감정가	2,796,738,630 원
최저가	(70%) 1,957,717,000 원
보증금	(10%) 195,771,700 원
청구액	210,000,000 원

경상남도 밀양시 내이동 727-9, 101동 401호
경상남도 밀양시 내이동 727-9

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사건번호	2020타경2941
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물매각
매각기일	2025.12.08(월) 10:00 입찰 23일전
토지면적
건물면적	2,033.33㎡(615.08 평)
채무/소유자	주OOO OOOOO외 1명 / 주OOO OOOOO외 1명
채권자	해OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2020 타경 2941

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원((전화:055-350-2531, 055-350-253))입니다.
입찰일은 2025-12-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH04 입니다.
이 법원에는 밀양이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우도 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,796,738,630원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 210,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 12월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1782일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1782일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.12.29. 개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 본건은 공동주택(오피스텔 및 아파트) 건물로서 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임. 본건은 강제경매개시결정 등 기의 촉탁으로 인해 집합건물로 등재(2020.12.29.)되었으나 현재 공사 진행이 중단된 상태로 방치되어 있고 대지권 미등기 상 태(토지 별도 등기 존재)인 점 등을 감안할 때, 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 방 법인 거래사례비교법을 적용하기에 다소 어려움이 있어 건축허가사항 등으로 확인한 면적에 의해 "원가법"으로 평가하였으며, 집합건축물대장의 부존재로 정확한 공용면적의 확인이 곤란하나 건축허가사항 등 관련 자료에 근거하여 예정된 공용면적이 적 정 배분될 것을 감안하여 평가함. 건축허가(변경) 내용 적:3,945.6919㎡, 구조:철근콘크리트구조, 건축규모:지하 1층 지상 13층, 용도:업무시설(오피스텔) 4개 호, 공동주택(아파트) 36개 호. 본건 목록 1. ~ 40.은 호수 지정 전 상태이고 각 층별 4개 호의 구조와 면적이 동일한 바, 각 호수를 임의로 지정하여 평 가함(감정평가서 호별배치도 참고). 본건 목록 1. ~ 40.의 미장, 창호 등의 마감 여부, 누수 · 곰팡이 문제 존재 여부 등에 층별 · 호별로 다소 차이가 존재하며 옥상층에는 배수가 되지 않아 물이 고여 있는 상태이고, 목록 5,6,8은 벽지, 타일 및 바닥 시공 등이 진행된 상태이나 천장, 내벽 및 바닥 등에 광범위하게 누수 및 곰팡이 문제가 존재하는 바, 이러한 제반 현황을 고려하여 평가함. 전입세대열람내역결과 727-9번지에 임병우(2020.11.09. 전입)가 전입되어 있으나 어디 사는지 거주 여부는 확인되지 않는 것으로 조사됨. 건물만의 경매임(토지 소유자 상이하므로 법정지상권 성립여부 불분명).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2020-11-02	경매접수
~57일	2020-12-29	경매개시결정
~165일	2021-04-16	배당요구종기일
~609일	2022-07-04	100%	2,796,738,630	변경
~1820일	2025-10-27	100%	2,796,738,630	유찰
~1862일	2025-12-08	70%	1,957,717,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	내이동 727-9	101동 401호 철근콘크리트구조	59.6716 ㎡ (18.05평)
	내이동 727-9	101동 402호 철근콘크리트구조	59.6716 ㎡ (18.05평)
	내이동 727-9	101동 403호 철근콘크리트구조	59.6716 ㎡ (18.05평)
	내이동 727-9	101동 404호 철근콘크리트구조	59.6716 ㎡ (18.05평)
	내이동 727-9	101동 501호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 502호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 503호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 504호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 601호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 602호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 603호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 604호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 701호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 702호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 703호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 704호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 801호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 802호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 803호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 804호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 901호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 902호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 903호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 904호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1001호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1002호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1003호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1004호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1101호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1102호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1103호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1104호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1201호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1202호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1203호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1204호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1301호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1302호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1303호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
	내이동 727-9	101동 1304호 철근콘크리트구조	49.8513 ㎡ (15.08평)
1) 건물의 구조=본 건 기호 1) - 40)은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 공동주택(오피스텔 및 아파트) 위치/철근콘크리트구조/평슬래브지붕/방2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 건물의 구조=본 건 기호 1) - 40)은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 공동주택(오피스텔 및 아파트) 건물로서(건축법상 사용승인 받지 않은 건물임), 외벽: 시멘트 몰탈 마감. 내벽: 기호 1) - 4), 7), 9) - 40) - 콘크리트 노출 및 시멘트 몰탈 마감. 기호 5), 6), 8) - 벽지 및 타일 마감. 창호: 기호 1), 2), 4) - 6), 8), 9), 12) - 14), 16), 20) - 섀시 창호임. 기호 3), 7), 10), 11), 15), 17) - 19), 21) - 40) - 전부 또는 일부 창호 미시공 상 태임. 2) 이용상태=공동주택(오피스텔 및 아파트)으로 건축허가 득한 건물로서 건축허가도면상 오피스텔은 "사 장실, 사무실2, 주방 겸 식당, 욕실, 보일러실 등"으로, 아파트는 "거실, 방2, 주방 겸 식당 , 욕실, 보일러실 등"으로 계획되어 있음. 3) 설비내역=① 기호 1) - 4), 7), 9) - 40): 미시공 상태임. ② 기호 5), 6), 8): 제반 위생·급배수 설비, 천장형 에어컨 실내기(기호 5, 8) 등이 갖춰 져 있음. 4) 부합물 및 종물=없음. 5) 공부와의 차이=없음. 6) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) - 40)은 강제경매개시결정 등기의 촉탁으로 인해 집합건물로 등재(2020. 12.29.)되었으나 기준시점 현재 공사 진행이 중단된 상태로 방치되어 있고 대지권 미등기 상태(토지 별도 등기 존재)인 점 등을 감안할 때, 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 방법인 거래사례비교법을 적용하기에 다소 어려움이 있으므로, 건축허가사항 등으로 확인한 면적에 의해 『감정평가에 관한 규칙』 제15조에 따라 "원가법"으로 평가하며, 집합건축물대장의 부존재로 정확한 공용면적의 확인이 곤란 하나 건축허가사항 등 관련 자료에 근거하여 예정된 공용면적이 적정히 배분될 것을 감안 하여 평가하였으니 참고하시기 바람. ※ 건축허가(변경)내용 ·허가번호: 2016-건축과-신축허가-8 ·건축면적: 532.8267㎡ ·연면적: 3,945.6919㎡ ·구조: 철근콘크리트구조 ·건축규모: 지하1층 지상13층 ·용도: 업무시설(오피스텔) 4개 호, 공동주택(아파트) 36개 호 2) 본 건 기호 1) - 40)은 호수 지정 전 상태이고 각 층별 4개 호의 구조와 면적이 동일한 바, 후첨 ‘호별배치도’에 도시한 바와 같이 각 호수를 임의로 지정하여 평가하니 참고 바람. 3) 기준시점 현재 본 건 기호 1) - 40)의 미장, 창호 등의 마감 여부, 누수·곰팡이 문제 존 재 여부 등에 층별·호별로 다소 차이가 존재하며 옥상층에는 배수가 되지 않아 물이 고 여 있는 상태이고, 기호 5), 6), 8)은 벽지, 타일 및 바닥 시공 등이 진행된 상태이나 천 장, 내벽 및 바닥 등에 광범위하게 누수 및 곰팡이 문제가 존재하는바 본 평가에서는 이 러한 제반 현황을 고려하여 평가하니 참고 바라며 응찰 시 반드시 재확인 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 본건은 공동주택(오피스텔 및 아파트) 건물로서 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임. 본건은 강제경매개시결정 등기의 촉탁으로 인해 집합건물로 등재(2020.12.29.)되었으나 현재 공사 진행이 중단된 상태로 방치되어 있고 대지권 미등기 상태(토지 별도 등기 존재)인 점 등을 감안할 때, 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 방법인 거래사례비교법을 적용하기에 다소 어려움이 있어 건축허가사항 등으로 확인한 면적에 의해 "원가법"으로 평가하였으며, 집합건축물대장의 부존재로 정확한 공용면적의 확인이 곤란하나 건축허가사항 등 관련 자료에 근거하여 예정된 공용면적이 적정 배분될 것을 감안하여 평가함. 건축허가(변경) 내용 - 허가번호:2016-건축과-신축허가-8, 건축면적:532.8267㎡, 연면적:3,945.6919㎡, 구조:철근콘크리트구조, 건축규모:지하 1층 지상 13층, 용도:업무시설(오피스텔) 4개 호, 공동주택(아파트) 36개 호. 본건 목록 1. ~ 40.은 호수 지정 전 상태이고 각 층별 4개 호의 구조와 면적이 동일한 바, 각 호수를 임의로 지정하여 평가함(감정평가서 호별배치도 참고). 본건 목록 1. ~ 40.의 미장, 창호 등의 마감 여부, 누수 · 곰팡이 문제 존재 여부 등에 층별 · 호별로 다소 차이가 존재하며 옥상층에는 배수가 되지 않아 물이 고여 있는 상태이고, 목록 5,6,8은 벽지, 타일 및 바닥 시공 등이 진행된 상태이나 천장, 내벽 및 바닥 등에 광범위하게 누수 및 곰팡이 문제가 존재하는 바, 이러한 제반 현황을 고려하여 평가함. 전입세대열람내역결과 727-9번지에 임병우(2020.11.09. 전입)가 전입되어 있으나 어디 사는지 거주 여부는 확인되지 않는 것으로 조사됨. 건물만의 경매임(토지 소유자 상이하므로 법정지상권 성립여부 불분명). 1번~40번물건 밀양시 내이동 727-9,727-8,727-12 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 공동주택 공정이 완전히 되지않은 상태로 입주자없음 주택내부에는 시설완비되지 않은 상태임 전입세대열람내역결과 727-9번지에 임병우(2020년11월9일전입)가 전입되어있음,어디사는지 거주여부는 확인안됨

건축물현황

소재지	경상남도 밀양시 가곡동 628-4번지
대지면적	1298.3㎡ (393.42평)	연면적	2591.95㎡ (785.44평)
건축면적	387.47㎡ (117.42평)	용적률산정 연면적	2508.69㎡ (760.21평)
건폐율	29.84%	용적률	193.23%
지상층수	9층	지하층수	1층
주용도	공동주택	구조	철근콘크리트구조
착공일자	2020.11.20	사용승인일자	2022.04.12

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 (OOOO		소멸
2		소유권 이OO		소멸
3	2020년12월29일	강제경매 해OOOO		소멸기준
4	2021년1월25일	가압류 해OOOO	3,347,286,708	소멸
5	2021년2월4일	압류 밀OO		소멸
6	2021년2월4일	압류 밀OO		소멸
7	2021년3월23일	가압류 태OOOO	1,811,760,000	소멸
8	2021년8월4일	가처분 임OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2021-04-16)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 밀양지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)354-3104, 경남 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동 428))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	196,375,000원 166,581,473원	78% 1.3회
6개월	14건	183,500,000원 150,994,413원	77% 1.4회
12개월	32건	179,250,000원 148,198,865원	79% 1.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.