감정가	452,963,500 원
최저가	(100%) 452,963,500 원
보증금	(10%) 45,296,350 원
청구액	334,266,807 원

경기도 시흥시 호현로 261
경기도 시흥시 대야동 40-12

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사건번호	2020타경61252
중복사건	중복 2022타경63474,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물지분매각
매각기일	2026.03.31(화) 10:30
토지면적
건물면적	1,648.72㎡(498.74 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	함OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2020 타경 61252

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원((전화:031-481-1191))입니다.
입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 CC05 입니다.
이 법원에는 안산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 11월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1966일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1966일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2017.11.22. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 갑구 47번 가처분등기(20.11.9.등기)는 토지 소유자가 지상권 소멸에 의한 건물철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 한 건 물에 대한 가처분이므로 매수인에게 인수됨

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부는 불분명함

1. 건물만 매각대상이며 지분매각임, 제시외건물 포함, 제시외건물들에 대하여는 공유 지분비율로 계산한 금액(18,467,140원)을 감정평가액으로 함. 2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 3.등기사항증명서상의 버섯재배사(95.4㎡)는 현황조사와 감정평가를 종합하면 위 현황과 일치하는 건물은 존재하지 않으며 비슷한 위치에 블럭조 슬레이트 지붕의 단층창고(68.9㎡)가 존재하나 위 두 건물사이의 물적 동일성이 일치하지 않아 제시외 건 물로 평가 4. (주)빅섬테크노는 경매 목적 부동산 관련 건물 A동에 호이스트(2,800만원) 및 배관설비(2,500만원),D동 내부 호이스트(3,500 만원),E동 내부 설비(800만원),C동 창고 금형 등 (3,000만원) 등의 재산이 있다는 취지로 유치권 신고서 제출하였고, (주)우진기 계는 임대 당시 자가변전실 3,000만원, 화물승강기 2,000만원 비용으로 설치하고 건물 내부에 특수기계 제작 조립으로 특별 제 작한 작업 다이 및 전용프레스, 전기배선, 콤푸레샤 설치 및 생산설비, 집기 등 3억 이상의 비용으로 제작 설치하였으므로 전 액 변제 수령시까지 유치권을 행사한다는 신고서 제출하였으나 각 유치권 성립여부는 불분명함 5. 감정인의 사실조회회신서(2025.9.15.자)에 의하면 이 사건 감정평가서의 감정평가액은 건물신축시 시설된 전등, 전열을 위한 옥내 배전설비 및 정화조 설비를 포함하며, 제품생산을 위한 일체의 시설(호이스트, 제품생산을 위한 배관설비, 제품생산을 위 한 기타 설비, 금형, 냉각탑, 승강기, 화물승강기, 작업대, 전용프레스, 제품생산을 위한 전선 및 배선, 콤푸레샤, 집기 등 사무 용품 및 시설, 밀링머신, 선반 등 기계기구, 자가변전소 등)은 포함하지 않는다고 함. 6. 최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2020-11-13	경매접수
~4일	2020-11-17	경매개시결정
~571일	2022-06-07	배당요구종기일
~676일	2022-09-20	100%	452,963,500	변경
~1796일	2025-10-14	100%	452,776,000	변경
~1964일	2026-03-31	100%	452,776,000	정지

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	호현로 261	단층 공장	244.53 ㎡ (73.97평)
	호현로 261	단층 주택	95.87 ㎡ (29.00평)
	호현로 261	지층 주택	.87 ㎡ (0.26평)
	호현로 261	1층 공장	490.64 ㎡ (148.42평)
	호현로 261	2층 공장	493.61 ㎡ (149.32평)
	호현로 261	단층 공장	118.80 ㎡ (35.94평)
제시외 건물	호현로 261	창고	28.5 ㎡ (8.62평)
	호현로 261	창고	68.9 ㎡ (20.84평)
	호현로 261	창고	72 ㎡ (21.78평)
	호현로 261	창고	35 ㎡ (10.59평)
1) 건물의 구조=(A)경량철골 소골스레이트 단층으로, 위치/철근콘크리트구조/평슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 건물의 구조=(A)경량철골 소골스레이트 단층으로, 외벽 : 벽돌치장쌓기, 내벽: 모르터위 페인트칠, 창호 : 샛시창호임. (B)연와조 평슬래브지붕 단층으로, 외벽 : 벽돌치장쌓기임. (C)소재불명임 (D) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로, 외벽 : 벽돌치장쌓기, 내벽: 모르터위 페인트칠, 창호 : 샛시창호임. (E)일반철골구조 기타지붕 단층으로, 벽체 : 판넬이음, 창호 : 샛시창호임. 2) 이용상태=(A) 공장 (B) 주택(임시창고) (C) 소재불명임 (D) 공장 (E) 공장 3) 설비내역=위생설비, 급배수설비 등. 4) 부합물 및 종물=지적개황도 및 건물개황도의 표시와 같이 (ㄱ)-(ㄹ)이 소재함. 5) 공부와의 차이=해당사항 없음. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=① 임대관계 미상임. ② 공유지분의 평가임. 닫기
참고 사항	1. 건물만 매각대상이며 지분매각임, 제시외건물 포함, 제시외건물들에 대하여는 공유 지분비율로 계산한 금액(18,467,140원)을 감정평가액으로 함. 2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 3.등기사항증명서상의 버섯재배사(95.4㎡)는 현황조사와 감정평가를 종합하면 위 현황과 일치하는 건물은 존재하지 않으며 비슷한 위치에 블럭조 슬레이트 지붕의 단층창고(68.9㎡)가 존재하나 위 두 건물사이의 물적 동일성이 일치하지 않아 제시외 건물로 평가 4. (주)빅섬테크노는 경매 목적 부동산 관련 건물 A동에 호이스트(2,800만원) 및 배관설비(2,500만원),D동 내부 호이스트(3,500만원),E동 내부 설비(800만원),C동 창고 금형 등 (3,000만원) 등의 재산이 있다는 취지로 유치권 신고서 제출하였고, (주)우진기계는 임대 당시 자가변전실 3,000만원, 화물승강기 2,000만원 비용으로 설치하고 건물 내부에 특수기계 제작 조립으로 특별 제작한 작업 다이 및 전용프레스, 전기배선, 콤푸레샤 설치 및 생산설비, 집기 등 3억 이상의 비용으로 제작 설치하였으므로 전액 변제 수령시까지 유치권을 행사한다는 신고서 제출하였으나 각 유치권 성립여부는 불분명함 5. 감정인의 사실조회회신서(2025.9.15.자)에 의하면 이 사건 감정평가서의 감정평가액은 건물신축시 시설된 전등, 전열을 위한 옥내 배전설비 및 정화조 설비를 포함하며, 제품생산을 위한 일체의 시설(호이스트, 제품생산을 위한 배관설비, 제품생산을 위한 기타 설비, 금형, 냉각탑, 승강기, 화물승강기, 작업대, 전용프레스, 제품생산을 위한 전선 및 배선, 콤푸레샤, 집기 등 사무용품 및 시설, 밀링머신, 선반 등 기계기구, 자가변전소 등)은 포함하지 않는다고 함. 6. 최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임. - 목록 부동산 중 2층 건물 공장 관계자(60대 남자, 성명 미상)에 따르면 첨부한 사진의 스레트 기와 지붕 건물이 예전에 원파이프 버짚덮기지붕이며 버섯재배사로 운영한 사실이 있다고 진술함. - 재조사 명령 건물과 동일한 위치에 현황 상 첨부한 사진과 같이 스레트 기와 지붕 형태의 건물이 현재 위치하고 있으며 위 건물이 재조사 목록 부동산을 철거하고 신축한 것인지, 또는 증, 개축만을 한 것인지의 여부 및 동일한 건물인지의 여부 등은 전문가의 감정이 필요함.

건축물현황

소재지

경기도 시흥시 대야동 40-12번지

대지면적

연면적

994.2㎡
(301.27평)

건축면적

566.1㎡
(171.55평)

용적률산정
연면적

994.2㎡
(301.27평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

공장

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1996.08.30

사용승인일자

2006.12.20

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 함OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 정OO		소멸
2		소유권 정OO		소멸
3	2007년3월23일	근저당권 신OOOO	375,000,000	소멸기준
4	2009년9월9일	예고등기		인수

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-06-07)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOO	1층495.6㎡,1층뒤편95.4㎡,2층495.6㎡	1층170,000,000원,2층50,000,000원	X
주OOOOOOO	2014.3.18. 2022.06.16.	2022.6.7.
비고 (매각물건 명세서)

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 시흥등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)317-8903, 8904, 경기도 시흥시 연성로 31 (하중동 872-1))
세무서	시흥세무서 (대표:031-310-72, 팩스:02-314-3973, 경기도 시흥시 마유로 368 (정왕동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	21건	348,306,021원 188,301,990원	51% 3.1회
6개월	35건	500,457,213원 290,161,560원	52% 3회
12개월	77건	979,043,887원 649,777,373원	56% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.