감정가	222,000,000 원
최저가	(34%) 76,146,000 원
보증금	(10%) 7,614,600 원
청구액	97,012,602 원

충청남도 서천군 장항읍 신창서로 30, 1동 2층203호
충청남도 서천군 장항읍 신창리 303-59

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사건번호	2021타경3673
중복사건	2022타경16201(중복)
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지제외 및 건물매각
매각기일	2024.07.02(화) 10:00
토지면적
건물면적	77.52㎡(23.45 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	꿀OOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 010-2371-3237; 공장, 상가건물, NPL물건 전문
NPL, 유치권,법정지상권, 빌딩, 공장, 토지

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원((전화:041-632-5700))입니다.
입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 SC제일은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

이 사건번호로 3개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 3번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2021년 10월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1348일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1348일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.08.11. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 이 사건의 각 부동산의 대전지방법원 홍성지원의 가처분등기(2022카단5190, 피보전권리: 토지소유권으로 인한 건물철거 및 토지인도청구권)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 건물만의 매각이며 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부 불분명

- 건물만의 매각으로 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알수없음, 최저매각가격은 대지권포함하지 않은 건물만의 평가액임. - 현황조사서 및 감정평가서상 (주)두영종합건설, 선진건업(주),서현건설(주),홍흥표,삼성시스템도어,티센크루프엘리베이터코리아(주),(주)동우기전,(주)장원지엔씨,현주산업,(주)삼우산업,(주)바우테크 유치권행사중으로 조사되었고 유치권 성립여부 불분명하나 다만 아래 채권자 및 꿀벌신용협동조합 제출사항 참조할 것 - 2022.5.18. 채권자 박종돈으부터 유치권자 두영종합건설이 2018년 경 근저당설정을 위하여 유치권을 포기한다는 각서를 작성하였다고 주장하는 참고서면 제출됨. - 2023.01.31. 주식회사 동우기전 유치권신고서 제출(신고금액 : 60,000,000원) - 2023.03.14. 꿀벌신용협동조합 홍성지원 2022가합30591유치권부존재확인판결(원고 : 꿀벌신용협동조합 피고 주식회사 두영종합건설 종국 : 원고승) 제출 - 이 사건의 각 부동산의 대전지방법원 홍성지원의 가처분등기(2022카단5190)는 매각으로 말소되지 않음 -토지소유자(주식회사 와이씨와이)의 토지인도 1심 소송(대전지방법원 홍성지원 2023가단32092) 승소(각 건물을 철거하고 토지를 인도하라) (판결문 참조 요)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2021-10-21	경매접수
~6일	2021-10-27	경매개시결정
~88일	2022-01-17	배당요구종기일
~215일	2022-05-24	100%	222,000,000	변경
~292일	2022-08-09	100%	222,000,000	유찰
~327일	2022-09-13	70%	155,400,000	유찰
~362일	2022-10-18	49%	108,780,000	변경
~579일	2023-05-23	49%	108,780,000	변경
~873일	2024-03-12	100%	222,000,000	유찰
~908일	2024-04-16	70%	155,400,000	유찰
~950일	2024-05-28	49%	108,780,000	유찰
~985일	2024-07-02	34%	76,146,000	기각

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
건물	신창서로 30	2 철근콘크리트구조	77.5157 ㎡ (23.45평)
충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재“장항중앙초교”남서측 인근에 위치/제2종일반주거지역/버스정류장/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경= 본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재“장항중앙초교”남서측 인근에 위치하 며, 부근은 공장, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 2) 교통상황= 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨. 3) 건물의 구조= 기호(1-24) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 바닥 : 강마루 및 타일붙임 등, 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등, 창호 : 새시창호임. 4) 이용상태= 기호(1-24) : 연립주택(도시형생활주택단지형) 2개동 총 24개호로 이용중임. 5) 설비내역= 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 6) 토지의 형상 및 이용상태= 부정형 평지로서, 연립주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임. 7) 인접 도로상태등= 본건 서측으로 왕복 2차선 도로와 접함. 8) 토지이용계획 및 제한상태= 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역임. 9) 공부와의 차이= 없 음. 10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)= 임대내역 미상이며, 본건에 대하여 소유권 이외의 권리(유치권)를 주장하는 타인이 점유중임. 닫기
참고 사항	- 건물만의 매각으로 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알수없음, 최저매각가격은 대지권포함하지 않은 건물만의 평가액임. - 현황조사서 및 감정평가서상 (주)두영종합건설, 선진건업(주),서현건설(주),홍흥표,삼성시스템도어,티센크루프엘리베이터코리아(주),(주)동우기전,(주)장원지엔씨,현주산업,(주)삼우산업,(주)바우테크 유치권행사중으로 조사되었고 유치권 성립여부 불분명하나 다만 아래 채권자 및 꿀벌신용협동조합 제출사항 참조할 것 - 2022.5.18. 채권자 박종돈으부터 유치권자 두영종합건설이 2018년 경 근저당설정을 위하여 유치권을 포기한다는 각서를 작성하였다고 주장하는 참고서면 제출됨. - 2023.01.31. 주식회사 동우기전 유치권신고서 제출(신고금액 : 60,000,000원) - 2023.03.14. 꿀벌신용협동조합 홍성지원 2022가합30591유치권부존재확인판결(원고 : 꿀벌신용협동조합 피고 주식회사 두영종합건설 종국 : 원고승) 제출 - 이 사건의 각 부동산의 대전지방법원 홍성지원의 가처분등기(2022카단5190)는 매각으로 말소되지 않음 -토지소유자(주식회사 와이씨와이)의 토지인도 1심 소송(대전지방법원 홍성지원 2023가단32092) 승소(각 건물을 철거하고 토지를 인도하라) (판결문 참조 요) - 유치권행사중인 자들이 원거리에서 보안시스템 작동(잠금 및 해제)을 통해 본건 건물내 출입을 통제하고 있음. - 유치권행사중인 자들 중 주식회사 두영종합건설 대표이사 노대영에게 전화로 공동현관문 보안시스템 해제를 요청하여 이를 해제하고, 이와 별도로 열쇠로 잠긴 부분은 민사집행법 85조 2항 및 82조 2항에 의하여 열쇠업자 백남희를 대동하여 개문하고 현황조사를 실시함(개문 시각: 2021. 11. 4. 14:20, 폐문 시각: 2021. 11. 4. 14:53). - 본건 공동주택 1, 2동 건물 외벽에 동표시가 없음[본건 건물시공업자 주식회사 두영종합건설 대표이사 노대영과 전화문답에 의하여 현황조사시 도로(신창서로) 옆이 1동, 안쪽이 2동이라고 진술] - 1, 2동 공동현관문에 동, 호수표시가 없고 보안시스템이 설치되어 있음. - 1, 2동의 공동현관문, 1층 유리창문 및 1층 건물 외벽에 유치권행사중이라는 경고문이 부착되어 있고, 위 서면에 유치권자들로 표시된 자들은 주식회사 두영종합건설, 선진건업 주식회사, 서현건설 주식회사, 홍흥표, 삼성시스템도어, 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사, 주식회사 동우기전, 주식회사 장원지엔씨, 현주산업, 주식회사 삼우산업, 주식회사 바우테크 등임. - 1, 2동 건물 모두 내부 공사가 완료되고 현재 비어있는 것으로 보임. - 1, 2동 건물 세대현관문은 대부분 개문이 되어 있는 상태임. - 1동 203호 및 303호의 세대현관문에는 유치권행사중이라는 문구가 부착되어 있음. - 1, 2동 모두 엘리베이터가 운행되지 않는 상태임.

건축물현황

소재지

충청남도 서천군 장항읍 신창리 303-59번지

대지면적

연면적

913.6321㎡
(276.86평)

건축면적

266.983㎡
(80.9평)

용적률산정
연면적

913.6321㎡
(276.86평)

건폐율

용적률

지상층수

5층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.04.01

사용승인일자

2021.05.25

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 충청남도 서천군 장항읍 신창리

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	연면적	대지	금액	건축
24.03.26	효진빌라(나,다,라동)	2	58.68	50.16	5,300	1993
24.03.21	궁전빌라	4	74.26	47.93	3,500	1994
24.03.07	세진빌라트	3	75.985	77.062	8,500	2010
24.03.05	궁전빌라	4	74.26	47.93	2,000	1994
24.03.05	중앙빌라(라동)	3	73.05	47.425	5,500	1994
24.02.07	중앙빌라(다동)	3	67.38	43.1875	3,700	1994
24.01.26	중앙빌라(라동)	2	74.4	49.225	5,800	1994
24.01.15	대흥맨션가동	4	74.895	42.625	3,608	2009

☞ 더보기

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2021년8월11일	근저당권 꿀OOOO	2,726,400,000	소멸기준
3	2021년8월18일	근저당권 이OO	171,600,000	소멸
4	2021년9월8일	가등기 (OOOO		소멸
5	2021년10월27일	강제경매 박OO		소멸
6	2022년4월4일	임의경매 꿀OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-01-17)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOO
홍OOOOOOOOOO
홍OOOOOOOOOO
서OOOOOOOOOOOOOO
서OOOOOOOOOOOOOO
선OOOOOOOOOOOOOO
선OOOOOOOOOOOOOO
티OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
티OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
현OOOOOOOOOOO
현OOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOOO
삼OOOOOOOOOOOOOO
삼OOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOO
(OOOOOOOOOOOOOO

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 홍성지원 (322-26)충청남도 홍성군 홍성읍 법원로 38 (월산리 848) 대표 : 041)640-3100, 야간 : 041)640-3264 관할지역 : 서천군, 보령시, 홍성군, 예산군
등기소	대전지방법원 본원 장항등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)957-0092, 956-2162, 충남 서천군 장항읍 장항로 245 (원수리 893-5))
세무서	보령세무서 (대표:041-930-92, 팩스:041-936-7289, 충청남도 보령시 옥마로 56 (명천동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	129,000,000원 46,200,000원	36% 3회
6개월	6건	137,166,667원 69,271,113원	50% 2.5회
12개월	8건	142,250,000원 79,625,501원	55% 2.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

계약일	건물명칭	층	연면적	보증금	월세	건축
25.05.26	효진빌라(가동)	2	69.105	3,000		1993
25.03.09	궁전빌라	4	76.91	3,150		1994
25.01.20	(288-14)	3	60.48	2,500		1992
24.12.27	궁전빌라	2	79.97	3,500		1994
24.12.26	현대빌라(1동)	3	64.52	3,000		1993
24.12.13	효진아트빌라(2동)	3	76.29	6,100		1995
24.10.30	대흥맨션나동	2	84.405	7,000		2009
24.10.28	대흥맨션가동	3	74.895	4,500		2009
24.10.23	현대주택(2동)	3	50.54	4,300		1991
24.10.23	현대주택(다동)	1	80.43	6,000		1991
24.10.10	현대주택(1동)	3	50.52	3,000	0	1991
24.10.06	현대주택	3	75.24	500	35	1992
24.09.30	궁전빌라	4	76.91	3,100		1994
24.09.18	무지개마을(101)	5	74.84	6,500		2011
24.08.21	효진빌라(나,다,라동)	2	57.96	4,400		1993
24.07.29	대우주택(4동)	2	55.92	3,800		1998
24.07.29	대우주택(2동)	2	55.92	500	40	1998
24.07.15	대흥맨션가동	4	74.895	7,800		2009
24.06.20	우신주택	4	59.92	2,000	0	1994
24.06.10	효진빌라(가동)	4	69.105	2,100		1993
24.06.09	대흥맨션나동	3	43.08	200	26	2009
24.03.27	(231-7)	2	69.14	1,000	30	1992