가건물임대차 현황서상의 임대차 기간은 2018.06.18. ~ 2020.06.15., 보증금 3천만 원, 차임 55만 원으로 조사됨.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 밀양지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)354-3104, 경남 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동 428))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	384,780,535원 218,080,999원	56% 2.8회
6개월	13건	491,771,011원 241,946,922원	52% 3.2회
12개월	23건	770,637,686원 459,085,010원	54% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.